Transcript FocUS oP FLExiBiLiTEiT FocUS on FLExiBiLiTy

FGH Vastgoedbericht 2014
FGH Real Estate Report 2014
Fo c us op fle x ibi li tei t
Fo c us on fle x i bi li ty
specialist in het financieren
van commercieel vastgoed
Met kennis van zaken en passie
voor ons vak bieden wij duurzame
oplossingen voor duurzame
relaties. Wij hebben alle relevante
kennis en specialismen in huis.
Onze kennis stelt ons in staat
vooruit te kijken, om nieuwe
perspectieven te ontdekken.
Wat we zien aan de horizon
reflecteert in onze visie op
commercieel vastgoed. Van
daaruit maken we de vertaalslag
naar de praktijk van alledag.
Maar bovenal zijn we een solide
bank. Niet voor niets zijn wij dé
vastgoedbank.
specialist in the financing
of commercial real estate
With first-rate knowledge of the
business and a passion for our
profession, we provide sustainable
solutions for sustainable
relationships. FGH Bank possesses
all the relevant in-house expertise
and specialisations.
Our expertise enables us to look
forward and discover new
perspectives, and our vision
of commercial real estate is a
reflection of what we see on the
horizon. This vision is translated
into everyday practice. Above all,
we are a robust bank, and it is
for good reason that we call
ourselves the real estate bank.
FGH Vastgoedbericht 2014
FGH Real Estate Report 2014
Fo c u s o p f lexib iliteit
Fo c u s o n f lexib ility
Inhoud
Content
2Voorwoord
100Foreword
4Visie: Focus op flexibiliteit
102Vision: Focus on flexibility
14Trends in de kantorenmarkt
112Trends in the Office Market
22Trends in de winkelmarkt
120Trends in the Retail Market
32Trends in de bedrijfs­ruimtemarkt
130Trends in the Industrial Real Estate Market
40Trends in de woningmarkt
138Trends in the Housing Market
50Trends in de vastgoed­beleggingsmarkt
148Trends in the Real Estate Investment Market
60Begrippenlijst
158 Glossary and acronyms
61Factsheets
159Factsheets
96Over FGH Bank/Adressen
194 About FGH Bank/Addresses
voorwoord
Focus op flexibiliteit
Zoals ieder jaar brengen wij ook in
2014 ons marktrapport uit, het
FGH Vastgoedbericht.
In de uitgave van 2014 ‘Focus op
flexibiliteit’ vindt u vanzelfsprekend
onze visie op de commercieelvastgoedmarkt vanuit het perspectief
van de vastgoedfinancier. Maar ook
een overzicht van de trends in de
verschillende deelsegmenten van
de commercieel-vastgoedmarkt én
de lokale marktgegevens van de
belangrijkste Nederlandse vastgoed­
regio’s in de kantoren-, de winkel-,
en de bedrijfsruimtemarkt. Een
zeer compleet marktrapport dus
van de markt waarin wij ons als
gespecialiseerde vastgoedfinancier
als geen ander bij betrokken voelen.
We realiseren ons goed dat vastgoed
veel impact heeft op onze maatschappij.
Iedereen maakt immers in meer of
mindere mate gebruik van vastgoed.
Mensen en bedrijven op de best
2
mogelijke manier voorzien van
gebouwen en gebieden waar zij
kunnen werken, winkelen, wonen,
recreëren, en goederen kunnen
opslaan: dat is waar het om gaat
in het vastgoed.
Vastgoed, of ‘onroerend’ goed, is
volgens de officiële definitie een
benaming voor niet-verplaatsbare
zaken, zoals grond en datgene
wat daarmee aard- of nagelvast
is verbonden. Dat betekent voor
ons als sector dat we een grote
verantwoordelijk­heid hebben voor
wat we neerzetten. Want we zitten
er namelijk wel een tijd aan vast.
Het besef dat de vraag naar vastgoed,
en de eisen die wij aan gebouwen
stellen, sneller veranderen dan waar
we met onze bouwactiviteiten op
kunnen anticiperen, maakt dat de
focus nu en in de toekomst moet
liggen op aanpassingsvermogen.
‘W e moeten nadenken over alternatieve
Het vermogen om zich snel aan te
kunnen passen aan veranderende
omstandigheden typeert de moderne
mens. En dus wordt die kwaliteit
inmiddels ook van de gebouwde
omgeving gevraagd: als de gebruiker
in staat is om snel te veranderen,
dan moet ook zijn omgeving snel mee
kunnen veranderen. Het volstaat
daarom niet meer om de bestemming
van een gebouw te bepalen en
vervolgens te verwachten dat deze de
komende decennia onveranderd blijft.
Integendeel: we moeten al bij aanvang
van een ontwikkeling nadenken over
alternatieve gebruiksmogelijkheden
van de objecten die we bouwen,
herontwikkelen of transformeren.
De focus van ons allemaal moet
daarom gericht zijn op flexibiliteit.
Want alleen daarmee kan vastgoed
de tand des tijds doorstaan.
FGH Bank zet als vastgoedfinancier
haar vastgoedkennis en ervaring ter
beschikking om uw focus zo scherp
mogelijk te stellen, zo zal ook blijken
bij lezing van dit FGH Vastgoedbericht.
FGH Vastgoedbericht 2014
gebruiksmogelijkheden.’
Dat past in de lijn van de afgelopen
jaren, waarin we in eerdere uitgaven
van het FGH Vastgoedbericht
nadrukkelijk aandacht gevraagd
hebben voor de gemeenschappelijke
taak die we als sector hebben om de
branche-brede problemen samen op
te pakken. Integriteit is daar een
voorwaarde voor en samenwerking is
daarin van vitaal belang. Zeker voor
een sector als de vastgoedmarkt, die
opgesplitst is in veel verschillende
branches. Om dat te bewerkstelligen
moeten we blijven inzetten op
transparantie van de kennis die we met
elkaar beschikbaar hebben. FGH Bank
staat klaar om haar bijdrage te leveren.
Het uitzicht op toekomstbestendig
vastgoed mag immers geen vergezicht
blijven.
Directie FGH Bank
VOORWOORD
3
visie
4
Focus op
flexibiliteit
Langzaam maar zeker herstelt Nederland van de langste en diepste
recessie sinds de Tweede Wereldoorlog. De maatregelen die de
afgelopen tijd nationaal en internationaal zijn genomen, lijken hun
vruchten af te werpen. Na een dramatische periode, met een groot
aantal bedrijfsfaillissementen, een voor Nederlandse begrippen
ongekend hoge werkloosheid, en een volstrekt gebrek aan vertrouwen
bij burgers, slaat de stemming om van pessimisme in voorzichtig
optimisme. Voor het eerst sinds het begin van de kredietcrisis nemen
ook de investeringen in vastgoed weer toe. Nu is het zaak om dat
herstellende vertrouwen een krachtige impuls te geven.
Vastgoedinvesteerders hebben in dat kader vooral behoefte aan
voorspelbare perspectieven. De nadruk moet daarbij komen te
liggen op het creëren van de juiste condities om herbestemming en
transformatie mogelijk te maken. Want daar ligt volgens FGH Bank
dé opgave voor het komende decennium.
FGH Vastgoedbericht 2014
visie
5
Om met het goede nieuws te beginnen:
ook Nederland lijkt economisch gezien
de ergste ellende achter zich te hebben
gelaten. De problemen behoren zeker
nog niet tot het verleden, en ook
internationaal is het herstel nog fragiel.
Maar steeds meer signalen wijzen erop
dat het tij lijkt te keren en er uitzicht is
op verbetering. Zo neemt het
vertrouwen onder consumenten weer
toe, mede door verbeteringen in de
woningmarkt. Toch is er nationaal noch
internationaal sprake van bestendig
herstel. Zo is de Amerikaanse schulden­
positie nog steeds een issue dat de
financiële markten op gezette tijden
behoorlijk op scherp zet, en dat zal
voorlopig ook wel zo blijven. En ook
opkomende economieën kampen met
tegen­vallende groeicijfers. Doordat de
internationale markten maar beperkt
aantrekken, heeft ook de Eurozone
moeite om de groeimodus te vinden.
Onzekerheid blijft daarom de markten
in 2014 overheersen en regie blijft
noodzakelijk.
Centrale banken in de spotlights
Het beleid van de centrale banken is
nog steeds van invloed op de financiële
markten, en daarmee staan de centrale
banken onveranderd in de spotlights.
Zo koopt de Amerikaanse centrale
bank (de Fed) sinds eind 2012 voor
$ 85 miljard per maand aan waarde­
papier op. Dit ruime monetaire beleid
‘V ergeleken met diverse
andere l anden in de
Eurozone, blijft herstel
in ons l and achter.’
6
(Quantative Easing 3) heeft als onder­
liggend doel om de Amerikaanse
economie te versterken. Het gevolg is
dat door de ruime beschikbaarheid van
liquiditeit de kapitaalmarktrentes
wereldwijd verder zijn gedaald en de
aandelenbeurzen vorig jaar stegen. In
mei 2013 kondigde de Fed aan dat ze
de aankoop van waardepapier terug
zou gaan brengen, ook wel ‘tapering’
genoemd. De aankondiging bracht een
felle reactie teweeg op de financiële
markten: rentes stegen, valutakoersen
reageerden direct en aandelenbeurzen
maakten pas op de plaats.
Tegen de verwachting van markt­
partijen in, besloot de Fed in het
najaar om de tapering uit stellen. De
voornaamste reden achter dit besluit is
dat de Fed zich zorgen maakt over de
effecten van de scherp gestegen lange
rente op het economisch herstel. Ook
de toename van het aantal banen in de
Verenigde Staten viel sinds de zomer­
maanden tegen. Het laat zien dat de
economie nog steeds broos is, ondanks
schijnbare signalen van herstel. Eind
december kondigde de Fed aan het
programma alsnog af te gaan bouwen,
maar in een dusdanig voorzichtig
tempo dat dit het breekbare herstel van
de economie naar verwachting minder
sterk zal raken.
Ook de Europese Centrale Bank (ECB)
liet van zich horen. Na de lager dan
verwachte inflatie in de Eurozone
verraste de bank ‘iedereen’ met een
renteverlaging van 25 basispunten naar
0,25%. Dit moet vooral gezien worden
als een poging om deflatie af te
wenden. Het depositotarief, de bodem
onder de geldmarktrente, bleef staan
op 0%. De ECB besloot tevens dat
banken een jaar langer (tot juli 2015)
onbeperkt kunnen lenen via de
reguliere herfinanciersoperaties.
Met deze besluiten geeft de bank een
duidelijk signaal af, namelijk dat het
ruime monetaire beleid voorlopig
gehandhaafd wordt. FGH Bank
verwacht dat zowel de rentes op de
kapitaalmarkt, als de geldmarktrentes
(euribor) in 2014 relatief laag zullen
blijven. Dit vanwege het ruime
monetaire beleid van de ECB, de lage
economische groeiprognoses, én de
beperkte inflatieverwachtingen.
Akkoorden-‘overkill’
Vergeleken met diverse andere landen
in de Eurozone, blijft herstel in ons
land achter. Hoewel de Nederlandse
economie in het derde kwartaal van
2013 uit de negatieve cijfers kwam,
bleef het niveau van de binnenlandse
bestedingen erg laag. Dat gold zowel
voor de overheidsbestedingen, als
voor de bestedingen van bedrijven en
consumenten. De oorzaak is gelegen
in een jarenlang negatief beeld bij
bedrijven en consumenten. Zij snakken
naar rust, stabiliteit en bovenal
perspectief. En juist daaraan heeft het
lange tijd ontbroken. FGH Bank is ervan
overtuigd dat het gemis aan een brede
politieke wil om de problemen grondig
aan te pakken, een belangrijke reden
is voor dit aanhoudend gebrek aan
vertrouwen. Zeker nu blijkt dat de
politiek geen collectieve visie blijkt
te kunnen ontwikkelen op de zo
noodzakelijke perspectieven voor
de langere termijn.
Terwijl juist de ontwikkeling van
constructief, richtinggevend overheids­
beleid dringend gewenst is, worden
telkens weer akkoorden op onderdelen
gesloten. Dat biedt op de korte termijn
wellicht soelaas, en brengt in sommige
gevallen zelfs weer wat rust. Maar het
zijn natuurlijk niet de hervormings­
agenda en de politieke daadkracht
waar Nederland behoefte aan heeft.
‘De nadruk moet vooral
komen te liggen op
het creëren van de
juiste condities om
herbestemming en
transformatie mogelijk
te maken.’
FGH Vastgoedbericht 2014
visie
7
Snelle maatschappelijke en
economische veranderingen
Ook – of misschien wel juist – deze tijd
biedt economisch gezien veel en tevens
wisselende perspectieven.
Internationale verhoudingen veranderen
snel, wat zowel maatschappelijk als
economisch grote consequenties heeft.
Maar ook op het gebied van vastgoed
verandert er heel snel heel veel. Het is
niet voldoende om die ontwikkelingen
te signaleren. Er zal met meer onder­
nemerskwaliteit op gereageerd moeten
worden.
name in de productie blijven namelijk
nog veel kansen onbenut.
Herindustrialisatie staat in de optiek
van FGH Bank overigens niet synoniem
aan het massaal terughalen van banen
voor lager opgeleiden. De drijvende
kracht achter herindustrialisatie is juist
de acceleratie van technologische
kennis. Niet het hebben van kennis
maar de creatie ervan biedt een
concurrentievoordeel, ook in de vorm
van fysieke producten en toepassingen.
Tegelijkertijd is het overigens goed
om te beseffen dat kenniscreatie
aan de voorzijde weliswaar nieuwe
economische activiteiten aantrekt,
maar aan de achterzijde wel degelijk
leidt tot het wegvallen van een aantal
(traditionele) economische activiteiten.
Het voortdurend sneller wordende
proces van de kenniscreatie verhoogt
immers tegelijkertijd het tempo in het
proces van veroudering. Het advies is
daarom om investeringen veel meer op
kansrijke vernieuwende initiatieven te
richten: durf bestaande patronen te
doorbreken.
FGH Bank onderscheidt drie grote
ontwikkelingen die met name ook
de vastgoedsector zullen gaan
beïnvloeden. In de eerste plaats leidt
innovatie in toenemende mate tot
nieuwe economische activiteiten.
Mogelijkheden voor Nederland liggen
er in dat kader vooral op het terrein van
‘herindustrialisatie’ of ‘reshoring’. Met
Een tweede ontwikkeling betreft de
scherpere focus op de vraagzijde
van de markt. Technologische
innovatie stelt ondernemers versneld in
staat om productie en dienstverlening
beter op de vraag af te stemmen.
Massaproducten veranderen hierdoor
in gestandaardiseerde toepassingen
op individueel niveau; waarbij de rol
Sinds het vermaarde ‘Lente-akkoord’
zijn minstens tien opeenvolgende
‘grote’ akkoorden gesloten. Tussen
politieke partijen, met sociale partners
en/of met het maatschappelijk midden­
veld. De constatering kan dan ook
geen andere zijn dan dat Nederland
leidt aan een ‘akkoorden-overkill’. Om
daarin verandering te brengen zal ook
de politiek meer in beweging moeten
komen. Zeker nu de maatschappij
zelf wel in hoog tempo verandert.
van de eindafnemers (bedrijven en
consumenten) steeds dominanter
wordt. Dit heeft ook gevolgen voor het
gebruik van vastgoed. In een wereld
waarin de productie- en distributie­
processen aan snelle veranderingen
onderhevig zijn, kán vastgoed als enige
constante factor fungeren. Echter
alleen mits het flexibel genoeg is om
de veranderende gebruikswensen te
kunnen faciliteren!
Ten derde wordt steeds duidelijker
zichtbaar dat de maatschappij
verandert. Het individu wordt weer
gezien als onderdeel van het collectief,
al dan niet in de vorm van nieuwe, vaak
tijdelijke samenwerkingsverbanden.
Het gaat niet meer zozeer om het bezit
van een product als wel om het gebruik
ervan. En steeds meer activiteiten zijn
steeds minder aan plaats gebonden.
Het is de vraag welke productie­
methoden en diensten dergelijke
maatschappelijke ontwikkelingen
optimaal kunnen ondersteunen.
In ieder geval valt te verwachten dat
de algemeen en maatschappelijk
aanvaarde lineaire economie, met
schier onbeperkt beschikbare gronden hulpstoffen, gaandeweg plaats zal
maken voor een circulaire economie,
waarvan het hergebruik van producten
en grondstoffen een centraal onderdeel
uitmaakt.
‘Het advies is om investeringen veel
meer op k ansrijke vernieuwende
initiatieven te richten: durf
besta ande patronen te doorbreken.’
8
‘Eenma al een k antoor,
altijd een k antoor,
zo lijkt het.’
Gevolgen voor de vastgoedmarkt
Toekomstbestendig vastgoed
De maatschappelijke en economische
veranderingen hebben tot gevolg dat
vastgoedgebruikers meer onafhankelijk­
heid willen, en op basis daarvan ook
hun keuze voor een object bepalen. Dit
vertaalt zich in kortere (huur)contracten
en minder vastgoed in eigendom.
Bij sommigen leidt dit tot de bekende
‘doembeelden’ als zou vastgoed steeds
vergankelijker worden. Dit hoeft echter
niet het geval te zijn. De trend tot
flexibilisering biedt vastgoedbeleggers
juist meer in plaats van minder
perspectief, als zij tenminste voldoende
toekomstbestendig vastgoed in
portefeuille hebben.
De vraag is dan vervolgens wat precies
onder toekomstbestendig vastgoed
moet worden verstaan. Naar het
antwoord op die vraag is menig bouwer,
belegger, financier en gebruiker op
zoek. Duidelijk is dat vastgoed pas
dan in de problemen komt, als de
economische waarde ervan en de
commerciële of gebruikswaarde
vroegtijdig uit balans raken. Een
investering in vastgoed is immers per
definitie kapitaalintensief. Afschrijving
van de investering is een langjarige
aangelegenheid, die boven­dien eisen
stelt aan het vermogen van het
vastgoed om gedurende de looptijd
voldoende opbrengsten te genereren.
Die karakteristiek verhoudt zich slecht
met het steeds kortere en flexibeler
gebruik ervan.
FGH Vastgoedbericht 2014
visie
Toekomstbestendig vastgoed is daarom
in de eerste plaats vastgoed dat
voldoende restant boekwaarde
(inclusief sloop- of demontagekosten)
heeft om – al dan niet met tussentijdse
aanpassingen – opeenvolgende
gebruikers ‘eenvoudig’ aan te trekken
en in hun specifieke huisvestingsvraag
te voorzien. Is het vastgoed daartoe
niet (meer) in staat, dan dient er na
beëindiging van het gebruik rekening
mee gehouden te worden, dat ook
de boekwaarde (inclusief sloop- of
demontagekosten) volledig is
afgebouwd.
Andere cruciale factoren zijn de
kwaliteit van de locatie en het ontwerp
van het gebouw. Door bijvoorbeeld in
het ontwerp van gebouwen oog te
hebben voor duurzaamheidsaspecten
en hergebruiksmogelijkheden van
bouwdelen en –materialen, zullen de
gebruikskosten van het vastgoed dalen,
hoeft er minder geïnvesteerd te worden
in de noodzakelijke aanpassingen voor
hergebruik, en wordt de restwaarde
dus hoger. Technologische innovatie en
nieuwe eigendomsvormen zullen op dit
gebied steeds sneller tot verandering
leiden.
Tot slot spelen de professionaliteit,
de kwaliteit van het netwerk en het
ondernemerschap van de aanbieder
een belangrijke rol bij het laten
welslagen van een vastgoedexploitatie.
Aanpassingsvermogen
De leegstand op de Nederlandse
vastgoedmarkt is slechts ten dele het
gevolg van het feit dat vastgoed
onvoldoende toekomstbestendig is.
Net zo min duiden gebouwen die
langdurig leegstaan op het failliet van
de totale vastgoedmarkt. Langdurige
leegstand is veel eerder een gevolg
van een onbalans tussen de hiervoor
genoemde economische waarde en de
gebruikswaarde. Een probleem is wel
dat de mogelijkheden om de leegstand
snel en effectief aan te pakken beperkt
zijn, omdat grote delen van de
gebouwenvoorraad vastgeklonken zijn
in bestemmingen, definities, besluiten
en regels. Eenmaal een kantoor, altijd
een kantoor, zo lijkt het. Daarmee
wordt volstrekt voorbij gegaan aan
bijvoorbeeld de dienstverlenende
ondernemer die niet zozeer op zoek
is naar een kantoor, als wel naar een
ruimte van waaruit hij zijn dienst­
verlening het beste kan organiseren.
Om de leegstand effectief te kunnen
bestrijden zal er dus vooral een manier
moeten worden gevonden om het
aanpassingsvermogen van de voorraad
te vergroten. Nieuwe concepten leiden
tot nieuwe ruimtebehoeften, die zich
minder goed verhouden tot een vooraf
gedefinieerde vastgoedfunctie. Een
voorbeeld: Albert Heijn heeft recent
een afhaalpunt in het kantoor van
Cap Gemini in Utrecht geopend. Is zo’n
gebouw dan nog een kantoor of wordt
het meer een hybride vastgoedvorm?
9
Is een afhaalpunt van een supermarkt­
ondernemer op een bedrijventerrein
een bedrijfshal, een logistieke ruimte of
een winkel? En maakt het nog wat uit
als datzelfde afhaalpunt ergens midden
in de Kalverstraat zou liggen? De
waarde van vastgoed, nu en in de
toekomst, heeft met andere woorden
heel veel te maken met de gebruiks­
mogelijkheden en veel minder met het
etiket dat er op is geplakt of met de
bestemming die eraan is meegegeven.
Volgens FGH Bank is het ‘aanpas­sings­
vermogen’ van een gebouw het
sleutelbegrip voor de toekomst: de
mate waarin een gebouw aangepast
kan worden aan veranderend gebruik.
Om dit vermogen zo groot mogelijk
te maken, kunnen al in de bouwfase
aanvullende voorzieningen worden
getroffen. Deze vergen weliswaar
nog vaak een extra investering, maar
komen de courantheid en het
aanpassingsvermogen van het object
uiteindelijk ten goede: het gebruik
ervan is immers ook op de langere
termijn gegarandeerd. Een goed
voorbeeld is het project Solids in
Amsterdam, waar het gebruik van
het vastgoed de leidraad is en in
het ontwerp van het gebouw het
‘Volgens FGH Bank
is het “aanpassings­
vermogen” van een
gebouw het
sleutelbegrip voor
de toekomst.’
10
aan­pas­singsvermogen als uitgangspunt
is genomen.
Voor de toekomst van gebouwen met
een beperkt of helemaal geen
aanpassingsvermogen moet worden
gevreesd. Beleggers zullen geen geld
willen steken in gebouwen waarvan de
gebruiksmogelijkheden gelimiteerd zijn
en waar weinig tot geen vraag naar is.
Om in zo’n situatie leegstand te
voorkomen, is het noodzakelijk dat de
afschrijving in verhouding staat tot de
levensduur van het object. Dat zorgt
er namelijk voor dat gebouwen
uiteindelijk ook in financiële zin uit de
markt genomen kunnen worden.
Andere doelen stellen
De perspectieven voor de
‘problematische’ vastgoedvoorraad zijn
daarmee vrij eenvoudig te schetsen.
Voor sommige activiteiten zijn er te veel
gebouwen, voor andere juist te weinig.
Een deel van de voorraad zal dus
anders benut moeten worden. Of dat
kan hangt af van de aanpasbaarheid
van het gebouw, de aard van de locatie
en de eventueel aanwezige bebouwing
in de directe omgeving. Verder moet de
beoogde herbestemming passen in het
beschikbare (des)investeringsbudget en
vallen binnen de regels en voor­schriften
die op de locatie en de gebouwen van
toepassing zijn.
‘V oor sommige
activiteiten zijn er te
veel gebouwen, voor
andere juist te weinig.’
‘Het grootste probleem is niet dat
we per definitie teveel bouwen, ma ar
dat we te weinig herbestemmen.’
De belangstelling voor de bestaande
voorraad neemt toe, onder andere
omdat er in sommige segmenten nog
altijd – en inmiddels zelfs weer meer –
nieuwe (economische) functies
bijkomen. Toch komt herbestemming
nog te weinig van de grond om de
leegstand effectief te bestrijden.
Tegelijkertijd wordt nieuwbouw uit
maatschappelijk oogpunt steeds vaker
als ongewenst beschouwd. Vooral dat
laatste zorgt er volgens FGH Bank voor
dat de markt op slot blijft. Het grootste
probleem is namelijk niet dat we per
definitie teveel bouwen, maar dat we
te weinig herbestemmen.
De huidige welles – nietes discussie
over nieuwbouw leidt op dit moment
FGH Vastgoedbericht 2014
visie
tot besluiteloosheid, waar daadkracht
is gewenst. De discussie moet eigenlijk
helemaal niet gaan over het al dan niet
bouwen van een nieuw kantoor of
winkelcentrum. De echte opgave is
enerzijds hoe een nieuw gebouw of
gebied kan worden ontwikkeld dat
langjarig rendeert en functioneert.
En anderzijds hoe overtollige
gebouwen al dan niet voor korte duur
een andere functie kunnen krijgen
of aan de voorraad kunnen worden
onttrokken. Met een duidelijk gemeen­
schappelijke doel: de voorraad dient
per saldo te worden verkleind. Dit brengt
onder andere met zich mee dat de
scherp omschreven functie­bestemming
van vastgoed anders benaderd zal
moeten worden. Daarnaast zal de
aanpak per regio beter moeten worden
afgestemd op de marktbehoefte.
Toekomstbestendige locaties
Continue innovatie en kenniscreatie:
dát zijn de komende tien tot twintig
jaar de voornaamste succesfactoren
van de Nederlandse economie.
Gebieden die ontwikkelingen op deze
twee terreinen stimuleren zijn volgens
FGH Bank het meest kansrijk. Daarbij is
een onderscheid te maken tussen twee
soorten gebieden.
In de eerste plaats zijn er de (binnen)
stedelijke gebieden, die over de
nodige innovatieve krachten kunnen
beschikken. Creativiteit en innovatie
is sterk verbonden met stedelijke
11
‘Herbestemmen sta at in
de optiek van FGH Bank
voor de ont wikkeling
van een andere visie op
omgevingen en daarom trekken steden
de komende decennia naar verwachting
meer bedrijven en mensen. Universiteits­­
steden bijvoorbeeld hebben een jonge
en goed opgeleide bevolking, waar
een welhaast ‘natuurlijke’ creativiteit
vanuit gaat. De meest kansrijke steden
spelen daarop in met een attractieve
mix van ontwikkeling en leisure, zoals
Amsterdam en Utrecht dat doen,
maar wat ook gebeurt in steden
als Groningen, Delft, Maastricht en
Den Bosch. Een mooi voorbeeld in deze
context is de beoogde oprichting van
een nieuw technologisch instituut in
Amsterdam dat zich richt op stedelijke
innovatie. Het feit dat de TU Delft, de
Universiteit van Wageningen en het
Massachusetts Institute of Technology
(MIT) dit samen opzetten, duidt erop
dat samenwerking hierbij onderdeel
van de oplossing is.
Een tweede concentratie van kansrijke
economische gebieden vormen de
clusters waar hoogwaardige kennis
samenkomt en innovatie wordt
gestimuleerd. Meest bekende
voorbeeld is de High Tech Campus in
Eindhoven, maar ook rond Wageningen
(food & agriculture), in Leiden en
Nijmegen (bioscience) en in ZuidLimburg (chemische technologie) zijn
dergelijke clusters te vinden. Ook
bestaande clusters als het glastuin­
bouwcomplex in het Westland of de
logistieke keten in de Rijnmondregio
zijn voorbeelden van gebieden die
zichzelf versterken door continue
innovatie.
12
de functie van gebieden.’
De economische groei zal zich steeds
nadrukkelijker in en rond dit soort
gebieden manifesteren, verwacht
FGH Bank. De scheidslijn tussen
kansrijke en kansarme regio’s zal de
komende jaren duidelijker zichtbaar
worden. En dat heeft ook consequenties
voor de levensduur van vastgoed.
Hogere ambities
Herbestemming wordt dé opgave voor
het komende decennium. En die omvat
meer dan louter het transformeren van
een gebouw. Herbestemmen staat in
de optiek van FGH Bank voor de
ontwikkeling van een andere visie op de
functie van gebieden. Transformatie is
het realiseren van een herbestemming
op gebouwniveau. Herbestemming is
een maatschappelijke opgave, terwijl
transformatie de individuele businesscase betreft.
De noodzaak tot verandering wordt
in de praktijk gelukkig steeds beter
onderkend. Er zijn inmiddels legio
voorbeelden van partijen die vastgoed
willen transformeren en gemeenten
die het accent verleggen van
nieuwbouw naar herbestemming.
De wil om te veranderen is er dus wel
degelijk. Zolang de projecten maar
financieel realistisch zijn, en de
betrokken belegger de omslag naar
ondernemende vastgoedeigenaar kan
maken. Daar ligt voor de markt niet
alleen een grote uitdaging maar ook
een belangrijke kans. De markt zal
echter ook moeten zorgen dat zij in
staat is om met één mond te spreken.
Dat is ook nog een behoorlijke stap
om te zetten, want tot nog toe zijn we
daar als sector niet bijzonder goed in
geslaagd.
Dit alles laat overigens onverlet dat
herbestemmen niet alleen aan de
markt kan worden overgelaten. De
financiële gevolgen van leegstand en
waardeverlies zijn weliswaar voor
rekening van de markt. Maar de stelling
dat de totale verantwoordelijkheid van
leegstand en overschotten bij diezelfde
marktpartijen ligt, is te kort door de
bocht. Leegstand en overschotten
zijn namelijk evenzeer een gevolg van
een overmoedige en kortzichtige
ruimtelijke planning. Als marktpartijen
en overheid het erover eens zijn dat de
voorraad moet worden ingekrompen,
is het bijvoorbeeld niet acceptabel dat
kantoren en winkels die in de ene
gemeente aan de markt worden
onttrokken vervolgens in de buur­
gemeente weer aan de voorraad
worden toegevoegd.
Alleen wanneer gemeenten hun
ruimtelijke regierol anders gaan
invullen, zal er ook daadwerkelijk
verandering komen in de huidige
situatie. Want op dit moment zien veel
gemeenten de leegstand weliswaar
oplopen, maar blijven zij in hun rol van
ruimtelijk regisseur toch gefocust op
nieuwbouw. Die aandacht moet in
de nabije toekomst, liefst al in de
coalitiebesprekingen na de komende
gemeenteraadsverkiezingen, worden
verlegd naar herbestemming. Daar
behoort vanaf 2014 de absolute
prioriteit te liggen. Gemeentebesturen
zullen in de nieuwe coalitieakkoorden
harde grenzen moeten aangeven en
ook de ambitie moeten tonen om
waar nodig overtollige kantoren,
winkels en andere gebouwen uit de
markt te nemen. Binnen de gestelde
grenzen moeten zij vervolgens alle
vrijheid geven aan de markt om de
gestelde doelen op het gebied van
herbestemming en nieuwbouw ook
daadwerkelijk te realiseren. Het spreekt
voor zich dat bij de ontwikkeling van
het instrumentarium dat hiervoor
ter beschikking staat, een belangrijke
regierol is weggelegd voor het rijk
en de provincies. Want gemeenten
hebben – uitzonderingen daargelaten –
teveel conflicterende belangen om dit
op eigen kracht te realiseren.
Nieuw momentum ontstaat
In gemeenten die op dit terrein al
de nodige ambities hebben gesteld,
zijn de eerste resultaten inmiddels
zichtbaar. Amsterdam voert
bijvoorbeeld al langere tijd een actief
beleid om met name de kantoren­
leegstand aan te pakken. Enerzijds
door transformatie te stimuleren,
anderzijds door selectief nieuwbouw
toe te staan. Deze aanpak heeft
investeerders een voorspelbaar
perspectief opgeleverd: beleggers
kunnen risico’s beter inschatten,
omdat ze binnen de gestelde kaders
weten waar zij aan toe zijn. Beleggers
hebben vorig jaar dan ook fors
meer geïnvesteerd in kantoren in
Amsterdam. Natuurlijk speelt daarbij
een rol dat Amsterdam binnen
Nederland een bijzonder grote markt is
en vooral internationale investeerders
weer op zoek zijn naar vastgoed. Maar
ook in dat geval geldt dat de kaders
duidelijk moeten zijn om beleggers
te kunnen verleiden tot het nemen
van risico.
Dat beleggers weer in beweging
beginnen te komen, blijkt ook uit
de ontwikkeling van de beleggings­
volumes. Voor het eerst sinds de
kredietcrisis is sprake van een groei
van de investeringen in vastgoed.
Niet alleen op meerdere plekken in
Europa, maar sinds de tweede helft van
vorig jaar ook in Nederland. Het hogere
beleggingsvolume impliceert dat vraag
en aanbod van beleggingsvastgoed
weer wat dichter bij elkaar komen,
overigens wel in de wetenschap dat
een aantal verkopen onder grote druk
heeft plaatsgevonden. Toch lijkt de
bodem in de markt te zijn gevonden.
Om deze gunstige ontwikkeling niet in
de kiem te smoren, is het bovenal zaak
om vastgoedinvesteerders voorspelbare
perspectieven te bieden. Voorkom een
stortvloed aan nieuwe initiatieven en
schep de noodzakelijke condities om
herbestemming en transformatie
mogelijk te maken. Vervolgens is het
aan marktpartijen zelf om daar
concreet invulling aan te geven. Ofwel
door te investeren in kansrijke objecten
met voldoende toekomstperspectief,
ofwel door de overtollige voorraad uit
de markt te nemen. In beide gevallen
vaart de vastgoedsector én de lokale
economie er wel bij. Directie FGH Bank N.V.
Utrecht, maart 2014
‘Alleen wanneer gemeenten hun
ruimtelijke regierol anders ga an
invullen, zal er ook da adwerkelijk
verandering komen in de huidige
situatie.’
FGH Vastgoedbericht 2014
visie
13
TRENDS IN DE kantorenmarkt
14
stille revolutie
Welhaast geruisloos voltrekt zich een revolutie in de kantorenmarkt.
Voor het eerst is de totale hoeveelheid kantoren in ons land namelijk
aan het afnemen. De oorzaak is tweeledig: er worden minder kantoren
gebouwd, en er worden meer gebouwen aan de markt onttrokken.
En dat is hard nodig ook; de markt moet weer in balans komen.
Teveel leegstand heeft op de langere termijn alleen maar nadelige
effecten, en zet bovendien het investeringsniveau permanent onder
druk. Beleggers zijn immers pas bereid om te investeren als de risico’s
voorspelbaar zijn. Positief is dat de afspraken die zijn gemaakt tussen
overheden en marktpartijen over het bestrijden van de leegstand
langzaam maar zeker effect hebben. Daarmee is niet gezegd dat het
einde van de problemen nabij is. Maar het markeert een hoopvol
begin van het proces naar een structurele oplossing, waarmee ook
het vertrouwen in de markt weer kan worden teruggewonnen.
Gemeenten kunnen in dit proces een belangrijk vliegwielfunctie
vervullen. Zij hebben als enige partij de autoriteit om het voortouw
te nemen in de bestrijding van de leegstand.
FGH Vastgoedbericht 2014
TRENDS IN DE kantorenmarkt
15
Vraag geconcentreerd in de grote
steden
In 2013 is ongeveer evenveel
kantoorruimte opgenomen als in 2012,
namelijk net iets meer dan 1 miljoen
m2. Het lijkt positief dat de opname
niet verder is gedaald. Maar de facto
is er onder bedrijven nog steeds zeer
weinig behoefte aan kantoorruimte.
Niet alleen de aanhoudende
economische laagconjunctuur ligt
hieraan ten grondslag. Ook weegt mee
dat zeker de grote kantoorgebruikers
nog altijd bezig zijn met het zodanig
optimaliseren van de organisatie dat er
met minder vierkante meters kan
worden volstaan. Verder speelt het
huisvestingsgedrag van de (rijks)
overheid een rol. Waar de overheid in
eerdere perioden met weinig vraag met
anticyclisch huisvestingsgedrag juist
zorgde voor een dempend effect in
de markt, is daar nu geen sprake meer
van. Gedreven door een honger
naar kostenbesparingen zet de (rijks)
overheid juist in op een ongekende
reductie van het aantal vierkante
meters, waarmee zij meteen de
toon zet voor andere bedrijven en
instellingen. De komende jaren stoot
alleen al de rijksoverheid meer dan
700.000 m2 af.
De vraag naar nieuwe kantoormeters
blijft hierdoor beperkt. Weliswaar
voldoen bestaande gebouwen vaak
niet aan de eisen die nieuwe werk­
processen stellen. Maar dan nog laten
gebruikers per saldo meer ruimte in
de bestaande voorraad achter, dan
dat ze aan nieuwe meters opnemen.
Daarnaast neemt de vraag naar grote
kantoorvolumes af. In 2013 zijn er
in totaal slechts zes transacties
geregistreerd met een oppervlakte
van 10.000 m2 of meer.
De (grotere) kantooropnames die wel
doorgang vonden, concentreerden zich
voornamelijk in de directe omgeving
van een (intercity)station in de vier
grote steden. In de markt overheerst
daardoor het idee dat goede kantoren
per definitie in een grote(re) stad en in
de nabijheid van een intermodaal
vervoersknooppunt moeten zijn
gevestigd. Vanuit deze optiek zetten
veel gemeenten in op de ontwikkeling
van hun stationslocaties. Uit recent
onderzoek van de Universiteit Twente,
de Vrije Universiteit Amsterdam en
StedenbaanPlus blijkt echter dat ook
kantoren in de nabijheid van openbaar
vervoerknooppunten niet immuun zijn
voor leegstand. Het ongecontroleerd
doorzetten van dergelijke nieuwbouw­
plannen zal dan ook onherroepelijk
leiden tot een verder oplopende
leegstand.
Stijging van de leegstand
De beperkte vraag naar kantoormeters
heeft uiteraard gevolgen voor het
aanbod en de leegstand. Vorig jaar
is het aanbod van kantoorruimte
toegenomen. In totaal werd aan
het einde van 2013 7,4 miljoen m2
kantoor­ruimte te huur aangeboden,
5% meer dan eind 2012. In totaal
bedraagt het aanbod nu iets meer dan
15% van de totale kantorenvoorraad.
Het geregistreerde aanbod is dus hoog,
maar neemt minder snel toe dan in het
recente verleden is voorspeld. Enerzijds
wordt nu meer gekeken naar nieuwe
oplossingen voor oude kantoor­
gebouwen; anderzijds wordt er minder
nieuwbouw aan de voorraad toege­
voegd. Daardoor lag het aantal
vierkante meters onttrekkingen in 2013
zelfs voor het eerst hoger dan het
aantal vierkante meters dat aan de
markt werd toegevoegd. Per saldo is
de kantorenvoorraad dus geslonken.
Dit duidt op een omslag in de
kantoren­markt. Maar de vastgoed­
markt zal nog zeker vijf tot tien jaar
Aanbod en opname van kantoorruimte in m² (1974-2013)
8.000.000
7.000.000
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
0
Aanbod
16
Opname
Bron: PropertyNL
moeten doorgaan met het beleid van
beperkte nieuw­bouw, meer her­
bestemming en waar nodig sloop om
de voorraad werkelijk op een markt­
conform niveau te krijgen. En hier
dreigt dus direct een probleem. Want
het tempo van de omslag ligt nog te
laag. Om het tij echt te keren, zijn meer
inspanningen en een versnelling van de
aanpak noodzakelijk. Maar juist vanuit
die optiek heeft de sector de laatste
jaren onvoldoende daadkracht getoond.
Nieuw is de introductie van aan­
vullende vormen van leegstand, zoals
bijvoorbeeld de ‘verborgen leegstand’.
Verborgen leegstand duidt op kantoor­
ruimte die wel is verhuurd maar niet
door de gebruiker wordt gebruikt.
Aangenomen wordt dat deze ruimte
aan het einde van het huur­contract
aan het reguliere aanbod in de markt
zal worden toegevoegd. Het begrip
‘verborgen leegstand’ is niet nieuw,
maar de omvang ervan is wel
verrassend. Vorig jaar hebben diverse
onderzoeken uitgewezen dat de
verborgen leegstand varieert van twee
tot acht miljoen m2. Er is met andere
woorden zeker nog sprake van latent
aanbod, maar de omvang ervan blijkt
nog niet duidelijk vast te stellen.
‘a lleen in het topsegment
van de markt blijven de
huurprijzen redelijk
stabiel.’
FGH Bank is van mening dat de
introductie van nieuwe vormen van
leegstand weinig toevoegt aan de
bestaande marktkennis en juist tot
meer onduidelijkheid leidt. Elke
investeerder is zich bewust van de duur
van huurcontracten. Een deel van de
verborgen leegstand wordt via
onderhuur bovendien al actief in de
markt aangeboden. De introductie
van nieuwe leegstandsbegrippen leidt
eerder tot een vertroebeling van het
marktbeeld dan dat zij echt nieuwe
inzichten biedt. Door feitelijk aanbod
te verwarren met potentieel aanbod
worden appels met peren vergeleken
en dreigt een schijnwerkelijkheid te
ontstaan. Kantoren die rijp zijn voor de
sloop, maar wel als aanbod in de markt
beschikbaar zijn, worden ook niet
alvast op voorhand aan de leegstand­
cijfers onttrokken. Kortom, als we
verschillende vormen van leegstand
door en naast elkaar gaan hanteren,
begeven we ons op een hellend vlak.
Flexibiliteit in de huurcontracten
De slechte marktomstandigheden
komen onder andere tot uitdrukking in
dalende huurprijzen. Daarbij valt op dat
de huurprijsverschillen tussen locaties
onderling steeds verder toenemen.
Dit is logisch maar ook noodzakelijk:
de huurprijs, de waarde en de kwaliteit
van een kantoorgebouw dienen immers
beter met elkaar in overeen­stemming
te komen.
In het topsegment blijven de
Saldo van de toevoeging aan de totale voorraad kantoorruimte in m² (2001-2013) Bron: Bak, bewerking FGH Bank
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
-500.000
2001
2002
2003
FGH Vastgoedbericht 2014
2004
2005
2006
2007
2008
TRENDS IN DE kantorenmarkt
2009
2010
2011
2012
2013
17
gepubliceerde huurprijzen nog altijd
redelijk stabiel, maar ook hier geldt dat
incentives in de markt de feitelijke
huur­prijzen omlaag drukken. De
hoogste huren worden nog altijd
behaald op de Amsterdamse Zuidas en
lagen eind 2013 rond € 325,-/m2 en
daarmee zelfs iets hoger dan een jaar
eerder. In het midden- en lage segment
staan de huur­prijzen op vrijwel alle
locaties onder druk. De gemiddelde
huurprijs daalde vorig jaar tot € 125,-/m2.
Dat is een daling van 3% ten opzichte
van 2012.
De huurprijzen dalen niet alleen, maar
worden ook steeds flexibeler. Uit
een steekproef onder de leden van
NVM-Business blijkt dat flexibele huur­­
contracten de norm zijn geworden
voor kleinere kantoren. Flexibiliteit
wordt gezocht in zowel financiële zin
(huurtermijn, verlengingsopties) als in
fysieke zin (aanpassing van gehuurde
vierkante meters). Naar verwachting
zal de vraag naar dergelijke contract­
vormen in de toekomst verder
toenemen.
Flexibilisering is niet het enige nieuwe
verdienmodel in de kantorenmarkt.
Nieuwe (flexibele) huisvestings­
concepten genereren, naast inkomsten
uit de (kortlopende) huurcontracten,
steeds vaker aanvullende inkomsten in
de vorm van bijvoorbeeld lidmaat­
schappen, verhuur van vergader­­ruimtes,
het aanbieden van events en de aanwezigheid horeca. Of dit ook werkelijk
succes oplevert is volgens FGH Bank
vooral afhankelijk van de kwaliteit van
het ondernemer­schap waarmee er
invulling aan wordt gegeven.
kritiek in de discussie over de aanpak
van leegstand is dat dergelijke trans­
formaties alleen kans van slagen
hebben in grote steden.
FGH Bank onderschrijft dat in kleinere
plaatsen de marktpotentie voor
specifieke functies als hotel­
voorzieningen of studentenhuisvesting
vaak moeilijker is aan te tonen. Dat
neemt niet weg dat ook buiten de
grotere steden wel degelijk oudere
kantoorpanden uit de markt kunnen
worden genomen. Een goed voorbeeld
is de gemeente Nieuwegein, die er in
slaagt om jaarlijks substantiële
hoeveelheden kantoorruimte (circa
20.000 m2 per jaar) te transformeren
naar met name woningen. En ook
andere middelgrote gemeenten als
Diemen, Amstelveen, Rijswijk en
Leidschendam-Voorburg kennen
inmiddels succesvolle voorbeelden van
oude kantoren die een nieuwe
bestemming krijgen of hebben
gekregen. Ook buiten de grote steden
liggen er dus wel degelijk kansen voor
transformatie. Marktpartijen laten zich
volgens FGH Bank op dit moment
teveel beïnvloeden door de leegstand­
problematiek als geheel, terwijl de
kantorenmarkt alleen via initiatieven
Transformatie vraagt nieuwe
impulsen
De toegenomen aandacht voor de
leegstandproblematiek in de
kantorensector, en voor mogelijke
oplossingen als transformatie en
beperking van nieuwbouw, heeft ertoe
geleid dat de omvang van de kantoren­
voorraad per saldo is afgenomen. Het
effect van het ingezette transformatie­
beleid is het sterkst zichtbaar in de
grotere steden, met Amsterdam als
absolute koploper. Vorig jaar heeft ruim
80.000 m2 kantoorruimte in de hoofd­
stad een nieuwe functie gekregen. Dit
jaar verwacht de gemeente dat er in de
stad nog eens 150.000 m2 door markt­
partijen wordt getransformeerd. Een
groot deel van de transformaties betrof
omzettingen naar hotels en (studenten)
woningen. Een veelgehoord punt van
Tophuurprijzen voor kantoorruimte in Nederland in euro per m2 (1985-2013) Bron: FGH Bank
400
350
300
250
200
150
100
50
18
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
0
van onderop echt kan worden
veranderd. De uitdaging zit hem er
vooral in de kansrijke herontwikkelings­
projecten te herkennen.
Gemeenteraadsverkiezingen kans
voor nieuw elan
Voor investeerders is het essentieel dat
de marktrisico’s tot op zekere hoogte
voorspelbaar zijn. Zij zijn alleen bereid
om risico’s te nemen in markten met
omstandigheden die zij kunnen
overzien. De terugval in de kantoren­
markt is volgens FGH Bank mede een
gevolg van een gebrek aan controle
over en zicht op de toekomstige koers.
Al eerder heeft FGH Bank daarom
gepleit voor de introductie van een
centrale regisseur, die waakt over een
eerlijk speelveld. Deze functie is echter
nooit serieus van de grond gekomen,
met uitzondering van enkele regionale
initiatieven. Voorbeelden zijn de regio’s
Amsterdam en Eindhoven, die de
nodige stappen zetten om de hoeveel­
heid kantoorruimte op regionaal niveau
in te dammen. Daardoor krijgen
investeerders meer uitzicht op
marktstabiliteit en zijn zij ook eerder
bereid om te beleggen of anderszins
te investeren in de kantorensector.
Hoewel de centrale regie nog altijd
‘n ieuwe perspectieven.’
ontbreekt, bieden de gemeenteraads­
verkiezingen lokale bestuurders nieuwe
mogelijkheden om grip te krijgen
op de kantorenmarkt of op andere
vastgoed­segmenten waarbinnen
teveel aanbod is of dreigt. Voor
de nieuwe collegebesturen is de
ultieme uitdaging om een kader­
scheppend beleid te formuleren dat
het terugdringen van de leegstand
prioriteit geeft. Daarmee geven zij
concreet invulling aan het in de zomer
van 2012 gesloten Convenant Aanpak
Leegstand Kantoren. Bij de uitvoering
en toepassing van dit convenant
bestaat immers vooral behoefte aan
een regionale en lokale vertaling.
De intenties en doelstellingen van
beleggers, ontwikkelaars en financiers
zullen alleen realiseerbaar zijn als
de kaders scherp zijn én worden
gehand­haafd. De agenda voor leeg­
stands­­­bestrijding bij gemeenten
moet volgens FGH Bank uit drie
onderwerpen bestaan: geef top­
prioriteit aan leegstandsbeleid, stel
ambitieuze maar realistische doelen
voor de middellange termijn, en
formuleer een gezamenlijke aanpak
met regiogemeenten.
De kans op lange-termijn-investeringen
in vastgoed blijft klein als dit stringentere
beleid geen vorm krijgt. De leegstand
hoeft niet terug naar nul om de interesse
bij investeerders te doen herleven. Wel
verwachten zij een betrouwbare
(lokale) overheid, die een consistent
beleid voert op basis waarvan risico’s
kunnen worden ingeschat. Als duidelijk
is, dat de bestrijding van de leegstand
constructief wordt aangepakt, ontstaan
nieuwe perspectieven. FGH Bank pleit
er daarom voor dat gemeenten het
voortouw nemen en een constructief
lokaal beleid voeren ter bestrijding van
de leegstand. Niet door eigenaren
financieel te compenseren, maar wel
door investeerders de kaders te bieden
waarbinnen zij kunnen handelen.
Daarmee komt het streven om de
totale voorraad in de kantorenmarkt de
komende tien jaar fors te verminderen
een stuk dichterbij. ‘De gemeenteraads­
verkiezingen bieden
lokale bestuurders
nieuwe mogelijkheden
om grip te krijgen op
vastgoedsegmenten
waarbinnen teveel
aanbod is.’
FGH Vastgoedbericht 2014
TRENDS IN DE kantorenmarkt
19
SAMENVATTING kantorenMARKT
Opna m e w ede r om l aag ,
m eest e v r aag in d e G 4
Vorig jaar is ongeveer evenveel
kantoorruimte opgenomen als in 2012.
Ondanks dat de opname daarmee niet
verder is gedaald, is nog altijd sprake
van een lage vraag naar kantoorruimte.
De oorzaken liggen zowel in de econo­
mische crisis als in de optimalisatie­slag
die veel kantoorgebruikers doorvoeren
of nog gaan doorvoeren. De opnames
die nog wel plaatsvinden, concentreren
zich voornamelijk rondom de grotere
knooppuntlocaties in de vier grote
steden.
To ena m e k ant or e naanb od
rel at i ef l aag
Het aanbod is vorig jaar opnieuw
toegenomen en omvat iets meer dan
15% van de kantorenvoorraad. Hoewel
het aanbod erg hoog is, stijgt dit niveau
veel minder hard dan enkele jaren
geleden nog werd voorspeld. De
oorzaak: er worden minder nieuwe
kantoren gebouwd en er ontstaat meer
aandacht voor de transformatie van
oude kantoren.
St i l l e r ev o l u t ie in
kant o r en v o or r aad
De kantorenvoorraad is in 2013 per
saldo gekrompen. Weliswaar minimaal,
maar het tekent wel de veranderingen
die in de markt gaande zijn. Niet eerder
nam het aantal kantoormeters in ons
land op jaarbasis af.
20
H u r e n v erd er ond er d ru k
e n n ie uwe contract­
vor m en m ak en een opm ars
Met uitzondering van het top­
segment staan de huren over de gehele
linie genomen onder druk. Terwijl de
huurprijzen dalen, zijn in de kantoren­
markt ook nieuwe contractvormen in
opkomst, waarin zowel financiële als
fysieke flexibiliteit wordt gezocht.
Steeds meer verhuurders genereren
aanvullende inkomsten uit extra
diensten en service.
U it d aging v oor nieu we
g e m e e nterad en
De gemeenteraadsverkiezingen
bieden hét momentum om de lokale
leegstandsbestrijding de aandacht te
geven die zij nodig heeft en de
investeringsbehoefte bij private partijen
weer op te wekken. Dit vraagt om
topprioriteit voor leegstandsbeleid,
ambitieuze maar realistische doelen
voor de middellange termijn, en een
gezamenlijke aanpak met regio­
gemeenten. Uitvoering van deze
agenda kan er voor zorgen dat er voor
private partijen weer voorspelbare
risico’s ontstaan, iets waar het
momenteel veelal aan ontbreekt.
FGH Vastgoedbericht 2014
TRENDS IN DE kantorenmarkt
21
TRENDS IN DE winkelmarkt
22
meer donkere
wolken
De donkere wolken die zich in 2012 boven de winkelmarkt
samenpakten, lijken in 2013 te zijn uitgegroeid tot een flinke stortbui.
De grootste boosdoeners voor de (fysieke) winkelmarkt zijn het
lage consumentenvertrouwen, het daaruit voortvloeiende lage
bestedingsniveau en meer structurele trends als de verschuiving van
bestedingen naar internet en de vergrijzing in sommige gebieden.
De markt voor online bestedingen groeit nog altijd en heeft inmiddels
onomstotelijk een positie verworven in het retaillandschap. Hieruit is
een nieuwe dynamiek ontstaan: pure onlinespelers breiden uit naar
offline retail en andersom. Ondertussen loopt het aantal faillissementen
in de retailsector verder op. Daardoor neemt op regionaal niveau de
variatie van winkels af, terwijl de leegstand toeneemt. Dat leidt tot
veel maatschappelijke discussie over de toekomst van winkelgebieden.
In het besef dat zij hier nimmer consensus over zullen bereiken,
buigen professionele partijen zich ondertussen over de vraag welke
winkelgebieden tot de winnaars en welke tot de verliezers gaan
behoren.
FGH Vastgoedbericht 2014
TRENDS IN DE winkelMARKT
23
Nog geen herstel van bestedingen
Het aanhoudend lage consumenten­
vertrouwen en de dalende koopkracht
hebben vorig jaar geresulteerd in een
daling van de consumentenuitgaven
met 2,3%. Het bestedingsniveau daalt
al onafgebroken sinds de tweede helft
van 2011. Waar supermarkten hun
omzet door prijsverhogingen nog
zagen stijgen, vallen er in de non-food
sector harde klappen door grote
omzet­dalingen. De effecten zijn
duidelijk zichtbaar in een toename
van het aantal bedrijven dat met
faillissementen en reorganisaties te
maken heeft gekregen, zoals Free
Record Shop, Block, E-Plaza, Setpoint,
Henk ten Hoor, Schoenenreus of
Polare. Hoewel op veel faillissementen
een doorstart of overname volgt, is het
duidelijk dat de retailmarkt onder grote
druk staat.
Het einde van deze periode is nog niet
in zicht. Nederland kwam het derde
kwartaal van vorig jaar weliswaar
formeel uit de recessie, maar dat
betekent niet dat de consumenten­
bestedingen die trend ook direct
volgen. Rabobank verwacht dat een
groot deel van de huishoudens in
ieder geval in 2014 nog druk zullen
zijn met het op orde krijgen van het
huishoudboekje en het terugdringen
van de eigen schuldenlast. De ruimte
voor extra bestedingen is daardoor
beperkt.
Dalende vraag, nog altijd stijgend
aanbod
Sinds het uitbreken van de crisis zijn
dalende bestedingen en sombere
economische vooruitzichten welhaast
aan de orde van de dag. Toch lag
de vraag naar winkelvastgoed de
afgelopen periode op een hoger niveau
dan in de jaren daarvoor. De laatste
jaren stegen de opnamecijfers alleen
maar, zelfs tot een recordhoogte van
771.000 m2 in 2012.
In 2013 is die trend doorbroken. Vorig
jaar werd 735.000 m² winkelruimte
opgenomen, wat neerkomt op een
daling van ruim 4% in vergelijking
met 2012. De afnemende vraag is
ook zichtbaar in het aanbod, dat in
2013 sterker toenam dan in de jaren
daarvoor en zelfs boven de grens van
1 miljoen m² winkelruimte uitkwam.
Overigens blijft de vraag naar
winkel­ruimte in de grotere steden
onverminderd hoog. Met name
Amsterdam mag zich verheugen
op een warme belangstelling van
internationale retailers en nieuwe
Ontwikkeling consumentenvertrouwen (1988-2013)
Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek
40
Consumentenvertrouwen
Economisch klimaat
20
Koopbereidheid
0
-20
-40
-60
24
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
-80
toetreders, zoals Forever 21, Urban
Outfitters en Allsaints. Volgens
onderzoek van Jones Lang LaSalle
staat Amsterdam op een gedeelde
veertiende plaats in de lijst van meest
aantrekkelijke vestigingslocaties in
Europa. Eenmaal in Nederland breiden
veel ketens vervolgens het aantal
vestigingen uit in andere kernsteden.
Mede hierdoor blijft er ook in de
overige grote steden behoefte aan
grote winkeloppervlaktes in de
binnensteden.
Leegstand ontrafeld
De winkelleegstand in Nederland is
sinds het begin van de crisis opgelopen
van 5% in 2008 naar 6,9% aan het
einde van 2013. Dit betekent dat
de leegstand wel oploopt, maar
iets minder snel dan soms wordt
verondersteld. FGH Bank constateert
al enige jaren dat de dynamiek in de
winkelmarkt ervoor zorgt dat veel
bestaande winkelpanden snel weer
een nieuwe invulling krijgen. Hetzij
door een andere winkelier, die nieuwe
kansen ziet, hetzij door bedrijven in de
dienstverlening of leisure. Ook vorig
jaar was dit zichtbaar, bijvoorbeeld in
de overname van de winkelpanden
van Setpoint door JD Sports en in de
‘Dynamiek in de wInkel­
markt zorgt ervoor dat
veel bestaande winkel­
panden snel een nieuwe
invulling krijgen.’
opvulling door Primark van een deel
van de winkels die Bijenkorf verlaat.
Het laat onverlet dat de winkel­
leegstand in 2013 per saldo opnieuw
is gestegen. De verwachting is dat die
stijging ook de komende jaren nog
door zal zetten. Door aanhoudende
problemen in de winkelmarkt en
de recordhoogte van het aantal
faillissementen in de retailsector
ontstaan er steeds meer risicovolle
winkelgebieden.
jaar leeg staat. Bovendien blijkt dat de
totale leegstand veel minder snel
toeneemt dan de aanwas van nieuwe
leegstand doet vermoeden. Dit
betekent dat de eerder aangehaalde
dynamiek in de winkelmarkt nog altijd
hoog is, en er dus ook nu voor veel
panden nog een andere invulling wordt
gevonden. Dat neemt niet weg dat de
totale leegstand wel degelijk toeneemt
en steeds meer winkelgebieden in de
problemen komen.
Als de leegstandcijfers worden
uitgesplitst naar de duur ervan, wordt
duidelijk dat ruim 40% korter dan een
Een analyse van de leegstand naar
type winkelgebied laat zien bij welke
gebieden de problemen liggen.
Leegstand van winkelruimte 2003-2014 (in procenten)
Bron: Locatus, bewerking FGH Bank
8
7
6
5
4
3
2
1
0
2003
2004
2005
FGH Vastgoedbericht 2014
2006
2007
2008
2009
TRENDS IN DE winkelMARKT
2010
2011
2012
2013
2014
25
Dat blijken vooral de aanloopstraten
(binnenstedelijke winkelstraten),
kleinschalige winkelcentra (kleine
kernverzorgende centra, kleine
wijkwinkelcentra en buurtcentra) en
oudere perifere locaties te zijn. Die
uitkomst is niet verrassend, gezien
het feit dat vrijwel alle professionele
partijen over deze winkelgebieden hun
zorgen uiten. De risico’s liggen echter
in de optiek van FGH Bank ook bij
andere locaties, zoals de hoofdwinkel­
gebieden in kleine en middelgrote
steden. Dit zijn juist de winkelgebieden
waar zich nu al bovengemiddeld veel
leegstand manifesteert en die in de
toekomst extra risico’s lopen.
Flexibilisering in huurcontracten
Het aantal risicovolle winkelgebieden
neemt toe. De huurprijzen dalen – met
uitzondering van enkele specifieke
winkellocaties – vrijwel overal. Het
gevolg is dat ook de waarde van het
winkelvastgoed onder druk is komen te
staan. Die waarde was door de sterke
beleggingsvraag in het recente
verleden juist gestegen.
De huurprijzen in het topsegment van
de markt hielden vorig jaar wel stand.
In de Amsterdamse Kalverstraat ligt de
tophuurprijs, net als een jaar geleden,
op een niveau van € 2.500,-/m2. Dit is
mede te danken aan de aanhoudende
vraag bij (inter)nationale retailers. Maar
van tophuren valt niet de druk af te
lezen op locaties met winkeliers en
retailers, die steeds meer moeite
hebben om het hoofd boven water te
houden. Want daaruit blijkt dat het
verschil in kwaliteit van de locatie
uiteindelijk toch het waardepotentieel
van het daar aanwezige winkel­
vastgoed bepaalt. Anders gezegd: de
toenemende druk op de huur­
inkomsten in combinatie met de extra
risico’s van leegstand zijn direct van
invloed op de waarde. Vooral in de
kwetsbare winkelgebieden kan dit een
structureel probleem worden.
Retailers en eigenaren zoeken
mogelijke oplossingen in de vorm van
aangepaste, meer flexibele contract­
vormen. Daarin zijn twee tendensen
te onderscheiden, die kunnen worden
samengevat onder de noemer
flexibiliteit: kortere huurcontracten en
huurprijzen die meebewegen met de
conjunctuur en de prestaties van de
huurder (omzetgerelateerde huren).
De toenemende flexibilisering van
huur­contracten is mede te verklaren uit
het feit dat er momenteel steeds meer
Leegstand in vierkante meters naar duur
< 1 jaar
1-3 jaar
> 3 jaar
1.373.922
26
Hiermee is overigens niet gezegd
dat de introductie van een omzet­
gerelateerde component in het
huurcontract een totaaloplossing biedt
voor het probleem van (te) hoge huren.
De complexiteit neemt immers ook toe.
In de eerste plaats vraagt omzet­
gerelateerde huur per branche om een
specifieke benadering. Ten tweede
levert omzetgerelateerde huur
moeilijke discussies op in een tijd
waarin internetverkopen een steeds
groter deel van de omzet uitmaken.
En tot slot zijn retailers vooral op zoek
naar nieuwe contracten in gebieden
waar de omzet terugloopt en niet in
de goed draaiende winkelgebieden.
Duidelijk is in ieder geval dat voor
een groot deel van de markt de huren
onder druk staan. Daarom is het ook
voor beleggers in winkelvastgoed
Bron: Locatus, bewerking FGH Bank
843.433
1.167.485
contracten aflopen die nog in betere
tijden zijn gesloten. In de praktijk
wordt dan vaak gezocht naar hybride
huur­vormen, met enerzijds een lage
basishuur en anderzijds een aan de
omzet gerelateerde huur. Steeds
meer winkelketens sturen daar tegen­
woordig actief op aan, om zo hun
winkels betaalbaar te houden.
cruciaal om een balans te zoeken
tussen het eigen belang en dat van de
huurder. Beleggers zullen zich daarbij
moeten realiseren dat lagere huur­
prijzen of aangepaste contracten
eventuele structurele problemen van
een locatie niet kunnen oplossen
maar slechts camoufleren. Het onder­
scheidend vermogen zit hem volgens
FGH Bank daarom vooral in de keuze
om te investeren in het opwaarderen
van matige gebieden, ook of misschien
wel juist als er minder huurinkomsten
worden gegenereerd. Als de noodzaak
daartoe minder of niet wordt gevoeld
zal dat uiteindelijk alleen maar tot meer
verliezers leiden.
De rol van de fysieke winkel in een
online wereld
Het aantal aankopen via internet heeft
de afgelopen jaren onmiskenbaar een
grote groei doorgemaakt. Hoewel de
stijgende lijn in 2013 enigszins is
afgevlakt, mag worden verwacht dat
internetaankopen ook in de toekomst
toenemen. Schattingen van het
aandeel internetverkopen in het totaal
van non-food detailhandelsbestedingen
lopen uiteen van 18% tot 55% in
2020. Daaruit blijkt dat iedereen het er
weliswaar over eens is dat de invloed
‘I nternetaankopen
nemen ook in de
toekomst toe.’
belangrijke rol van de fysieke winkels.
Uit onderzoek van Forrester Research is
bijvoorbeeld gebleken dat de meeste
pure onlinespelers marktaandeel
verliezen aan traditionele Amerikaanse
retailers doordat deze nu ook een
online strategie volgen.
Onderzoeksbureau ACRS concludeerde
op basis van gesprekken met retailers
dat het offline kanaal voor de meeste
retailers hoofdverantwoordelijk is voor
de omzetgroei in 2014. Verder blijkt uit
een onderzoek van A.T. Kearney onder
ruim drieduizend consumenten in de
Verenigde Staten en het Verenigd
Koninkrijk dat de fysieke winkel nog
altijd de meest populaire aankoopplek
is. Digitale kanalen spelen volgens het
onderzoek voornamelijk een rol in de
van internet in de retail toeneemt,
maar dat de vertaling ervan in een
harde prognose minder rechtlijnig is
dan soms wordt verondersteld.
Een aanzienlijk deel van de online­
verkopen betreft producten die al
langere tijd via internet worden
gekocht. Zo berekende Syntrus
Achmea dat 52% van de totale online
omzet reizen (inclusief accommodaties
en vliegtickets) en telecom betreft.
Daarnaast wordt een groot deel van de
overige internetaankopen gedaan bij
spelers die ook offline een belangrijke
rol in het winkellandschap vervullen,
zoals H&M en Zara. Bovendien wijzen
steeds meer berichten, met name
vanuit de Angelsaksische landen, op de
Leegstand per winkelgebied (in procenten) 0%
1%
Bron: Bron: Locatus, bewerking FGH Bank
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
Binnenstad
Binnenstedelijke winkelstraat
Hoofdwinkelgebied groot
Hoofdwinkelgebied klein
Kernverzorgend centrum groot
Kernverzorgend centrum klein
Kernverzorgend supermarktcentrum
Supermarktcentrum
Stadsdeelcentrum
Wijkcentrum groot
Wijkcentrum klein
Buurtcentrum
Speciaal Winkelgebied
Grootschalige concentratie
Verspreide bewinkeling
Gemiddeld
FGH Vastgoedbericht 2014
TRENDS IN DE winkelMARKT
27
‘Nieuwe toetreders
NoCompromise. Retailers zijn volgens
hen in een continue concurrentiestrijd
verwikkeld op het gebied van prijs en
service (meerwaarde). In dat kader
bieden zij bijvoorbeeld hun producten
tegen dezelfde prijs aan, maar dan
gekoppeld aan een hogere service of
kwaliteit (bijvoorbeeld een sneller
wisselende collectie). Of ze kiezen voor
dezelfde service en kwaliteit tegen
lagere prijzen. En in de meest extreme
gevallen besluiten spelers tot een
combinatie van beide: een hogere
service of kwaliteit tegen lagere prijzen.
Nieuwe toetreders (zowel op internet
als in de fysieke winkelomgeving)
zorgen ervoor dat dit speelveld continu
en steeds sneller verandert. Dat komt
terug in veel – zo niet alle – branches:
supermarkten, mode, consumenten­
electronica, bouwmarkten, et cetera.
Consumenten wennen snel aan de
nieuwe prijs-kwaliteit verhoudingen en
gebruiken deze vervolgens weer als
maatstaf voor andere retailers in de
branche. Internet maakt van prijs­
vergelijking sowieso een simpele
handeling. Dit betekent dat retailers die
hierin niet kunnen of willen meegaan
of niet adequaat genoeg reageren, het
gevaar lopen dat zij in de problemen
komen.
zorgen ervoor dat
het speelveld continu
verandert.’
oriëntatiefase, terwijl fysieke winkels in
alle fases van het aankoopproces een
rol kunnen vervullen.
ook fysieke winkels, en zet een
traditionele speler als Albert Heijn met
Bol.com meer in op het online kanaal.
Het bovenstaande neemt niet weg dat
internet het winkellandschap blijvend
heeft veranderd. Online winkelen biedt
consumenten een extra alternatief als
een winkelgebied niet aan hun eisen
voldoet. Ook zijn de eisen die worden
gesteld aan succesvolle ondernemers
erdoor veranderd: grotere winkel­
formules moeten in alle offline en
online kanalen aanwezig zijn. Deze
dynamiek is ook op de Nederlandse
winkelmarkt duidelijk zichtbaar. Zo
openen pure onlinespelers als Coolblue
Moordende concurrentie
Het hoge aantal faillissementen in de
retailsector wordt veelal verklaard uit
de eerder aangehaalde dynamiek, die is
ontstaan door de opkomst van online
winkelen in combinatie met de
economische crisis. FGH Bank is van
mening dat die dynamiek er altijd al is
geweest, maar dat deze door de
bijzondere omstandigheden op dit
moment sterker tot uiting komt. Retail
consultant Eysink Smeets verklaart dit
met de introductie van het begrip
Tophuurprijzen van winkelruimte in Nederland (1989-2013)
Bron: FGH Bank
2.500
2.250
2.000
1.750
1.500
1.250
1.000
750
500
250
28
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
0
Dit blijft voor de vastgoedsector niet
zonder gevolgen. Winkelgebieden
concurreren met elkaar zowel op prijs
(in de vorm van parkeerkosten voor de
consument maar ook via huurprijzen
voor de retailer) als op service en
kwaliteit. Wat dat laatste betreft gaat
het bijvoorbeeld om de aantrekke­
lijkheid van de omgeving (zoals een
historische binnenstad), de kwaliteit
van het gebied zelf (wordt er
voldoende geïnvesteerd in de kwaliteit
van de winkels en openbare ruimte?)
de aanwezigheid van voorzieningen
(horeca, openbaar vervoer) en van
populaire winkelketens (bijvoorbeeld
Primark of Hollister). Als gevolg van
deze onderlinge concurrentie, maar
ook omdat het aantal echt kansrijke
winkelgebieden met permanent
waardepotentieel de komende jaren
wel eens fors zou kunnen afnemen,
zullen steeds meer gebieden het
moeilijk krijgen. Dit betekent voor
vastgoedeigenaren en gemeenten dat
ze zich niet alleen bewust moeten zijn
van de positie van hun winkelgebied op
de (regionale) winkelmarkt, maar daar
ook de noodzakelijke strategische
keuzes in kunnen en moeten maken.
Winnaars en verliezers
Economisch herstel en het aantrekken
van consumentenbestedingen zullen
de problemen op de winkelmarkt niet
automatisch oplossen. Onderliggende
consumentenbewegingen en maat­
schappelijke ontwikkelingen hebben
het winkellandschap blijvend veranderd
en zullen ook in de toekomst een
steeds sterkere stempel drukken op de
retail. De impact van consumenten op
het winkellandschap wordt daardoor
dwingender. Dit levert zowel winnaars
als verliezers op.
kleine tot middelgrote steden met een
(te) grote winkelvoorraad, groot­
schalige objecten of locaties zonder
duidelijk achterliggend idee, en de
rafels van de binnensteden. Het meeste
perspectief biedt de winkelmarkt in
dominante centra (regionaal of
nationaal) met een aantrekkelijke
schaalgrootte, doelgerichte winkel­
centra (regionaal of nationaal) en
lokale gemakscentra. Feit blijft dat er op dit moment teveel
fysieke winkelmeters zijn. Het
afgelopen decennium is de totale
winkeloppervlakte sterk gestegen,
terwijl het aantal inwoners nauwelijks
is gegroeid en de bestedingen al
meerdere jaren op rij afnemen. Dit
heeft niet alleen een grote invloed op
de vloerproductiviteit, maar kan ook
niet zonder gevolgen blijven voor het
winkellandschap in Nederland.
In de visie van FGH Bank ontstaan er in
de winkelmarkt grofweg drie type
gebieden waar het risico het grootst is:
Jaarlijkse groei online retail (2000-2013) Bron: Thuiswinkel.org
120%
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2000
2001
2002
2003
FGH Vastgoedbericht 2014
2004
2005
2006
2007
TRENDS IN DE winkelMARKT
2008
2009
2010
2011
2012
2013
29
SAMENVATTING winkelmarkt
Aanho uden d e d a l ing van
best edi ng en
Consumenten gaven vorig jaar
opnieuw minder uit in de detailhandel.
Het aanhoudend lage bestedingsniveau
laat duidelijk zijn sporen na in het
winkellandschap. Hoewel Nederland
formeel uit de recessie is, groeien
de consumenten­bestedingen naar
verwachting nog niet mee met de
conjunctuur. Huishoudens zijn
voorlopig nog druk met het op orde
brengen van hun balans.
huurder en verhuurder zoeken naar
een duurzame oplossing voor beide
partijen. Hierdoor ontstaan steeds meer
hybride contracten waarin naast een
vast deel ook een omzetgerelateerde
huurcomponent wordt opgenomen.
Dit biedt geen standaard oplossing
voor de aanpak van dreigende
leegstand als gevolg van te hoge huren.
Veelal is in die situatie een huur­
verlaging noodzakelijk, zij het dat dit
de noodzakelijke investeringen in
gebieden wel in gevaar brengt.
Opna m e i n pa s me t d e
co n junct uur
In 2013 is de stijgende trend in de
opname van winkelvastgoed door­
broken. Hierdoor loopt de opname
weer meer in de pas met de
economische ontwikkeling. De vraag
naar winkelruimte in met name de
vier grote steden blijft hoog, maar dit
voorkomt niet dat het aanbod sterker
is gestegen dan in voorgaande jaren.
R ol f ysiek e wink el niet
u itg e speeld
Internet verandert het winkel­
landschap al meerdere jaren en blijft
dat ook doen. Het online kanaal biedt
consumenten extra mogelijkheden als
een winkelgebied niet voldoet. Fysieke
winkels blijven echter een belangrijke
rol spelen in alle fasen van het
aankoopproces. Succesvolle retailers
zijn zowel offline als online aanwezig
met hun verkoopkanalen.
Ri si c o ’ s do o r s t ij g e n d e
le eg stand
De onderliggende dynamiek in de
winkelmarkt kan niet voorkomen dat
de leegstand toeneemt. Hierdoor zijn er
steeds meer types winkelgebied waar
naast een boven­gemiddelde leegstand
extra risico’s ontstaan.
Aangepa st e c ont r act­
vor m en
De toenemende druk op de
huur­prijzen leidt tot aangepaste
contract­­vormen in het kader waarvan
30
W innaars en v erliezers
Het overschot aan fysieke meters
en de felle concurrentie tussen zowel
retailers als winkelgebieden blijft niet
zonder gevolgen. Het aantal echt
kansrijke gebieden neemt fors af; een
aanzienlijk deel van de winkelgebieden
komt steeds verder onder druk te
staan. Kansen liggen er voor gebieden
die de veeleisende consument optimaal
weten te bedienen, via een breed en/of
uniek aanbod maar ook in gemak.
FGH Vastgoedbericht 2014
TRENDS IN DE winkelMARKT
31
TRENDS IN DE bedrijfsruimteMARKT
32
nog steeds
nauwelijks in
beweging
De bedrijfsruimtemarkt is ook in 2013 nauwelijks in beweging
gekomen. Veel bedrijven voelen namelijk nog steeds de pijn van de
economische crisis. Faillissementen zijn aan de orde van de dag en
bedrijfsactiviteiten staan op een laag pitje, vooral als zij samenhangen
met de geringe binnenlandse vraag. Er is daarom weinig behoefte aan
(nieuwe) bedrijfshuisvesting. Veel ondernemers wachten op betere
tijden. Er gloort echter hoop aan de horizon. Richting het einde van
2013 nemen de ordervoorraden bij bedrijven weer toe, en keert bij een
groeiend aantal producenten en consumenten het vertrouwen terug.
Als het herstel in de loop van 2014 een vervolg krijgt kan dit positief
uitwerken op de verschillende segmenten in de bedrijfsruimtemarkt.
Opvallend is daarbij de verschuiving in de vraag van traditionele
bedrijfsruimte naar vastgoed waarin hoogwaardiger activiteiten
kunnen worden ontplooid, gericht op waardetoevoeging en efficiëntie.
Daarnaast blijkt logistiek vastgoed steeds belangrijker te worden,
omdat retailers in het kader van e-fulfilment de concurrentie voor
willen blijven. FGH Bank ziet verder veel potentie in gebieden waar
stedelijke activiteiten en kennis samen komen. De daar aanwezige
dynamiek heeft een positieve invloed, zowel op het ondernemers­
klimaat als op de markt voor bedrijfshuisvesting.
FGH Vastgoedbericht 2014
TRENDS IN DE bedrijfsruimtemarkt
33
Nog geen zichtbaar herstel in 2013
Het Nederlands bedrijfsleven beleefde
in 2013 wederom een lastig jaar en
toonde zich daarom opnieuw terug­
houdend in zijn investerings­beleid.
Met name de bedrijven die zich
oriënteren op Nederland hebben het
moeilijk, omdat zowel huishoudens
als de overheid minder besteden.
Zij richten zich dan ook veelal op
kosten­besparingen en herstructurering
en zoeken ondertussen naar nieuwe
afzetmogelijkheden.
Voor internationaal opererende
bedrijven ligt het iets anders, omdat zij
mee profiteren van successen in de ons
omringende landen. Om deze reden is
het niet verwonderlijk dat de logistieke
dienstverlening naar verhouding goed
presteert en dat bedrijven die sterk
teren op binnenlandse vraag juist
harder geraakt worden.
In 2013 is er in dat opzicht weinig
veranderd in vergelijking met de jaren
daarvoor. De matige investeringsdrang
van bedrijven uit zich nog altijd in een
beperkte vraag naar (nieuwe) bedrijfs­
huisvesting. In het Vastgoed­bericht
2013 merkte FGH Bank al op dat het
midden- en kleinbedrijf (MKB), veruit
de belangrijkste gebruiker van bedrijfs­
ruimten, de laatste jaren zeer hard is
geraakt. Bovendien ondervinden veel
bedrijven problemen bij het vinden
van financiering om herhuisvesting te
bekostigen. Zij stellen in reactie daarop
hun eventuele uitbreidings- of verhuis­
vraag uit. Omdat ook de gemiddelde
bezettingsgraad bij bedrijven laag is,
wordt de noodzaak om te verhuizen
minder gevoeld.
Stijgende lijn in de opname
De jaarlijkse opname van bedrijfs­
ruimten is en blijft daarom laag, net als
de uitgifte van bedrijfskavels. Dit beeld
is feitelijk al sinds 2009 zichtbaar. In
2013 werd 2,8 miljoen m² bedrijfs­
ruimte opgenomen. Dit niveau ligt
fractioneel hoger dan in 2012 en is in
lijn met wat er in de jaren na het begin
van de economische crisis in 2008 is
opgenomen. Gedurende het jaar is de
ingebruikname wel geleidelijk aan
toegenomen. De eerste drie kwartalen
waren goed voor een opname van
respectievelijk 490.000, 629.000 en
670.000 m². In het laatste kwartaal
wordt traditiegetrouw de meeste
bedrijfsruimte opgenomen. In 2013
betrof dat ruim 1 miljoen m².
De stijgende vraag kan worden
geïnterpreteerd als een blijk van
vertrouwen bij ondernemers. Maar
daarbij moet wel in acht worden
genomen dat bij het gros van alle
transacties verouderde ruimten
worden ingeruild voor moderne
objecten. Per saldo is in die gevallen
eerder sprake geweest van een
inkrimping van het benodigd
aantal vierkante meters dan van
een uitbreiding.
‘Logistieke sector
presteert naar
verhouding goed.’
34
De totale hoeveelheid beschikbare
bedrijfsruimten is in 2013 met ruim 2%
toegenomen ten opzichte van 2012.
Eind 2013 was zo’n 10 miljoen
vierkante meter beschikbaar voor de
vrije gebruikersmarkt. Het aanbod is
vooral opgelopen vanwege de matige
bedrijfseconomische omstandigheden
waar veel bedrijven mee kampen.
Noodgedwongen bedrijfs­
beëindigingen en inkrimping leiden
uiteraard tot een toename van het
beschikbare aanbod. Dit geldt zeker
voor sectoren die lijden onder een
geringe binnenlandse vraag, zoals
de bouw en de automotive. Illustratief
is dat het aanbod van automotivebedrijfs­ruimten volgens Vakblad
Automotive in de loop van 2013 fors
is opgelopen tot meer dan 500 panden.
Samen zijn die goed voor een opper­
vlakte van bijna 1 miljoen m².
De uitgifte van bedrijfskavels is al enige
jaren aan het stabiliseren. Weliswaar
is de uitgifte van reguliere bedrijven­
terreinen (exclusief haventerreinen) in
2012 ten opzichte van 2011 met 41 ha
(netto) licht gestegen tot 375 ha. Maar
feitelijk is al sinds 2008 sprake van een
structureel lager uitgifteniveau. In de
periode 2005-2008 werd gemiddeld
nog 785 ha per jaar in gebruik
genomen. Vervolgens halveerde de
jaarlijkse uitgifte in 2009, en sindsdien
ligt de hoeveelheid uitgegeven kavels
rond de 390 ha per jaar.
Ondertussen groeit het draagvlak
onder gemeenten om bedrijfs­huis­
vesting bij voorkeur te concentreren
op bestaande bedrijven­terreinen, die
door middel van herstructurering weer
bij de tijd moeten worden gebracht. De
urgentie hiertoe is hoog, omdat bijna
een derde van alle bedrijventerreinen
als verouderd is aangemerkt. Van alle
bekende herstructureringsplannen is
circa de helft gericht op revitalisering
en dus behoud van de functie als
bedrijventerrein. Een toenemend aantal
plannen richt zich echter daarnaast op
herprofilering en transformatie van
bedrijventerreinen. Dit laatste geldt in
het bijzonder voor de stedelijk gelegen
terreinen. FGH Bank juicht dit toe,
omdat deze locaties op basis van hun
locatiekwaliteiten kunnen aanhaken op
andere stedelijke activiteiten.
Kwaliteit onlosmakelijk verbonden
met logistiek
De wereldhandel trok in 2013 licht aan.
De voor Nederland relevante wereld­
handel nam in omvang toe van 0,7%
in 2012 naar 1,5% in 2013. De Neder­
landse economie heeft daar van mee
geprofiteerd. Op mondiaal niveau valt
op dat de groei­dynamiek in de loop
van vorig jaar is verschoven van
opkomende economieën als China
en India naar de geïndustrialiseerde
wereld. Vooral Japan en de Verenigde
Staten herstelden zich opvallend snel,
waar het herstel in het Eurogebied een
stuk trager verliep. Omdat Nederland
het sterkst verweven is met de Eurozone,
bleef het handelsvolume hier dan ook
hangen rond het niveau van 2012.
In dat licht bezien is het opmerkelijk
dat over geheel 2013 circa 10% meer
aan logistiek vastgoed is opgenomen.
In de markt voor logistiek vastgoed
bestaat een situatie van discrepantie.
De vraag richt zich vooral op een
geringe hoeveel­heid moderne
logistieke eenheden, terwijl het meeste
‘Een toenemend aantal
plannen richt zich
op herprofilering en
transformatie van
bedrijventerreinen.’
aanbod juist verouderd is. Vaak gaat
het daarbij om oudere generaties
logistieke centra en distributiecentra
met verkeerde vastgoedkenmerken en
infrastructuur, die veelal ook niet meer
voldoen aan de functionele wensen
van de huidige gebruikers. Daarnaast
is de locatie vaak niet optimaal.
Het komt regelmatig voor dat
eigenaren blijven wachten op nieuwe
huurders, terwijl het zicht daarop
ziender­ogen verslechtert. Vanuit
strategisch oogpunt is het in zo’n
situatie beter om relatief kleine
ingrepen te plegen om de verhuur­
baarheid van het vastgoed te
vergroten. Een kansrijk alternatief is
bijvoorbeeld het opknippen van
grootschalige bedrijfsunits in kleinere
eenheden. Op die manier wordt een
nieuwe, interessante doelgroep
aangeboord: kleinere ondernemers
met een doorgaans lager eisenpakket
met betrekking tot het vastgoed.
Moderne logistieke eenheden zijn
vrijwel nooit direct verkrijgbaar in de
bestaande voorraad. Dit leidt ertoe dat
ondernemers met een concrete vraag
naar moderne logistieke ruimte op
Aanbod en opname van bedrijfsruimte (1999 – 2013) Bron: PropertyNL
10.500.000
9.000.000
7.500.000
6.000.000
4.500.000
3.000.000
1.500.000
Aanbod
FGH Vastgoedbericht 2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
0
Opname
TRENDS IN DE bedrijfsruimtemarkt
35
nieuwbouw zijn aangewezen. Positief
is dat veel nieuwe logistieke eenheden,
ook als deze zijn bestemd voor con­
crete gebruikers, toch flexibel worden
ontwikkeld, waardoor zij in de toe­
komst eenvoudig zijn aan te passen
op de wensen en eisen van nieuwe
gebruikers. FGH Bank ziet dat de
beleggings­kwaliteit door deze
ontwikkeling is verbeterd.
Circa 60% van de totale opname in
logistiek vastgoed in 2013 kwam voor
rekening van de provincies Limburg en
Noord-Brabant. Dat is begrijpelijk,
omdat het logistiek zwaartepunt al
jaren in het zuiden van ons land ligt.
Gemeten over de periode van 2009 tot
en met 2013 is bijna de helft (47%) van
het logistieke transactievolume terecht
gekomen in de Limburg en NoordBrabant. Uit onderzoek van de Stec
Groep blijkt bovendien dat sinds het
jaar 2000 ruim de helft van alle
verplaatste en nieuwe logistieke
vestigingen zich bevindt in Midden-en
West-Brabant of Limburg. Van de
Europese Distributiecentra (EDC’s)
heeft zelfs 90% deze regio’s gekozen
als vestigingsplaats.
De verwachting is dat dit zo blijft
omdat de zuidelijke regio’s profiteren
van de gunstige locatie, het logistieke
imago en de goede multimodale
vestigingskwaliteiten. Ook in
internationaal opzicht worden de
(Zuid-)Nederlandse logistieke locaties
hoog gewaardeerd. Uit onderzoek van
Prologis naar Europese logistieke
toplocaties onder logistieke onder­
nemers, komt Venlo als hoogst
gewaardeerde locatie naar voren.
Rotterdam en de as Antwerpen-Brussel
completeren de top drie, waarmee het
onderzoek in feite ook de rol van de
Benelux als ‘gateway’ naar de rest van
Europa onderstreept. Investerings­
mogelijkheden en de kans op
waarde­behoud doen zich volgens
FGH Bank dan ook met name voor
op bewezen logistieke locaties.
De veranderende rol van logistiek
Logistiek vastgoed mag zich als
beleggingscategorie verheugen in een
stijgende populariteit. Zowel op
mondiaal als Europees niveau werd in
2013 het hoogste beleggingsvolume
bereikt sinds 2008. Ook in Nederland
nam vorig jaar het beleggingsvolume
in logistiek vastgoed toe, ondanks het
hiervoor gesignaleerde tekort aan
hoogwaardig logistiek aanbod. De
voornaamste drijfveer achter deze
ontwikkeling is het gunstige
rendement in combinatie met de hoge
verwachtingen in de gebruikersmarkt.
De prognose is dat de groei van
e-commerce en de daaruit voort­
vloeiende effecten op de logistieke
keten zullen leiden tot een kwalitatieve
verandering in de vraag naar logistiek
vastgoed.
Organisaties die actief zijn in het online
segment streven naar een optimaal
logistiek proces en maximale controle
over de kostenstructuur. Het logistiek
proces dat hierachter ligt wordt
aangeduid met e-fulfilment. Het
waarmaken van de verwachtingen
en het vervullen van de wensen van
de (veeleisende) klant staan daarin
centraal. Vanwege de hevige
concurrentie proberen retailers zo
onderscheidend mogelijk te zijn ten
opzichte van andere aanbieders.
Consumenten hebben tegenwoordig
steeds meer inspraak op het tijdstip en
de locatie van levering, en stellen zelf
bovendien steeds hogere eisen aan
de snelheid waarmee de producten
worden geleverd en aan de kwaliteit
van de retourprocedure. Het is
inmiddels ook te doen gebruikelijk dat
de klant gedurende het proces tussen
bestelling en levering op de hoogste
Opname logistiek vastgoed in de periode 2009-2013 (cumulatief) naar regio in procenten
6%
17%
9%
Limburg
Noord-Brabant
Overig Nederland
8%
Overig Randstad
Regio Rijnmond
Regio Amsterdam/Schiphol
Arnhem/Nijmegen
10%
30%
20%
36
Bron: FGH Bank
wordt gehouden van de status van
verzending. Het voldoen aan de wens
om tot een efficiënt logistiek proces te
komen is daarom een ingewikkelde
aangelegenheid. Binnen de vastgoed­
omgeving vraagt het in ieder geval om
logistieke complexen die geheel ten
dienste staan van e-fulfilment.
Ook in de locatievoorkeuren zijn er
veranderingen gaande. Zo wordt
steeds beter zichtbaar dat zowel pure
e-tailers als bricks & clicks retailers (met
zowel een online winkel als een fysieke
winkel) hun logistiek proces dichter bij
hun afzetgebieden concentreren. Ikea
heeft bijvoorbeeld aangekondigd een
distributiecentrum in Oosterhout te
realiseren om aan de groeiende vraag
naar online producten te voldoen. Nu
worden online bestellingen nog
geleverd vanuit Dortmund in Duitsland.
Daarnaast vervaagt steeds meer de
grens tussen producent en consument,
omdat individuen steeds vaker hun
specifieke wensen en behoeften terug
willen zien in de producten die zij
afnemen. Daardoor zal zowel het
productie- als het verwerkingsproces
steeds dichter bij de diverse afzet­
gebieden komen te liggen. Dit geldt
bijvoorbeeld voor toonaangevende
FGH Vastgoedbericht 2014
modebedrijven, die in hun strategie
hebben bepaald dat zij de omloop­
snelheid van hun collecties hoog willen
houden. Lange vervoersstromen en een
onzekere productieomgeving in een
onbekendere cultuur staan deze
strategie mogelijk in de weg. Wat ertoe
leidt dat dit soort bedrijven meer en
meer overgaan van global sourcing op
regional sourcing. Binnen de super­
marktbranche zien grote bedrijven
zich genoodzaakt om frequenter en
responsiever te leveren, met name in
het vers-segment.
Parallel aan de opkomst van
e-commerce ziet FGH Bank ook
een aantal andere trends, die van
invloed zijn op het logistiek proces.
Opvallend is bijvoorbeeld dat
authenticiteit en lokale eigenheid
steeds vaker de voorkeur krijgen boven
massaproductie en ondoorzichtigheid
van herkomst. Denk bijvoorbeeld
aan de recente discussie over de
arbeids­omstandigheden bij kleding­
producenten in Zuidoost-Azië, die ook
retailers in Nederland parten speelt.
Daarnaast moet de invloed van nieuwe
ontwikkelingen uiterst serieus worden
genomen. Zo wint 3D-printen snel aan
populariteit, wat verstrekkende
TRENDS IN DE bedrijfsruimtemarkt
consequenties kan hebben voor de
huidige visie op productie en distributie.
Als onderdelen of producten niet
meer over lange afstanden hoeven
te worden vervoerd, heeft dat ook
grote invloed op de logistieke keten.
Deze en andere vraagstukken vragen
om een reactie in het logistiek proces,
zowel op de korte als op de langere
termijn. De logistieke keten zal nog
efficiënter, fijnmaziger en hoog­
waardiger moeten worden. Een
ander voorbeeld zijn de opgevoerde
veiligheidsmaatregelen met betrekking
tot de opslag van gevaarlijke materialen
in de laatste jaren. Afhankelijk van
de risico’s van de stoffen die worden
opgeslagen in een opslagvoorziening
zijn er verschillende voorschriften
opgesteld voor bijvoorbeeld
brandpreventie, noodprocedures en
ventilatie. In de markt is aantoonbare
schaarste aan opslagfaciliteiten die
kunnen voldoen aan deze eisen,
terwijl er wel vraag naar is. 37
SAMENVATTING bedrijfsruimtemarkt
Bedrijfsleven herstelt
moeizaam
Veel bedrijven in Nederland
ondervinden de nadelige gevolgen van
de crisis. De economie groeit niet of
nauwelijks, waardoor er weinig
behoefte is aan extra productie­
capaciteit. Er bestaat wel een opvallend
verschil tussen export-georiënteerde
bedrijven en bedrijven die sterk op de
binnenlandse markt zijn gericht. Maar
aangezien veel export op Europa is
gericht en de economie in meerdere
Europese landen zwak is, is het tempo
waarin het bedrijfsleven kan herstellen
beperkt.
Dr uk o p de op name b l ij ft
Vanuit het bedrijfsleven kwam er ook
in 2013 geen opzienbarende stijging
van de vraag naar bedrijfsruimten.
Deze vraag is met 2,8 miljoen m²
stabiel. Het totaalaanbod is vorig jaar
met ruim 2% gegroeid ten opzichte
van 2012. Oorzaak is onder andere
dat de vraag voor een belangrijk deel
een vervangingsvraag blijkt te zijn.
Bovendien wordt per saldo meer
ruimte achtergelaten dan dat er wordt
opgenomen. Mede hierdoor is de
hoeveelheid beschikbare bedrijfsruimte
in 2013 gestegen tot 10 miljoen m².
38
D is c r epantie in v raag
naa r logistiek vastgoed
Hoogwaardig logistiek vastgoed
is nog altijd een schaars goed.
Tegelijkertijd neemt de hoeveelheid
verouderde logistieke complexen
en distributiecentra met slechte
wederverhuurbaarheid alleen maar
toe. De Zuid-Nederlandse provincies
profileren zich als bakermat voor
logistiek vastgoed in zowel Nederland
als op Europees niveau. De laatste
5 jaar is bijna de helft van het totale
transactievolume neergestreken in
de twee zuidelijke provincies.
E -c omm erce als d rij v end e
kr acht
Voor retailers met online activiteiten
is een optimalisatie van het logistiek
proces absoluut noodzakelijk. Dit
proces, e-fulfilment, speelt in op de
veeleisende consument en is ronduit
complex. Snelheid en klantgerichtheid
moeten hun vertaling krijgen in
hoogwaardige logistieke centra.
Het wordt steeds beter zichtbaar dat
retailers hun logistiek proces steeds
dichter bij hun afzetgebieden willen
concentreren.
FGH Vastgoedbericht 2014
TRENDS IN DE bedrijfsruimtemarkt
39
TRENDS IN DE woningmarkt
40
op weg naar
herstel
De Nederlandse woningmarkt krabbelt sinds de zomer van 2013
zichtbaar op. Het aantal transacties stijgt weer, de prijzen dalen minder
snel en met het Woonakkoord is meer duidelijkheid ontstaan over
het rijksbeleid. De aanvullende beleidsmaatregelen zijn zeker niet
door iedereen met gejuich ontvangen. Maar nu deze genomen zijn
en de discussie voorlopig achter ons ligt, neemt het vertrouwen
– ook geholpen door de verbeterde betaalbaarheid van woningen –
van woonconsumenten in het herstel van de woningmarkt weer toe.
Het is echter nog te vroeg om te spreken van structureel herstel. In
2014 zal nog veel duidelijk worden. Hoe werkt het Rijksbeleid door op
de woningmarkt? Zet het vertrouwen van consumenten daadwerkelijk
door? En verbetert de financierbaarheid van een woning? FGH Bank
voorziet voor 2014 in ieder geval een groei van de markt­dynamiek.
De beste kansen voor herstel liggen in de economische kernregio’s
van Nederland.
FGH Vastgoedbericht 2014
TRENDS IN DE woningmarkt
41
Trendbreuk tweede helft 2013
Vorig jaar zijn in totaal ruim 110.000
woningen verkocht. Dit is minder dan
in 2012, maar veel meer dan waarmee
op basis van het eerste halfjaar van
2013 rekening werd gehouden. De
minder goede eerste helft van 2013
was vooral een na-ijl effect van het
vierde kwartaal van 2012. In die
periode werd juist een hoog aantal
transacties (35.700) geregistreerd,
vooruitlopend op de beperking van de
fiscale aftrekbaarheid van hypotheken
per januari 2013. Direct na invoering
van deze maatregel wisselden slechts
45.200 bestaande woningen van
eigenaar in de eerste zes maanden van
2013. De tweede helft van 2013 was
goed voor een totaal van ruim 65.000
transacties.
Aan deze stijging van het aantal
transacties liggen diverse redenen ten
grondslag. Ten eerste is in de loop van
2013 de betaalbaarheid van woningen
verbeterd. Uit gegevens van Calcasa
blijkt dat het sinds halverwege de jaren
negentig niet meer zo voordelig is
geweest om een woning te financieren.
Huishoudens zijn gemiddeld genomen
een kleiner deel van hun netto
huishoud­inkomen kwijt aan netto
42
woonlasten dan tot voor kort het geval
was. Ook door Rabobank wordt
gewezen op de huidige onder­
waardering van koopwoningen.
Een tweede, minstens zo belangrijke
reden voor het gestegen aantal
transacties, is het aanhoudend lage
renteniveau in 2013. Dat maakt het
voor woonconsumenten met een
koopwens aantrekkelijker om te
besluiten tot aanschaf van een woning.
Ten derde is er rust ontstaan rondom
het woningmarktbeleid van de rijks­
overheid, wat ook tot meer vertrouwen
in de markt leidt. Onder voorbehoud
van een bestendiging van het rijks­
beleid, gaat FGH Bank ervan uit dat
het aantal verkopen ook in 2014 zal
stijgen.
Een terugkeer naar de transactie­
niveaus van voor de economische en
financiële crisis valt voorlopig echter
nog niet te verwachten. Jarenlang is
het aantal transacties bepaald door
de mogelijkheden op de woningmarkt
om een goede wooncarrière te maken.
Starterswoningen waren in het verleden
relatief eenvoudig te financieren. Met
de daarop bij verkoop gerealiseerde
overwaarde kon vervolgens een
duurdere woning worden gekocht,
wat bij daar­op­volgende verkopen
telkens opnieuw de basis vormde voor
verhuizing.
Deze keten van transacties is in de
voorbije jaren verbroken. Starters­
woningen, maar ook de daar­op­­
volgende woningen, worden niet meer
gemakkelijk of tegen veel lagere prijzen
verkocht. Voor de groep doorstromers,
die daardoor met een restschuld blijven
zitten, geldt dat zij de komende jaren
te maken krijgen met een verlaging van
de maximale hypotheek. Bij stabiliserende woning­prijzen zal deze groep
dus meer eigen vermogen mee moeten
brengen om te kunnen verhuizen.
Hervormingen hebben er verder toe
geleid dat woningfinanciering op basis
van schuld aan banden is gelegd.
Daarnaast blijken steeds meer mensen
de voorkeur te geven aan een huur­
woning, onder andere omdat de risico’s
beperkt zijn en de gemiddelde maand­
lasten lager liggen.
‘I n sommige regio’s en
deelsegmenten stijgen
de verkoopprijzen sinds
het derde kwartaal
2013 weer.’
voor oplopende prijsverschillen in het
land. De koopwoningenmarkt is bij
uitstek een markt met lokale ken­
merken en grote landelijke verschillen.
neemt het tempo waarin de woning­
prijzen dalen wel fors af. In sommige
regio’s en deelsegmenten, en dan
vooral in de stedelijke gebieden, stijgen
de verkoopprijzen sinds het derde
kwartaal zelfs weer. In Amsterdam
bijvoorbeeld begonnen de woning­
prijzen halverwege vorig jaar weer te
stijgen en werden de eerste woningen
weer boven de vraagprijs verkocht. In
regio’s met een beperkte economische
dynamiek, minder bevolkingsgroei en
een relatief groot aandeel lage(re)
inkomens, staan de prijzen daaren­
tegen nog steeds onder druk. Dat zorgt
Herstel met hindernissen
De woningprijzen hebben zich in 2013
nog niet zichtbaar hersteld. De
gerealiseerde transactieprijs voor
bestaande woningen lag in 2013
gemiddeld ruim 6% lager dan in 2012.
Sinds de zomermaanden van vorig jaar
Een sterk prijsherstel ligt de komende
periode niet voor de hand. In de eerste
plaats is door de beperking van de
fiscale aftrekbaarheid per 1 januari
2013 een structurele rem op de stijging
van de woningprijzen ontstaan.
Daarnaast leidt de al enkele jaren
aanhoudende koopkrachtdaling bij
huishoudens ertoe dat zij minder aan
woonlasten kunnen betalen. Bovendien
Aantal verkochte eengezinswoningen en appartementen in Nederland (1995-2013) Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek
200.000
Appartement
Eengezins
175.000
150.000
125.000
100.000
75.000
50.000
25.000
FGH Vastgoedbericht 2014
TRENDS IN DE woningMARKT
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
0
43
wordt de maximale leensom door
het Nationaal Instituut voor Budget­
voorlichting (Nibud) hierdoor naar
beneden wordt bijgesteld. Banken zijn
wettelijk verplicht deze normen over
te nemen, wat voor 2014 neerkomt
op een verlaging van de maximale
hypotheeknorm met enkele procent­
punten. Het effect hiervan wordt deels
gecompenseerd door de combinatie
van gedaalde woningprijzen en een
lager renteniveau. Maar bij een
stijgende rente komt de leencapaciteit
onherroepelijk onder druk te staan. Een
stabilisatie of hoogstens lichte stijging
van de woningprijzen op de koop­
woning­markt is volgens FGH Bank
daarom waarschijnlijker dan een heel
snel prijsherstel.
Woonakkoord basis voor rust in
de markt
De laatste jaren verkeerde de
Nederlandse woonconsument in een
permanente staat van verwarring.
Aanleiding was een heel scala aan
fis­cale en beleidsmatige veranderingen,
dat als een zwaard van Damocles
boven de woningmarkt hing. Vorig jaar
kwam daarin verandering. In februari
2013 werd tussen het kabinet en de
oppositie­partijen ChristenUnie, SGP
‘Stabilitisatie of
lichte stijging
woningprijzen
waarschijnlijker
dan heel snel
prijsherstel.’
44
en D66 het Woonakkoord gesloten
waarin verschillende woningmarkt­
hervormingen zijn vastgelegd. Tijdens
Prinsjesdag zijn deze afspraken in de
begroting opgenomen en aangevuld
met enkele specifieke regelingen.
Hiermee is een ommekeer bewerk­
stelligd, omdat er eindelijk
funda­men­tele beslissingen zijn
genomen over het te voeren beleid.
Beleid bovendien dat eindelijk op een
breder politiek draagvlak kan rekenen,
omdat steeds meer partijen zich
realiseren dat een vastgelopen
woning­markt een rem zet op verder
economisch herstel.
Voor de koopmarkt vallen allereerst de
maatregelen op, die samenhangen
met de schuldpositie en fiscaliteit.
De noodzakelijk geachte beperking
van de hypotheekrenteaftrek kan baan­
brekend worden genoemd. In stappen
van 0,5%-punt per jaar wordt de
maximale hypotheekrenteaftrek vanaf
2014 geleidelijk teruggebracht van
52% naar 38%. Daarnaast wordt de
loan-to-value in stappen verlaagd van
104% in 2014 tot 100% in 2018. Bij
de aankoop van een nieuwe woning
wordt hierdoor de schuldpositie van
een huishouden beperkt.
Volgens FGH Bank is het alleen wel
goed om nog extra aandacht te
besteden aan de grote groep woning­
bezitters met (potentiële) restschulden.
Zij vormen samen namelijk een kwart
van alle huiseigenaren en bepalen dus
voor een belangrijk deel het tempo
waarin de markt haar dynamiek kan
terugvinden. Temeer omdat juist voor
deze groep de paradox geldt dat een
herstellende woningmarkt kan leiden
tot nieuwe stagnatie. Huishoudens
met een restschuld anticiperen
immers op een verdere stijging van
de huizen­prijzen, omdat zij hiermee
hun dreigende schuldpositie menen
te kunnen beperken.
Rol pensioenfondsen nog steeds
onduidelijk
Het plan voor de lancering van een
Nationaal Hypotheek Instituut (NHI)
trok in 2013 veel aandacht. De centrale
gedachte achter dit initiatief is dat
pensioenfondsen en verzekeraars
gestimuleerd moeten worden om te
investeren in Nederlandse hypotheek­
leningen. Zij kunnen via het NHI
effecten aankopen die door garanties
van de Staat evenveel risico hebben als
staatsobligaties, maar die hen wel een
iets hoger rendement opleveren. Die
‘M a ximale huur mag in 2014 harder
stijgen dan niveau inflatie.’
hogere rente wordt bereikt doordat
NHI-obligaties kleiner, en daarmee
minder liquide zijn dan staatsobligaties.
Het NHI lijkt aantrekkelijk, maar zowel
pensioenfondsen als banken zien ook
de beperkingen ervan. De grotere
pensioenfondsen beleggen momenteel
circa 85% van hun vermogen in het
buitenland, een gevolg van een
weloverwogen beleid van risico­
spreiding. Een terugkeer naar het
beleggen in Nederlandse hypotheek­
leningen past niet vanzelfsprekend in
dit beleid. De woninghypotheken die
bij de banken blijven zijn bovendien
gemiddeld genomen risicovoller, omdat
alleen door de NHG (Nationale
Hypotheek Garantie) gegarandeerde
hypotheken bij de NHI worden
ondergebracht. Positief is wel dat er
meer financieringsruimte ontstaat bij
banken en dat de rente op (NHG-)
hypotheken lager kan komen te liggen.
FGH Vastgoedbericht 2014
Of het plan überhaupt doorgaat hangt
overigens niet alleen van de betrokken
partijen zelf af. Ook de Europese
Commissie zal zich nog moeten buigen
over de vraag of de door het rijk
afgegeven staatsgarantie geen
oneigenlijke staatssteun is.
Hervorming huursector krijgt vorm
Ook in de markt voor huurwoningen
zijn vorig jaar belangrijke maatregelen
genomen. Hiermee beoogt het kabinet
op termijn voldoende huurwoningen
beschikbaar te hebben voor de
verschillende doelgroepen van beleid.
Net als in 2013 mag de maximale huur
in 2014 harder stijgen dan het niveau
van de inflatie. Leidend voor de
bepaling van de huurprijsstijging zijn
de inkomens van de bewoners. Het
streven is om op deze manier de
huren meer in lijn te brengen met de
marktvraag, en de doorstroming onder
TRENDS IN DE woningmarkt
met name de hogere inkomens weer
op gang te brengen.
In augustus 2013 bereikte minister Blok
overeenstemming met Aedes (de
vereniging van woningcorporaties) over
de uitwerking van de Verhuurder­
heffing. Eind december 2013 werd de
wettelijke vertaling van dit akkoord na
veel discussie door de Eerste Kamer
aangenomen. De uitkomst is onder
andere dat alle verhuurders met meer
dan tien sociale huurwoningen een
heffing betalen over de WOZ-waarde
van hun voorraad sociale huur­
woningen. Dit levert de staatskas in
2014 een bedrag van € 1,1 miljard op,
oplopend tot € 1,7 miljard in 2017.
Verhuurders die investeren in krimp­
regio’s of in Rotterdam-Zuid kunnen in
aanmerking komen voor vermindering
van de heffing. Daarnaast levert het
vervallen van de BTW-integratieheffing
45
‘a angepaste verkoopregels voor
corporaties maken het makkelijker
om complexgewijs huurwoningen
te verkopen.’
een stimulering op voor de sector van
jaarlijks € 60 miljoen.
De investeringscapaciteit van zowel
corporaties als institutionele beleggers
wordt door de Verhuurderheffing
desalniettemin beperkt. Daarom is
afgesproken dat corporaties zich
mogen blijven richten op commerciële
activiteiten. Bovendien komt er een
fonds beschikbaar van € 400 miljoen
voor energiebesparende investeringen.
Ook heeft minister Blok aangepaste
voorstellen gelanceerd voor het nieuwe
Woningwaarderingsstelsel. De scherpe
kantjes van de oorspronkelijke plannen
zijn er af, maar er schuilen volgens
FGH Bank nog steeds risico’s in voor
particuliere verhuurders. Het huur­
niveau zal bijvoorbeeld voor circa 25%
bepaald worden door de WOZ-waarde
van een woning, waardoor deze huur­
woning deels afhankelijk wordt van de
marktomstandigheden op de koop­
woningmarkt. Bij een aanpassing van
de WOZ-waarde kunnen geliberali­
seerde woningen bovendien ineens
onder de liberalisatiegrens terecht
komen. Het gevolg is dat investeringen
in de gereguleerde sector onder druk
kunnen komen te staan en zich vooral
concentreren op de sterkste regio’s.
Een mogelijke compensatie bieden
de aangepaste verkoopregels voor
corporaties, die het gemakkelijker
maken om complexgewijs huur­
woningen te verkopen aan derden.
Dit sluit aan bij de wens van het rijk
om de rol van woningcorporaties
te beperken tot de oorspronkelijke
doelstellingen. Op corporaties wordt
echter geen druk uitgeoefend om hun
positie af te bouwen. Bovendien zijn
de verkoop­regels dusdanig complex
dat markt­partijen huiverig zijn om te
investeren in met het sociale deel van
de markt. De marktmogelijkheden
concentreren zich daarom vooral in
Prijsontwikkeling eengezinswoningen en appartementen in Nederland in euro (1995 – 2013)
Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek
300.000
Eengezins
Appartement
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
46
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
0
het middeldure huursegment, grofweg
tussen € 700,- en € 1.000,- per maand.
Onderbouwd bouwen is de sleutel
De woningbouwproductie viel vorig jaar
terug naar 40.000 nieuwe huur- en
koopwoningen. Dit zijn ongekend lage
aantallen. Niet voor niets verkeert de
bouwsector dan ook in een mineur­
stemming. Voor het bouwend bedrijfs­­
leven staan de marges al jaren onder
druk, terwijl het in het rijksbeleid ontbreekt aan structurele maatregelen die
de sector daadwerkelijk vooruit helpen.
Voor de nieuwbouwsector is de laatste
jaren misschien zelfs wel een situatie
ontstaan met concurrentie uit onverwachte hoek: de bestaande woningvoorraad. Maatregelen, zoals de
verlaging van de overdrachts­belasting
naar 2% op bestaande woningen en
de btw-verhoging van 19% naar 21%
voor nieuwbouw, pakken verkeerd uit
voor de nieuw­bouwsector. De Nederlandse Vereniging voor Bouwbedrijven
(NVB) voorspelt zelfs dat de productie
in 2014 wel eens zou kunnen uitkomen
op circa 25.000 nieuwe woningen.
Steeds vaker is in het debat over de
woningmarkt de term ‘nieuwe
woningnood’ te horen; met zulke lage
aantallen lijkt dit onvermijdelijk.
Naast private partijen spelen ook
gemeenten een cruciale rol in het weer
op gang krijgen van de bouwproductie.
Het is in dat licht bezien pijnlijk om te
moeten constateren dat gemeenten die
rol niet hebben opgepakt. Zij hebben
bijvoorbeeld hun grondprijzen voor
woningbouw niet of nauwelijks naar
beneden bijgesteld in de afgelopen
crisisjaren, terwijl ze juist wel de
bouwleges hebben verhoogd om de
gemeentelijke inkomsten aan te vullen.
Als de woningprijzen sinds de crisis
circa 20% zijn gedaald, zouden de
grondprijzen residueel met circa 40%
moeten zijn gedaald. Daar is geen
sprake van geweest. Reden voor
belangenorganisaties als Bouwend
Nederland en de Neprom om bij het
kabinet ervoor te pleiten om de btw op
bouwgrond (tijdelijk) te verlagen van
21% naar 6%. Niettemin is ook dan de
nieuwbouwsector afhankelijk van een
algehele revival van de woningmarkt,
waar alleen een toenemend vertrouwen
en meer doorstroming de afzet­
mogelijkheden van nieuwbouw­
woningen helpen verbeteren.
De mogelijkheden, om maximaal te
profiteren van fiscale voordelen zonder
daar een solide aflossingsregime
tegenover te stellen, zijn goeddeels
weggenomen. Desondanks blijft
aandacht voor de woningmarkt hard
nodig. Onder de huidige omstandig­
heden heeft nog steeds een grote
groep vragers slechts beperkte toegang
tot de markt. Direct, omdat zij te
weinig inkomen of anderszins een (te)
groot risicoprofiel hebben. Maar ook
indirect, omdat een substantieel deel
van de woning­eigenaren door een te
hoge restschuld ‘gevangen’ zit in de
eigen woning. Het perspectief voor
deze groepen is per saldo niet sterk
verbeterd. En juist dat is zorgelijk. Er
worden zeker stappen vooruit gezet,
maar daarmee is nog geen oplossing
geboden aan een grote groep
woonconsumenten, die nog steeds
tussen wal en schip dreigt te vallen. Met stapjes vooruit
De fundamenten onder de woning­
markt zijn in 2013 zeker versterkt.
Soorten aanbieders van particuliere huurwoningen naar aantallen
132.500
Bron: Platform31
Institutionele belegger
Professionele private belegger
Lokale private belegger
285.000
230.000
FGH Vastgoedbericht 2014
TRENDS IN DE woningMARKT
47
SAMENVATTING woningmarkt
Her st el w o n i ngma r kt in
tw eede h el ft 2 0 1 3
Het aantal woningverkopen daalde
in de eerste helft van 2013, maar
herstelde zich weer in het tweede
halfjaar. Toch was het totale
transactievolume in 2013 als geheel
kleiner dan in 2012. De betaalbaarheid
van woningen is sterk verbeterd,
dankzij de gedaalde woningprijzen en
een lage hypotheekrente. Daarnaast
zorgt rust omtrent het woonbeleid van
de overheid voor vertrouwen onder
woonconsumenten. Maar een herstel
van de transactieaantallen tot het
niveau van voor de crisis is onrealistisch.
Pr i jsh er st el l aat n og op
zi ch wachten
De gemiddelde transactieprijs voor
bestaande woningen daalde met 6% in
2013. De beperking van de fiscale
aftrekbaarheid per 1 januari 2013 zet
een structurele rem op de ontwikkeling
van de woningprijzen. Daarnaast leidt
de afnemende koopkracht tot een
neerwaartse aanpassing van de
hypotheeknorm in 2014. De verbeterde
marktomstandigheden komen daarom
voorlopig nog niet tot uitdrukking
in een stijging van de prijzen. Zij het
dat dit beeld per regio en per woning­
segment kan verschillen
Bel angr i jk e s tap p e n in
w o n i ng m a r k t b e l e id
In politiek Den Haag werd in 2013
draagvlak gevonden voor fundamentele
aanpassingen van het woningmarkt­
beleid. De hypotheekrente-aftrek wordt
in stappen van 0,5%-punt per jaar
beperkt tot 38%. Een loan-to-value van
48
100% van de woningwaarde moet
ervoor zorgen dat de schuldpositie van
huiseigenaren meer in verhouding komt
te staan met de waarde van de woning.
En de oprichting van een Nationaal
Hypotheek Instituut moet op termijn
zorgen voor nieuwe financieringsruimte
bij banken en solide beleggings­
producten voor grote investeerders.
De realisatie van het NHI staat echter
nog niet vast.
M id d e ld u re hu u r als
s p e e r pu nt
Het definitief doorgaan van
de Verhuurderheffing beperkt de
investeringscapaciteit van sociale
verhuurders. Corporaties mogen
daarom hun commerciële activiteiten
voortzetten en kunnen complexgewijs
huurwoningen verkopen aan de
marktsector. Particuliere verhuurders
zijn daar echter voor wat betreft
het gereguleerde deel van de markt
minder happig op. De meeste kansen
liggen daarom in het middeldure
huursegment, tussen € 700,- en
€ 1.000,- per maand.
E e n l angzam e weg
omh oo g
De nieuwbouwmarkt herstelt zich
wel, maar dit herstel gaat langzaam.
De concurrentie vanuit de bestaande
voorraad is groot, omdat de prijs­
verschillen de laatste jaren fors zijn
afgenomen. Hoge grondprijzen voor
nieuwbouw zijn hier mede debet aan.
Meer focus op de nieuwbouwsector is
nodig om oplopende tekorten op
middellange termijn te voorkomen.
FGH Vastgoedbericht 2014
TRENDS IN DE woningMARKT
49
TRENDS IN DE vastgoedbeleggingsMARKT
50
herstel zet in na
lenteoffensief
De beleggingsmarkt voor Nederlands vastgoed heeft zich in 2013
opvallend hersteld. De neerwaartse spiraal werd doorbroken, nadat
beleggers het vertrouwen kregen dat het dieptepunt in de markt
– in het bijzonder voor courant vastgoed – wel ongeveer was bereikt.
Vier zaken vallen daarbij op. Ten eerste is de belangstelling van
buitenlands beleggers voor Nederlands vastgoed fors toegenomen.
In de tweede plaats worden er weer grote deals gesloten, oplopend
tot meer dan € 100 miljoen. Ten derde is sprake van een duidelijke
verschuiving in de aandacht voor sectoren: met name woningen,
hotels en logistiek vastgoed krijgen nu de voorkeur. En tot slot werd
het afgelopen jaar het meeste geld geïnvesteerd in de door menigeen
verguisde kantoren­markt, terwijl 2013 de winkelmarkt een forse
aderlating heeft gedaan.
FGH Vastgoedbericht 2014
TRENDS IN DE vastgoedbeleggingsmarkt
51
Lenteoffensief
Waar 2013 nog opende met een zeer
matig eerste kwartaal, kondigde het
begin van de lente juist een flinke
stijging aan van de beleggingsvolumes
in de Nederlandse vastgoedmarkt.
Het resulteerde uiteindelijk in een
beleggings­volume van ruim € 5 miljard.
Dat is na 2011 het hoogste niveau van
de afgelopen vijf jaar. In vergelijking
met het resultaat van 2012 is zelfs
sprake van een stijging van bijna 30
procent. Desondanks zijn de ‘oude’
totaalniveaus nog lang niet in zicht.
Maar dat kan nauwelijks tot verrassing
leiden: vastgoed is immers over de
‘De vra ag na ar nederlands vastgoed komt
vooral van buitenlandse
partijen.’
gehele linie zo’n 20 tot 30 procent in
waarde gedaald.
Het herstel van de beleggingsvolumes
in Nederlands vastgoed is op het eerste
gezicht natuurlijk goed nieuws. Maar
het laat onverlet dat de zogeheten
‘kansloze’ objecten in de huidige markt
nog steeds nagenoeg onverkoopbaar
zijn. Dat blijkt uit twee ontwikkelingen.
Ten eerste spitst de interesse van
beleggers zich toe op courant vastgoed
(core en core plus). Ten tweede
spreiden beleggers hun aankopen meer
dan voorheen over meerdere sectoren.
Volgens FGH Bank toont dit aan dat,
mits voldoende kwaliteit aanwezig is,
beleggers wel degelijk bereid zijn om in
te stappen in de Nederlandse vastgoed­
markt. Zelfs als deze door vriend en
vijand wordt verguisd.
Kernlanden, kernsteden, kernfocus
De toegenomen belangstelling voor
Nederlands vastgoed staat niet op
zichzelf. De vraag komt namelijk vooral
van buitenlandse partijen. Naast
Europese zijn ook veel Angelsaksische
investeerders en fondsen uit Azië en
het Midden-Oosten actief. In brede zin
geldt dat Europa weliswaar onder de
crisis te lijden heeft gehad, maar dat er
Beleggingsinteresse naar markt en soort vastgoed
Core
Kantorenmarkt
Core plus
45%
84%
Winkelmarkt
Woningmarkt
Bedrijfsruimtemarkt
52
Bron: Jones Lang LaSalle
72%
56%
25%
Value added
10%
16%
26%
3%
31%
13%
Opportunistic
13%
Distressed
8%
Vastgoedbeleggingen in 2012 en 2013 per sector (in euro) en procentuele verandering
2012
2013
Verandering
Kantoren
1.414.518.440
1.892.000.000
34%
Woningen
1.021.339.040
1.447.500.000
42%
Winkels
1.107.528.710
847.000.000
-24%
Hotels
148.350.000
575.675.000
288%
Bedrijfsruimte
476.119.368
803.987.000
69%
Overig
98.748.251
32.250.000
-67%
Totaal
4.334.000.000
5.598.412.000
29%
Bron: PropertyNL
nu langzaam maar zeker een periode
van herstel in zicht komt. Beleggers
voelen dat aan, en zij zijn zich ook zeer
bewust van het feit dat de hoogste
rendementen zijn te realiseren op het
moment dat de markt haar dieptepunt
heeft bereikt.
Inmiddels nemen de verschillen binnen
Europa weer toe. De prijzen in top­
steden als Londen of Parijs zijn alweer
sterk gestegen, maar er liggen nog
volop kansen in andere Europese
markten. Daartoe behoort – ondanks
de leegstand – ook een stad als
Amsterdam. Opvallend is dat vorig jaar
ongeveer 40 procent van het totale
beleggingsvolume werd afgezet in
Amsterdam, wat volgens FGH Bank
aangeeft dat het herstel van de markt
er wel is, maar nog steeds selectief.
Dit selectieve herstel hangt deels samen
met het type investeerder dat
momenteel op de markt actief is.
Buitenlandse fondsen zijn overwegend
op zoek naar grote investerings­
volumes, waar bedragen mee zijn
gemoeid vanaf circa € 50 miljoen.
De Nederlandse markt kwalificeert
zich hiervoor maar in beperkte mate.
Zeker waar het single assets betreft.
Opvallend is verder dat buitenlandse
investeerders vooral op rendement
zijn gefocust. De strategie kan daarbij
sterk verschillen. Sommige fondsen
investeren (alleen) in core of core plus,
terwijl andere juist opteren voor
distressed portefeuilles of probleem­
leningen. De interesse voor distressed
vastgoed richt zich voornamelijk op
kantoren.
Marktpartijen opteren dus óf voor het
topsegment van de markt óf voor die
segmenten van de markt die in (grote)
problemen verkeren. Dit blijkt ook
uit recent onderzoek van Jones Lang
LaSalle naar het beleggingsbeleid van
(inter)nationale beleggers in Nederland.
Van een breed herstel is volgens
FGH Bank dan ook nog geen sprake.
Temeer omdat een groot deel van de
private beleggers in ons land nog
steeds problemen ondervindt bij het
managen van bestaande portefeuilles.
Totaalrendementen op vastgoed per sector (1995-2013) in %
Bron: IPD Nederland
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Kantoren
8,6
8,8
12,0
14,4
15,5
15,1
12,0
8,3
5,2
5,5
7,0
11,5
11,3
0,9
-0,2
3,5
2,2
-2,7
-2,4
Winkels
9,4
8,7
10,6
12,7
13,3
12,0
9,9
9,8
9,2
10,3
13,5
14,9
13,4
5,5
2,4
7,8
7,6
4,2
1,1
Bedrijfsruimte
10,0
11,3
12,1
13,7
17,1
13,1
10,5
9,5
6,4
8,5
11,1
13,0
11,7
4,0
-0,3
2,9
3,3
1,5
5,2
Woningen
12,3
14,3
13,7
13,7
16,9
18,5
12,1
8,4
7,1
7,6
10,1
11,4
9,6
2,8
-2,2
2,9
1,9
0,6
0,6
Totaal
10,8
11,9
12,7
13,7
15,8
16,1
11,4
8,8
7,1
7,8
10,2
12,5
11,3
3,3
-0,2
4,6
3,8
1,2
0,5
Aandelen
19,1
38,7
45,9
14,7
25,9
2,9 -17,4 -32,3
7,6
5,1
32,5
18,5
9,3 -45,2
38,6
9,3
-8,8
19,3
26,1
Obligaties
15,7
11,7
9,6
17,7
-6,8
5,1
8,0
4,7
11,2
-1,1
1,7
2,4
9,3
14,9
8,7
-4,4
FGH Vastgoedbericht 2014
8,5
9,5
TRENDS IN DE vastgoedbeleggingsmarkt
12,3
53
‘meer marktdynamiek
leidt ertoe dat prijzen
van vastgoed zich
kunnen ga an herstellen,
of op z’n minst de bodem
ga an raken.’
Financiering essentieel voor
verder herstel
Voor een bestendig herstel van het
investeringsvolume is het vooral van
belang dat de mogelijkheden voor
financiering worden verruimd. Dit is
al sinds het begin van de crisis de
achilles­hiel van de Nederlandse markt.
De kredietverlening staat bij de grote
binnenlandse banken onder druk
door een combinatie van factoren.
Zo hebben alle grootbanken al een
behoorlijk belang in vastgoed, wat
inhoudt dat zij extra voorzieningen
(hebben) moeten treffen om eventueel
waardeverlies en een gebrek aan
cashflow op te vangen. Daarnaast
moet in hoog tempo aan een groot
aantal nieuwe regels en eisen worden
voldaan. En hier komt dan nog bij dat,
met de nationalisatie van SNS Reaal,
één van traditionele steunpilaren onder
de vastgoedfinancieringsmarkt is
weggevallen.
Directe en indirecte vastgoedbeleggingen in miljarden euro’s en procenten
Direct vastgoed
Pensioenfondsen
Direct vastgoed
Indirect vastgoed
Totale beleggingen
Aandeel direct vastgoed
54
Bron: CBS, bewerkt door FGH Bank
1980
1990
2000
2010
2011
2012
6,3
14,2
23,3
9,9
9,7
9,1
Verzekeraars
4,8
7,3
13,6
12,4
11,4
11,1
1,5
7,0
28,7
24,0
24,8
24,6
12,6
28,5
65,6
46,3
46,2
44,8
0,3
2,5
23,9
64,8
68,7
77,2
Pensioenfondsen
Verzekeraars
0,1
0,4
2,1
2,6
2,7
2,6
Beleggingsmaatschappijen
0,0
0,2
3,4
23,6
35,7
43,5
Totaal
Totaal
In de optiek van FGH Bank blijft
de toegang tot financiering voor
particuliere beleggers voorlopig lastig.
Wel keert een aantal zaken langzaam
maar zeker ten goede. Zo is de
Beleggingsmaatschappijen
Totaal
Indirect vastgoed
Het is te simpel gedacht dat dit gat
door nieuwe toetreders zal worden
ingevuld. De verwachte instroom van
nieuwe (Duitse) financiers wordt
weliswaar toegejuicht, maar in de
praktijk is hiervan nog maar weinig
gebleken. Slechts incidenteel zijn
buitenlandse banken betrokken bij
specifieke beleggingsdeals. En dat zijn
zeker niet alleen de Duitse banken.
Amerikaanse investeerders worden bij
hun acquisities bijvoorbeeld indirect
ondersteund door banken uit eigen
land. Er stromen dus wel degelijk meer
financiële middelen naar de Neder­
landse vastgoedmarkt, maar dat
gebeurt op een andere manier dan te
doen gebruikelijk was. Bovendien biedt
deze wijze van financiering nauwelijks
een alternatief voor (kleinere)
particuliere beleggers. Het zijn vooral
partijen, die willen investeren in
mezzanineleningen, syndicaatleningen
of debt funds. En ook voor dit type
investeerders geldt dat zij sterk door
rendement gedreven zijn.
0,4
3,1
29,4
91,1
107,2
123,3
13,0
31,6
95,0
137,4
153,4
168,1
96,9%
90,2%
69,1%
33,7%
30,1%
26,7%
3,1%
9,8%
30,9%
66,3%
69,9%
73,3%
116,6
290,1
830,0
1.514,5
1.611,1
1.821,5
10,8%
9,8%
7,9%
3,1%
2,8%
2,5%
Toch is met name de interesse van
vastgoedbeleggers voor woningen fors
toegenomen, zo blijkt. Voornaamste
reden is dat de verwachte huur­
inkomsten stabiel en bovendien
inflatie­bestendig blijken te zijn, wat
resulteert in een verbetering van het
directe rendement. Daarbij komt dat de
ruimte voor private beleggers om actief
te worden op de woningmarkt groter
wordt, nu woningcorporaties zich meer
op hun kerntaken moeten richten.
Verder wijzen meerdere signalen erop
dat de bodem onder de prijzen in de
woningmarkt in zicht lijkt te zijn
gekomen. Een stijging van de
leegwaardes zorgt er indirect voor
dat ook de waardes van huurwoningen
– die mede op deze leegwaardes zijn
gebaseerd – zullen toenemen. En tot
slot hebben beleggers in woningen
altijd de mogelijkheid om deze aan
particulieren te verkopen, op het
moment dat de vraag naar koop­
woningen weer aantrekt.
Daarmee nemen woningen als stabiele
en veilige belegging steeds meer de
plaats in van winkelvastgoed. Voor
dat segment geldt namelijk dat de
toenemende druk op de omzetten van
retailers momenteel leidt tot lagere
huurprijzen. Daarmee staat ook de
discussie over de waardering van
vastgoed grotendeels beslecht.
Bovendien leidt meer marktdynamiek
ertoe dat de prijzen van vastgoed zich
kunnen gaan herstellen of op zijn minst
de bodem gaan raken. Hierdoor zal het
tempo afnemen waarmee portefeuilles
verder moeten worden afgewaardeerd,
en zijn banken beter in staat de risico’s
onder controle te houden. Daarmee is
niet gezegd dat de problemen rondom
vastgoedfinancieringen nu zijn
opgelost. Om die situatie te bereiken is
het noodzakelijk dat de cashflows en
dus de huurinkomsten van beleggers
verbeteren. Maar het is zeker zo, dat
de markt langzaam maar zeker weer
in balans lijkt te komen.
Gerealiseerde rendementen
verder onder druk
Ondanks de gestegen vraag van
beleggers is vastgoed vorig jaar in
waarde gedaald. Alle sectoren
noteerden een negatieve waardegroei,
waarbij met name het verval in de
sector winkels opvallend is. Deze sector
liet vorig jaar een negatief indirect
rendement van -4,7% zien. Kantoren
daalden het meest in waarde, namelijk
met -8,9%.
waarde van het winkelvastgoed onder
druk. In de publieke discussie wordt
de situatie overigens ten onrechte
veralgemeniseerd. Hierdoor ontstaat
de indruk dat winkelbeleggingen in
algemene risicovol zijn. Dat is niet
het geval, meent FGH Bank. De
verwachting is eerder dat de waarde­
verschillen in de winkelsector gaan
toenemen, en dat kansrijke locaties
nu en op de middellange termijn juist
waardepotentieel bezitten. Het is
echter wel noodzaak om een scherp
onderscheid te maken tussen kansrijke
en risicovolle locaties.
Minder directe vastgoed­
beleggingen door institutionele
beleggers
Ondanks de malaise in de vastgoed­
sector is het totale vermogen dat
institutionele beleggers in vastgoed
hebben geïnvesteerd, opnieuw
gestegen. In totaal hadden Neder­
landse institutionele beleggers aan het
einde van 2012 voor ruim € 168 miljard
aan vastgoedbezittingen in porte­
feuille, bijna € 15 miljard meer dan
eind 2011. Vooral het aandeel indirecte
vastgoedbeleggingen is toegenomen,
wat kan worden verklaard uit de
boekwinsten op vastgoedaandelen.
Directe binnenlandse vastgoedbeleggingen door Nederlandse institutionele beleggers in miljarden euro’s
Bron: CBS, bewerkt door FGH Bank
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2000
2001
Huurwoningen
FGH Vastgoedbericht 2014
2002
2003
2004
2005
Commercieel vastgoed
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Overig
TRENDS IN DE vastgoedbeleggingsmarkt
55
De cijfers over 2013 zijn nog niet
bekend, maar de verwachting is dat de
post indirecte vastgoedbezittingen
opnieuw zal zijn gegroeid. In totaal
stond eind 2012 ruim 9,2% van het
totale geïnvesteerde vermogen uit in
vastgoed.
In tegenstelling tot de indirecte
beleggingen, is het aandeel aan directe
vastgoedbeleggingen door
institutionele beleggers alleen maar
verder gedaald, zowel absoluut als
relatief. Eind 2012 bezaten Neder­
landse institutionele beleggers € 44,8
miljard aan direct vastgoed. Hiervan
bestond iets minder dan € 30 miljard
uit binnenlandse beleggingen, wat
neerkomt op ongeveer 67% van de
totale directe beleggingen. Anders
gesteld: voor wat betreft directe
vastgoedbeleggingen geven Neder­
landse institutionele beleggers nog
steeds de voorkeur aan de binnen­
landse markt. Opvallend genoeg is dit
aandeel in 2012 zelfs iets gestegen.
Het totale volume van minder dan
€ 30 miljard aan vastgoedbezittingen
in 2012 is echter wel een teken aan
de wand. Sinds de eeuwwisseling lag
dit volume niet eerder zo laag.
Institutionele beleggers bouwen al
jarenlang hun directe beleggingen
in vastgoed af, wat overigens ook
verklaarbaar is op grond van de
portefeuillestrategie.
Opvallend is wel dat, ondanks de
daling van het totale volume, de
investeringen in huurwoningen
toenemen. De belangrijkste verklaring
hiervoor is een relatief sterke groei van
woningbeleggingen door particuliere
beleggingsfondsen. Het zijn dus vooral
de gespecialiseerde fondsen die de
markt voor huurwoningen omhoog
stuwen. Daarentegen lagen de directe
binnenlandse posities in commercieel
vastgoed (kantoren en winkels) eind
2012 op slechts € 15 miljard, mede als
gevolg van een flinke afbouw van de
beleggingen in kantoren. In vergelijking
met 2001 zijn de directe posities in
2012 met meer dan 40% afgebouwd.
Duidelijk is dan ook dat Nederlandse
institutionele beleggers zich voor hun
directe posities meer en meer richten
op huurwoningen. FGH Bank verwacht
dat het aandeel van huurwoningen in
de totale directe beleggingen door
Nederlandse institutionele beleggers
de komende jaren aan terrein wint.
‘V ooral het a andeel indirecte
vastgoed­b eleggingen is toegenomen.’
‘Het zijn vooral de
gespecialiseerde
fondsen die de
markt voor
huurwoningen
omhoog stuwen.’
56
Aanvangsrendementen vastgoed in procenten
Segment
Kantoren
Bron: FGH Bank
Beste locaties
Overige locaties
5,8% - 7%
7% - 12%
Winkels
4,5% - 5,75%
6% - 8%
Bedrijfsruimte
7,50% - 8,5%
8,5% - 11%
Woningen
4,0% - 5,25%
5% - 8%
In absolute zin, omdat beleggers door
de veranderingen in het huurbeleid
meer mogelijkheden krijgen om te
investeren in huurwoningen. En in
relatieve zin, omdat zij door de matige
markt­omstandigheden in commercieel
vastgoed de (Nederlandse) portefeuilles
kantoren en winkels waarschijnlijk
verder zullen afbouwen.
Spreiding in aanvangsrendementen
neemt verder toe
Door het aantrekken van de markt voor
vastgoedbeleggingen ontstaat er een
steeds duidelijker beeld van de wijze
waarop de aanvangsrendementen
zich bewegen. Verreweg de meeste
dyna­miek is aanwezig in het core
en core plus gedeelte van de
vastgoed­markt. Desondanks zijn de
FGH Vastgoedbericht 2014
aanvangs­­rendementen die worden
betaald ongeveer gelijk met vorig jaar.
Alleen in het absolute topsegment
(zowel van kantoren, winkels en
logistieke centra) is sprake van een
lichte daling.
Secundair vastgoed zakt over de gehele
linie steeds verder weg. Enerzijds
omdat er onder beleggers weinig vraag
naar is, anderzijds omdat er in de
transacties die wel tot stand komen
zeer lage prijzen worden gerealiseerd.
weinig vraag te verwachten en zorgt
overaanbod voor aanhoudende
prijsdruk. De spreiding in de aanvangs­
rendementen neemt daarom naar
verwachting verder toe. FGH Bank verwacht dat de beleggings­
vraag in 2014 aanhoudt en dat als
gevolg hiervan de aanvangs­
rendementen in het topsegment licht
zullen dalen. Voorwaarde is wel dat de
lange rente laag blijft. In het secundaire
deel van de markt valt ook in 2014
TRENDS IN DE vastgoedbeleggingsmarkt
57
SAMENVATTING vastgoedbeleggingsMARKT
Beleggingsmarkt trekt
weer aan
De interesse van investeerders in
Nederlands vastgoed is vorig jaar
duidelijk toegenomen. In totaal werd
meer dan € 5 miljard belegd. Dit is na
2011 het hoogste niveau sinds het
begin van de crisis.
Beleggers weten wat ze
willen
De vraag naar beleggingsvastgoed
stijgt vooral, doordat meer buiten­
landse investeerders de Nederlandse
markt betreden. De keuze voor Neder­
lands vastgoed is daarbij onderdeel van
een Europese strategie. Beleggers zijn
op zoek naar grotere transacties, en
kiezen voor courante steden (met name
voor Amsterdam). Veel beleggers willen
core vastgoed. In de kantorensector
richt de vraag zich echter ook op
opportunistic en distressed vastgoed.
Va stg o edf i nanc ie r ings m a r k t b l i jft k w e t s b aar
In de vastgoedmarkt leeft de
verwachting dat buitenlandse
financiers opnieuw de Nederlandse
vastgoedfinancieringsmarkt zullen
betreden. Ten dele gebeurt dat
ook, maar van een sterke toename
is geen sprake. Het gat dat de
Nederlandse grootbanken hebben
achtergelaten, wordt niet snel
gevuld. Mede hierdoor is de inbreng
van eigen vermogen essentieel.
Wel is gebleken dat buitenlandse
financiers actiever worden in niches,
zoals mezzaninefinancieringen,
syndicaatlening of debt funds.
58
W e l meer beleggingen,
(n og ) geen waard eherstel
Het grotere beleggingsvolume heeft
zich nog niet vertaald in hogere
vastgoedwaardes. Vooral de kantorenen bedrijfsruimtemarkt laten nog een
min zien. Woningen en winkels zijn
in het topsegment van de markt
weliswaar stabiel, op mindere locaties
staan de waardes echter ook onder
druk. Dit vertaalt zich vooral in
stijgende aanvangsrendementen in
het secundaire deel van de markt.
Ste e d s m ind er d irecte
b e l angen institu tionele
b e l e ggers
Nederlandse institutionele beleggers
– met name pensioenfondsen – hebben
hun directe investeringen in Nederlands
vastgoed fors afgebouwd, tot een
totaal van minder dan € 30 miljard.
Vooral de posities in commercieel
vastgoed zijn afgebouwd, wat vooral
valt te verklaren uit een afnemend
aantal kantoorbeleggingen. De
omvang van woningbeleggingen
neemt juist weer iets toe, omdat
gespecialiseerde vastgoedfondsen hier
nadrukkelijk in investeren.
FGH Vastgoedbericht 2014
TRENDS IN DE vastgoedbeleggingsmarkt
59
begrippenlijst
Aanbod
Kantoorruimte, winkelruimte/showroom en
bedrijfsruimte die vrij voor de markt te huur of te koop is.
Het betreft bestaande en in aanbouw zijnde dan wel in
renovatie zijnde objecten.
Opname
Verhuren van kantoorruimte, winkelruimte/showroom
en bedrijfsruimte.
Kantoorruimte
Kantoorruimte > 500 m² vvo in specifieke
kantoorgebouwen.
Winkels
Winkels/showroom > 200 m² vvo.
Bedrijfsruimte
Productie- en distributieruimte > 750 m² vvo
(inclusief kantoorruimte).
Voorraad
Totale omvang van het bestaande kantoor-,
winkel- en/of bedrijfsruimte-areaal.
Leegstand
Kantoor-, winkel- en/of bedrijfsruimte die direct
beschikbaar is voor ingebruikneming.
Huurprijs
Prijs per m² vvo per jaar.
60
factsheets
Huurprijzen
Genoemde bandbreedte betreft de huurprijzen per ultimo van
het jaar, in euro per m² per jaar exclusief BTW voor een courant
object, in zijn geheel verhuurd voor een periode van 5+5 jaar.
Verwachting
J = blijft gelijk
O = stijgt
P = daalt
Verzorgingsindex
De verzorgingsindex geeft de verhouding weer tussen
het totaalverkoopoppervlak en het aantal inwoners.
Op de volgende pagina’s is per deelmarkt (de kantoren-,
winkel-, bedrijfsruimte- en woningmarkt) een overzicht
opgenomen van de regionale gegevens.
Wilt u nog meer weten? Via onze website heeft
u toegang tot het overzicht van de regionale
marktgegevens, inclusief een uitgebreide toelichting:
www.fghbank.nl
Bronnen
ABF Research
Bak R.L.
CBS
Diverse gemeenten
IBIS
Locatus
NEPROM
NVM
Primos Prognose 2013
PropertyNL
Vastgoedmarkt
FGH Vastgoedbericht 2014
factsheets
61
FACTSHEET Kantorenmarkt
Provincie/Steden
Marktgegevens
Huurprijzen
Belangrijkste
kantorenlocaties
Aanbod 2013 in m²
Opname vergeleken met
jaren 2008-2012 in %
Opname 2013 in m²
Gemiddelde opname
2008-2012 in m²
Kantoorruimte per inwoner
in m²
Voorraad 2013 in m²
Aantal inwoners 2013
Provincie Drenthe
Assen
67.200
288.100
4,3
4.000
4.000
0%
32.200
Borgstee / Noorderstaete
Centrum / Stationsgebied
Oude Grachtpad
Peelerpark
Provincie Flevoland
Almere
195.800
591.600
3,0
15.600
17.800
14%
140.000
Almere Buiten
Almere Haven
Almere Stad / Zakencentrum
Gooisekant / Gooise Poort
Muziekwijk
Parkwijk
Lelystad
76.100
241.900
3,2
2.900
500
-83%
11.800
Centrum / Stationsgebied
Lelycenter
Provincie Friesland
Leeuwarden
96.300
582.000
6,0
7.500
900
-88%
42.000
Business Park Leeuwarden /
FEC-City Zone
Centrum / Stationsgebied
Oostergoweg
Tesselschadestraat
Provincie Gelderland
Apeldoorn
157.600
733.000
4,7
19.800
7.900
-60%
110.000
Apeldoorn-Noord
Centrum / Stationsgebied
Laan van Osseveld
Europalaan
Arnhem
150.600
1.122.100
7,5
30.300
25.500
-16%
176.000
Centrum / Stationsgebied
Gelderse Poort
IJsseloord II
Kronenburg
Kroonpark (Arnhem Zuid)
Velperweg
Nijmegen
167.900
485.400
2,9
11.300
9.000
-20%
62.000
Bedrijvenpark Lindenholt
Brabantse Poort
Spoorzone / Centrum / Singels
Provincie Groningen
Groningen
198.200
966.600
4,9
18.900
7.300
-61%
103.000
Centrum / Stationsgebied
Corpus den Hoorn
Europapark
Kranenburg
Martini Trade Park
Zernike Science Park
Provincie Limburg
Heerlen
Maastricht
88.400
430.600
4,9
5.600
0
-100%
46.500
Centrum
122.900
509.200
4,1
11.600
6.900
-41%
74.000
Centrum / Stationsgebied
Céramique
Randwijck
62
Nieuwbouw
85-100
j
100-120
100-120
90-120
j
90-110
90-110
90-110
j
90-115
90-115
85-100
j
80-115
80-110
75-100
j
70-100
70-100
70-90
j
100-160
100-160
90-145
j
90-135
80-115
75-110
j
90-115
80-100
70-90
j
90-115
80-100
70-90
j
80-110
80-110
65-100
j
60-90
60-90
50-80
j
90-110
90-110
85-110
j
95-120
95-120
90-115
j
80-100
80-100
75-100
j
90-110
90-110
85-110
j
95-120
90-115
80-115
p
115-140
90-130
85-125
j
100-125
90-115
80-110
p
120-135
110-130
100-125
j
110-160
100-150
100-150
120-130
115-130
120-135
110-130
95-120
90-115
85-110
j
100-130
100-120
90-115
j
110-140
100-120
90-120
j
85-115
75-110
75-110
p
110-120
90-115
85-115
j
115-150
100-150
100-145
j
120-135
120-135
110-135
j
Plancapaciteit 2013
in BVO m²
85-100
In aanbouw 2013
in BVO m²
Belangrijkste
nieuwbouwlocaties/
plannen
Verwachting huurprijs­
ontwikkeling 2014
Bandbreedte huurprijzen
2013 in €/m²
Bandbreedte huurprijzen
2012 in €/m²
Bandbreedte huurprijzen
2011 in €/m²
85-100
Het Palet
10.000
Almere Poort, Olympiakwartier Oost
40.000
WTC
6.600
Minx Kantorencentrum
12.000
j
Business Park IJsseloord II
90.000
90-125
p
La Mairesse
100-125
j
Brabantse Poort
12.000
Kantorenkwadrant Euroborg III
50.000
85-125
85-125
80-110
j
125-140
125-140
120-135
j
115-130
100-130
100-125
j
100-125
100-125
85-115
j
85-100
85-100
80-100
j
100-125
100-125
90-120
j
Maankwartier
110-140
110-140
100-135
j
Avenue2
110-135
110-135
100-130
j
100-130
90-125
80-110
p
FGH Vastgoedbericht 2014
5.200
factsheet kantorenMARKT
14.000
16.500
Bron: opname en aanbod PropertyNL
63
FACTSHEET Kantorenmarkt
Provincie/Steden
Marktgegevens
Huurprijzen
Belangrijkste
kantorenlocaties
Aanbod 2013 in m²
Opname vergeleken met
jaren 2008-2012 in %
Opname 2013 in m²
Gemiddelde opname
2008-2012 in m²
Kantoorruimte per inwoner
in m²
Voorraad 2013 in m²
Aantal inwoners 2013
Provincie Noord-Brabant
Breda
180.000
723.000
4,0
21.300
11.200
-47%
142.000
Claudius Prinsenlaan e.o.
Stationsgebied
Westerhage / Steenakker
Den Bosch
143.600
970.700
6,8
30.900
22.700
-27%
115.500
De Brand
De Herven
Pettelaarpark
Stationsgebied / Paleiskwartier
Eindhoven
221.000
1.493.800
6,8
39.900
29.700
-26%
211.000
Eindhoven Airport / Flight Forum
Ekkersrijt / Science Park
Centrum overig
Fellenoord / Stationsgebied
Strijp-S
Poot van Metz
Beukenlaan e.o.
Tilburg
210.000
479.500
2,3
12.000
12.000
0%
69.000
Centrum / Stationsgebied
’t Laar
Provincie Noord-Holland
Alkmaar
95.000
377.700
4,0
22.800
13.000
-43%
47.000
Amstelveen
84.800
647.900
7,6
12.400
13.200
6%
175.000
Alkmaar
Bovenkerk-Legmeer
Centrum
Commerce Park
Amsterdam
809.200
6.076.700
7,5
230.900
247.600
7%
1.001.500
Amstel Business Park
Centrum / binnenstad
De Omval
Noord
Oost
Riekerpolder
Teleport / Sloterdijk
West
Zuidas
Zuidelijke IJ-oevers
Zuidoost, Amstel III
Zuidoost, Centrumgebied
Diemen
25.900
231.600
8,9
4.800
3.900
-19%
20.500
Bergwijkpark
Haarlem
154.800
536.800
3,5
12.200
9.400
-23%
58.000
Centrum / binnenstad
Diemen-Zuid
Schalkwijk
Waarderpolder
64
Nieuwbouw
Plancapaciteit 2013
in BVO m²
In aanbouw 2013
in BVO m²
Belangrijkste
nieuwbouwlocaties/
plannen
Verwachting huurprijs­
ontwikkeling 2014
Bandbreedte huurprijzen
2013 in €/m²
Bandbreedte huurprijzen
2012 in €/m²
Bandbreedte huurprijzen
2011 in €/m²
110-150
100-140
100-135
p
Digit Parc
15.000
110-130
100-130
100-140
j
Gerechtsgebouw Breda
27.000
120-135
120-135
110-130
p
OV-Terminal
22.000
100-135
100-135
100-130
j
Paleiskwartier (diverse projecten)
47.000
100-135
90-125
90-125
p
125-150
120-150
110-150
p
130-160
130-160
130-160
j
120-145
110-135
95-135
p
Flight Forum
50.000
110-130
100-130
90-120
p
Rabobank Fellenoord, nieuwbouw
25.000
-
-
110-160
j
Strijp-S (diverse projecten)
75.000
-
-
110-165
j
-
-
65-100
j
-
-
110-130
p
-
-
120-140
p
110-145
100-140
100-135
j
Nieuwbouw UWV /
Gemeente, Zwijsen-locatie
110-130
100-130
95-125
p
Spoorzone
50.000
100-135
90-135
85-125
j
Spoorzone Alkmaar
11.000
100-150
100-150
90-140
j
130-185
125-150
120-140
j
110-185
100-165
90-140
j
100-140
100-130
90-125
j
Akzo Nobel, Zuidas (Beethoven)
13.500
150-275
150-275
150-275
j
Deloitte / AKD, Zuidas (Kenniskwartier)
40.000
150-225
150-225
150-225
j
Houthavens
15.000
10.000
85-160
85-160
80-150
j
NDSM Werf
110-175
100-160
90-150
j
Science Park Amsterdam
140-190
130-175
115-165
j
Stibbe, Zuidas (Beethoven)
100-140
90-135
85-125
j
Zuidas (diverse projecten)
100-140
85-130
80-125
j
225-325
225-325
225-325
j
120-215
120-215
120-210
j
85-125
80-120
80-120
j
105-170
100-165
100-165
j
70-130
70-115
70-110
j
70-115
70-100
70-100
j
125-175
115-160
110-160
j
80-125
80-110
80-110
j
80-125
75-115
75-115
j
FGH Vastgoedbericht 2014
Mariastichting, Leidsevaart
factsheet kantorenMARKT
7.500
15.000
14.500
175.000
8.000
Bron: opname en aanbod PropertyNL
65
FACTSHEET Kantorenmarkt
Provincie/Steden
Marktgegevens
Huurprijzen
Belangrijkste
kantorenlocaties
Aanbod 2013 in m²
Opname vergeleken met
jaren 2008-2012 in %
Opname 2013 in m²
Gemiddelde opname
2008-2012 in m²
Kantoorruimte per inwoner
in m²
Voorraad 2013 in m²
Aantal inwoners 2013
Provincie Noord-Holland
Haarlemmermeer
144.200
1.409.800
9,8
48.600
21.100
-57%
291.500
(Hoofddorp en Schiphol)
Hoofddorp
Beukenhorst Oost
Beukenhorst West
Beukenhorst Zuid
Centrum
De Hoek
Schiphol
Schiphol Centrum
Schiphol Oost
Schiphol Rijk
Schiphol Zuid
Hilversum
86.500
625.300
7,2
15.700
14.900
-5%
82.200
Arenapark
Centrum / stationsgebied
Mediapark
Zaanstad
150.600
254.400
1,7
5.600
1.900
-66%
33.500
Centrum
Enschede
158.800
444.200
2,8
14.800
12.300
-17%
79.500
Business & Science Park /
Hengelosestraat
Hengelo
81.000
280.600
3,5
6.100
1.400
-77%
49.500
Centrum / Stationsgebied
123.000
778.000
6,3
20.300
17.800
-12%
138.000
Provincie Overijssel
Centrum / Stationsgebied
Westermaat
Zwolle
A28-zone
Centrum
Hanzeland
Oosterenk (Zone Ceintuurbaan)
Provincie Utrecht
Amersfoort
150.700
851.300
5,6
33.900
21.300
-37%
155.300
Bergkwartier
Centrum / Stadsring
De Brand / Calveen
De Hoef
Stationsgebied
Vathorst / Podium
Houten
48.400
245.600
5,1
5.100
5.300
4%
37.000
Nieuwegein
61.000
515.000
8,4
13.500
7.500
-44%
105.000
Molenzoom / Stationsgebied
Merwestijn
Plettenburg / Rijnhuizen
Stadscentum / City Plaza
Utrecht
327.200
2.714.000
8,3
89.100
96.300
8%
364.000
Centrum
Kanaleneiland
Lage Weide
Maliebaan
Overvecht
Papendorp
Rijnsweerd
Stationsgebied
66
Nieuwbouw
Plancapaciteit 2013
in BVO m²
In aanbouw 2013
in BVO m²
Belangrijkste
nieuwbouwlocaties/
plannen
Verwachting huurprijs­
ontwikkeling 2014
Bandbreedte huurprijzen
2013 in €/m²
Bandbreedte huurprijzen
2012 in €/m²
Bandbreedte huurprijzen
2011 in €/m²
Hoofddorp
90-140
90-130
80-120
j
Business Garden Hoofddorp
20.700
64.200
75-115
70-110
65-100
j
Beukenhorst Zuid / Park 20/20
(diverse projecten)
125-175
120-170
110-160
j
Blue Water, Beukenhorst Zuid /
Park 20/20
85-150
80-145
75-140
j
75-120
75-120
70-110
j
200-300
175-300
175-300
j
100-150
100-140
80-125
j
85-125
80-125
80-125
j
j
8.200
Schiphol
The Base (herontwikkeling vml. Triport)
53.000
85-125
80-120
80-120
115-160
115-155
115-155
p
95-140
95-135
95-130
j
100-150
100-150
100-150
j
80-125
80-120
80-120
j
Inverdan (diverse projecten)
35.000
100-125
90-115
80-110
p
Zuiderval (diverse projecten)
48.900
120-145
110-140
100-140
j
100-130
90-120
85-115
j
100-130
85-115
80-110
p
110-160
100-150
100-150
j
110-160
100-150
100-150
j
110-160
110-155
105-145
p
110-140
100-130
90-120
p
110-160
110-155
110-155
j
Eemcenter
16.000
100-145
90-140
90-135
p
The Works, Amsterdamseweg
65.000
85-120
80-115
80-115
p
90-120
85-115
80-115
p
120-160
115-155
115-150
p
115-145
110-140
110-135
j
90-120
90-115
85-110
p
80-100
75-100
75-100
p
85-100
75-100
70-100
p
90-140
85-130
80-120
p
125-180
125-180
125-180
j
Jaarbeursplein
50.000
85-130
80-130
75-130
p
Leidsche Rijn Centrum
70.000
80-115
70-110
65-110
p
Papendorp
150-240
150-225
140-225
j
Stadskantoor Jaarbeursplein
75-110
75-100
75-100
p
150-190
150-180
150-180
p
120-160
120-160
120-160
p
135-175
135-175
135-175
j
FGH Vastgoedbericht 2014
Uitbreiding en renovatie Rechtbank
factsheet kantorenMARKT
26.000
46.000
65.000
Bron: opname en aanbod PropertyNL
67
FACTSHEET Kantorenmarkt
Provincie/Steden
Marktgegevens
Huurprijzen
Belangrijkste
kantorenlocaties
Aanbod 2013 in m²
Opname vergeleken met
jaren 2008-2012 in %
Opname 2013 in m²
Gemiddelde opname
2008-2012 in m²
Kantoorruimte per inwoner
in m²
Voorraad 2013 in m²
Aantal inwoners 2013
Provincie Utrecht
Woerden
50.500
220.300
4,4
6.800
3.900
-43%
26.500
Middelland / Snel en Polanen
Zeist
61.300
306.100
5,0
7.000
4.500
-36%
31.500
Boulevard
Utrechtseweg
Provincie Zeeland
Middelburg
47.700
148.500
3,1
900
0
-100%
19.100
66.200
488.500
7,4
14.300
9.900
-31%
134.000
Middelburg
Provincie Zuid-Holland
Capelle aan den IJssel
Capelle Office Park
Fascinatio / Rhijnspoor
Hoofdweggebied
Rivium
Delft
Den Haag
99.900
404.300
4,0
10.100
2.400
-76%
38.500
509.300
4.139.800
8,1
80.600
103.200
28%
474.000
Delft
Beatrixkwartier
Congresgebouwgebied
De Binckhorst
Laakhaven / Holland Spoor
Lange Voorhout
Nieuw Centrum / Stationsgebied
Dordrecht
118.700
318.600
2,7
8.500
1.600
-81%
64.000
Amstelwijck
71.000
347.200
4,9
6.500
2.100
-68%
84.000
Goudse Poort
Centrum
Gouda
Stationsgebied / Binnenstad
Leiden
121.200
520.700
4,3
14.800
25.100
70%
58.200
Kanaalpark / Lammenschans
Plesmanlaan / Science Park
Stationsgebied
Rijswijk
47.600
892.400
18,7
13.200
13.800
5%
205.300
Hoornwijck
Plaspoelpolder
Stationsgebied / Eisenhowerplein
Rotterdam
617.300
3.449.200
5,6
114.200
67.900
-41%
767.000
Blaak / Westblaak
Brainpark I
Brainpark II
Brainpark III
De Boompjes
Kop van Zuid
Prins Alexander / Oosterhof
Waalhaven
Weena / Coolsingel
Zuidplein
Zoetermeer
123.600
638.300
5,2
21.800
13.000
-40%
107.500
Afrikaweg
Rokkeveen
Stadscentrum
68
Nieuwbouw
Plancapaciteit 2013
in BVO m²
In aanbouw 2013
in BVO m²
Belangrijkste
nieuwbouwlocaties/
plannen
Verwachting huurprijs­
ontwikkeling 2014
Bandbreedte huurprijzen
2013 in €/m²
Bandbreedte huurprijzen
2012 in €/m²
Bandbreedte huurprijzen
2011 in €/m²
75-110
75-105
70-105
j
120-165
120-165
120-165
j
120-165
120-165
120-165
j
95-135
90-130
80-125
j
100-135
90-130
80-120
j
115-145
90-140
90-140
j
90-115
80-115
80-115
j
90-135
90-135
80-125
j
90-150
80-150
80-150
j
Spoorzone
25.000
130-195
125-195
125-195
j
De Monarch (III en IV)
38.000
115-165
115-160
100-160
j
Eurojust
85-125
75-125
60-125
j
Hoge Raad der Nederlanden
15.000
90-140
90-135
80-125
j
Internationaal Strafhof
47.000
170-250
160-250
160-250
j
Ypenburg west
30.000
135-195
130-195
130-200
j
110-135
100-125
75-110
j
Amstelwijck overig
45.000
100-135
100-130
75-125
j
80-125
75-125
75-125
j
90-145
85-145
85-150
j
90-135
85-145
85-145
j
115-160
115-160
115-160
j
100-160
100-160
100-160
j
95-135
95-135
90-130
j
80-115
65-115
60-115
j
90-145
90-130
90-125
j
120-170
120-165
110-160
j
Delftseplein
125-160
115-160
110-155
j
First Rotterdam
42.000
140-165
130-160
125-155
j
Forum Rotterdam
(voormalig ABN Amro)
15.000
140-165
130-160
125-155
j
Schiekadeblok
135-170
130-165
120-160
j
Stadskantoor Rotterdam
140-180
130-170
130-190
j
115-155
110-145
105-140
j
95-130
90-130
80-120
j
140-185
120-170
120-180
j
100-140
100-135
90-130
j
90-115
80-115
80-115
j
100-135
90-135
90-135
j
90-125
80-125
80-125
j
FGH Vastgoedbericht 2014
Stationsgebied
Heerema Marine Contractors
(herontwikkeling)
factsheet kantorenMARKT
5.000
18.000
21.500
45.000
108.000
23.500
Bron: opname en aanbod PropertyNL
69
FACTSHEET winkelmarkt
Provincie/Steden
Marktgegevens
Huurprijzen
Bandbreedte huurprijzen
2012 in €/m²
175-250
175-250
Koopmansplein / Forum
225-450
225-450
Kruisstraat
150-250
150-250
Mercuriusplein
275-450
275-450
Hoofdstraat
125-275
125-275
Noorderstraat-Derkstraat
150-250
150-250
Vlinderpassage
225-350
225-350
Bottelaarspassage
225-325
225-325
Citadel
400-700
400-700
Grote Markt
175-275
175-275
Korte Promenade
200-325
200-325
Stadhuisplein
275-600
275-600
Stationsstraat
300-650
300-650
Centrum, Dukaatpassage
200-425
200-425
De Wissel
250-450
250-450
Neringspassage
225-350
225-350
Nieuwestad
250-650
250-650
Ruiterskwartier
125-250
125-250
Wirdumerdijk
275-650
275-650
Zaailand
175-300
175-300
Brinklaan
165-325
150-300
Hoofdstraat
350-800
350-800
Belangrijkste
winkelstraten
Bandbreedte huurprijzen
2011 in €/m²
Leegstaande objecten in %
(landelijk 6,9%)
Opname vergeleken met
jaren 2008-2012 in %
Opname 2013 in m²
Gemiddelde opname
2008-2012 in m²
Verkoop
Vloer Oppervlak (VVO)
in m² 2013
Aantal inwoners 2013
Gedempte Singel
Provincie Drenthe
Assen
67.200
Emmen
108.100
207.500
308.900
7.200
4.200
13.200
4.800
83%
14%
11,1%
7,8%
Provincie Flevoland
Almere
195.800
Lelystad
76.100
291.300
153.300
5.900
3.300
14.600
1.900
147%
-42%
5,9%
9,0%
Provincie Friesland
Leeuwarden
96.300
282.600
2.300
2.000
-13%
8,1%
Provincie Gelderland
Apeldoorn
157.600
Arnhem
150.600
311.700
291.100
9.200
7.900
4.600
11.200
-50%
42%
7,6%
6,6%
Korenstraat
165-325
150-300
Bakkerstraat
250-800
250-800
900-1.050
900-1.050
450-900
450-900
700-1.100
700-1.100
Roggestraat
600-950
600-950
Steenstraat
100-250
100-250
Vijzelstraat
650-1.100
650-1.100
Achter de Doelen
250-425
250-425
Grote Straat
225-450
200-450
Maandereind
150-250
150-250
Grote Oord
Jansstraat
Ketelstraat
Ede
110.600
70
178.300
8.600
5.900
-31%
5,8%
Nieuwbouw
Bandbreedte huurprijzen
2013 in €/m²
Verwachting huurprijs­
ontwikkeling 2014
j
50-75
50-75
50-75
j
Winkelcentrum de
Weiert
175-450
175-450
175-450
j
Willinkplein-Zuid
j
Stadshart Almere
400-700
400-700
350-700
j
Almere Buiten (fase 2),
Centrum Noordzijde
350-700
j
’t Circus
275-500
275-500
250-475
j
Olympiakwartier,
P. de Coubertinlaan
22.000
150-250
j
Winkelcentrum
Buitenmere,
Almere-Buiten
18.000
200-275
j
250-575
j
275-625
j
175-400
j
Batavia Stad Shopping
Outlet
225-425
j
De Gordiaan
200-325
p
250-650
j
125-250
j
275-650
j
150-300
j
150-300
p
Oranjerie
350-750
j
Woonboulevard Het
Rietveld
150-300
p
250-750
p
225-450
j
Woonboulevard
Borgstee
150-250
j
275-450
j
125-275
j
150-250
j
225-350
j
150-275
In aanbouw 2013
in BVO m²
Belangrijkste
winkelcentra
De Triade
Plancapaciteit 2013
in BVO m²
Bandbreedte huurprijzen
2012 in €/m²
200-400
j
Belangrijkste
nieuwbouwlocaties/
plannen
Bandbreedte huurprijzen
2011 in €/m²
200-400
Verwachting huurprijs­
ontwikkeling 2014
Bandbreedte huurprijzen
2013 in €/m²
200-400
175-250
6.100
7.000
200-300
200-300
200-300
j
Batavia Stad Fase III, IV, V
8.000
80-120
80-120
70-110
j
Herontwikkeling ABC
complex, Neringpassage
8.100
Woonboulevard
Palazzo
50-75
50-75
40-70
j
Winkelpark De
Centrale
65-100
65-100
65-100
j
De Centrale Retailpark
250-650
200-650
200-600
p
Anklaar
Kronenburg
900-1.000
j
Musiskwartier
450-850
p
Presikhaaf
700-1.050
p
Woonboulevard
Gelderse Poort
600-950
p
100-225
p
650-1.050
p
225-400
p
200-425
p
150-225
p
FGH Vastgoedbericht 2014
16.000
55-80
55-70
50-70
p
Omnisport,
De Voorwaarts
300-450
300-450
300-425
j
OV Terminal Arnhem
1501.050
1501.000
150-900
p
Schuytgraaf,
wijkwinkelcentrum
200-350
200-350
200-350
j
65-90
65-85
65-85
p
factsheet winkelMARKT
20.000
15.000
4.200
8.700
Bron: opname en aanbod PropertyNL
71
FACTSHEET winkelmarkt
Provincie/Steden
Marktgegevens
Huurprijzen
Bandbreedte huurprijzen
2012 in €/m²
650-900
650-900
Burchtstraat
375-950
375-900
Marikenstraat
300-500
300-500
Moenenstraat
175-300
175-300
A-Kerkhof
250-500
250-500
Carolieweg
175-300
175-300
Belangrijkste
winkelstraten
Bandbreedte huurprijzen
2011 in €/m²
Leegstaande objecten in %
(landelijk 6,9%)
Opname vergeleken met
jaren 2008-2012 in %
Opname 2013 in m²
Gemiddelde opname
2008-2012 in m²
Verkoop
Vloer Oppervlak (VVO)
in m² 2013
Aantal inwoners 2013
Broerstraat
Provincie Gelderland
Nijmegen
167.900
260.900
10.700
12.500
17%
6,5%
Provincie Groningen
Groningen
198.200
464.300
17.000
11.200
-34%
6,6%
Herestraat
600-1.400
600-1.400
Vismarkt
250-700
250-700
Waagstraat
250-500
250-500
Zwanestraat
200-350
200-350
Promenade I en II
300-600
300-600
Saroleastraat I
450-750
450-750
Saroleastraat II
300-450
250-450
Grote Staat
750-1.400
750-1.400
Kleine Staat
750-1.200
750-1.200
Maastrichter Brugstraat
Provincie Limburg
Heerlen
88.400
Maastricht
122.900
Roermond
57.000
338.700
245.000
232.800
4.100
6.100
4.800
10.200
10.200
2.100
149%
67%
-56%
16,6%
8,5%
8,8%
600-1.100
600-1.100
Muntstraat
500-850
500-850
Spilstraat
450-700
450-700
Stokstraat
400-700
400-700
Wolfstraat
500-800
500-800
Wycker Brugstraat
300-600
300-600
Graaf Gerardstraat
250-350
250-350
Hamstraat
200-350
200-350
Steenweg
300-600
300-600
Varkensmarkt
300-550
300-550
550-1.000
550-1.000
Ginnekenstraat
450-950
450-950
Karrestraat
550-950
550-950
Ridderstraat
400-700
400-700
Hinthamerstraat
500-750
500-750
600-1.050
600-1.050
400-750
400-750
Provincie Noord-Brabant
Breda
180.000
Den Bosch
143.600
413.200
285.600
15.800
6.800
17.000
10.200
8%
50%
7,9%
5,3%
Eindstraat
Hooge Steenweg
Kerkstraat
Markt
Pensmarkt
Schapenmarkt
72
500-850
500-850
500-1.000
500-1.000
400-650
400-650
Nieuwbouw
Bandbreedte huurprijzen
2013 in €/m²
Verwachting huurprijs­
ontwikkeling 2014
350-550
325-500
j
Plein 1944
350-850
De Molenpoort
150-400
150-375
150-350
p
Waalfront
275-475
p
Woonboulevard
Novium
60-85
60-80
60-75
p
175-300
p
200-450
j
Meubelboulevard
Hoendiep
60-85
60-85
50-85
j
Oostwand Grote Markt
125-250
j
Paddepoel
200-550
200-550
175-450
j
Winkelcentrum
Paddepoel, uitbreiding
600-1.300
j
Vinkhuizen
140-180
140-180
140-180
j
250-700
j
Westerhaven
100-350
100-350
100-350
j
250-500
j
Woonforum
Peizerweg
60-90
60-90
60-90
j
175-300
j
250-550
p
Corio Center (begane
grond)
350-600
300-600
250-550
p
Maankwartier
400-700
p
Corio Center
(souterrain)
125-160
125-160
100-135
p
Schinkelkwadrant-Zuid,
De Plu
17.000
200-400
p
Woonboulevard In de
Cramer
65-90
65-90
60-90
p
Woonboulevard fase 3
8.000
750-1.400
j
Brusselse Poort
200-400
200-400
200-400
j
Belvédère (Bosscherveld)
fase 1
20.000
750-1.200
j
Entre Deux
4001.000
4001.000
350-900
j
Uitbreiding Brusselse
Poort
10.000
550-1.000
j
Mosae Forum
250-750
200-750
200-700
p
450-800
j
400-650
j
350-650
p
450-750
j
300-600
j
250-350
p
Roercenter
150-250
150-250
150-250
j
Designer Outlet Center
fase 4
10.000
200-350
p
Designer Outlet
Center
200-450
200-450
200-450
j
300-600
p
300-550
p
550-1.000
j
De Barones
350-650
350-650
350-600
p
Achter de Lange Stallen
24.000
450-950
j
Woonboulevard Breda
75-100
75-100
75-100
j
Hoge Vught
450-900
j
400-650
j
450-750
j
j
350-700
j
450-800
j
500-1.000
j
400-650
j
In aanbouw 2013
in BVO m²
600-1.050
11.300
2.800
Winkelcentrum Arena
FGH Vastgoedbericht 2014
70-100
250-450
70-100
250-450
70-100
250-450
5.000
9.500
9.000
j
GZG-terrein 1e fase
12.000
p
Uitbreiding Bossche
Woonboulevard
11.000
Willemspoort
factsheet winkelMARKT
10.000
13.500
OV Terminal Breda
Bossche Boulevard
Plancapaciteit 2013
in BVO m²
Bandbreedte huurprijzen
2012 in €/m²
350-550
Belangrijkste
nieuwbouwlocaties/
plannen
Bandbreedte huurprijzen
2011 in €/m²
Dukenburg
j
Belangrijkste
winkelcentra
j
Verwachting huurprijs­
ontwikkeling 2014
Bandbreedte huurprijzen
2013 in €/m²
650-850
4.000
Bron: opname en aanbod PropertyNL
73
FACTSHEET winkelmarkt
Provincie/Steden
Marktgegevens
Huurprijzen
Bandbreedte huurprijzen
2012 in €/m²
750-1.350
Hermanus Boexstraat
450-650
450-650
Hooghuisstraat
400-650
400-650
Marktstraat
500-900
500-900
500-1.000
500-1.000
Belangrijkste
winkelstraten
Bandbreedte huurprijzen
2011 in €/m²
Leegstaande objecten in %
(landelijk 6,9%)
Opname vergeleken met
jaren 2008-2012 in %
Opname 2013 in m²
Gemiddelde opname
2008-2012 in m²
Verkoop
Vloer Oppervlak (VVO)
in m² 2013
Aantal inwoners 2013
750-1.350
Provincie Noord-Brabant
Eindhoven
221.000
443.400
18.400
16.600
-10%
9,4%
Demer
Rechtestraat
Tilburg
Vrijstraat
250-550
350-550
210.000
319.700
7.500
12.900
72%
7,4%
Heuvelstraat
400-900
400-900
95.000
286.100
7.800
12.700
63%
7,4%
De Laat
175-550
175-550
Langestraat
325-700
325-700
Payglop
500-650
500-650
Zaagland
250-400
250-400
-
-
Beethovenstraat
500-750
500-750
Cornelis Schuytstraat
500-950
500-950
850-1.000
850-1.000
300-600
300-600
Heiligeweg
1.5002.250
1.5002.250
Kalverstraat
1.8002.500
1.8002.500
Kinkerstraat
225-400
225-400
Leidsestraat
1.3002.000
1.3002.000
Nieuwendijk
700-2.000
700-2.000
P.C. Hooftstraat
900-1.500
900-1.500
Rokin
550-800
550-800
Van Baerlestraat
300-750
300-750
Anegang
225-475
225-475
Barteljorisstraat
350-550
350-550
Generaal Cronjéstraat
150-250
150-250
Grote Houtstraat
400-950
400-950
Provincie Noord-Holland
Alkmaar
Amstelveen
84.800
122.700
1.800
1.600
-11%
4,2%
Rembrandtweg
Amsterdam
809.200
1.136.800
42.400
75.600
78%
3,8%
Damrak
Ferdinand Bolstraat
Haarlem
154.800
74
261.100
6.300
4.600
-27%
4,9%
Nieuwbouw
Bandbreedte huurprijzen
2012 in €/m²
Bandbreedte huurprijzen
2013 in €/m²
Verwachting huurprijs­
ontwikkeling 2014
200-650
200-650
150-550
p
450-650
g
Piazza Center
3501.000
3501.000
300-900
p
400-650
j
Woensel
300-650
250-650
250-600
p
500-900
j
Woonboulevard
Ekkersrijt
75-115
75-115
75-115
j
500-1.000
j
De Admirant /
Nieuwe Emmasingel
350-550
300-500
250-450
p
300-500
j
400-900
j
Emmapassage
275-375
275-375
250-350
p
AaBe-complex
In aanbouw 2013
in BVO m²
27.000
Heyhoef
175-250
175-250
175-250
j
Herontwikkeling
omgeving Stationsplein
Pieter Vreedeplein
250-375
250-375
250-350
p
Wagnerplein
100-150
100-150
100-150
7.000
4.000
Winkelcentrum Heyhoef
Noorder Arcade
5.000
Winkelcentrum
Koningsoord
(Berkel Enschot)
12.800
Koedijkerstraat
6.100
150-500
j
250-700
j
450-600
j
200-350
j
Stadshart Amstelveen
500-850
500-850
500-900
j
150-400
j
Winkelcentrum
Binnenhof
500-700
500-700
500-700
j
400-800
j
Amsterdamse Poort
300-550
300-550
300-550
j
Beurspassage, Damrak /
Nieuwendijk
20.000
500-1.000
j
Arena Boulevard
175-225
125-200
125-200
j
Groot Gelderlandplein,
uitbreiding
8.000
850-1.000
j
Boven ’t Y /
Buikslotermeerplein
350-700
350-700
300-700
j
Rokin (Fortis-locatie)
250-600
j
Groot Gelderlandplein
350-650
350-650
350-650
j
Rokin Plaza
6.000
1.5002.250
j
Kalvertoren
4001.600
4001.600
4001.600
j
Station Amsterdam
Centraal
4.500
1.8002.500
j
Magna Plaza
200-600
200-600
200-600
j
Winkelcentrum Mosplein
225-400
j
Osdorpplein
250-450
250-450
250-450
j
Zuidas (Ravel),
Van Leijenberghlaan
1.3002.000
j
Villa Arena
80-150
80-150
80-150
j
700-2.000
j
1.0001.600
j
550-800
g
300-750
j
200-450
j
350-550
350-550
250-500
j
350-550
j
125-275
j
400-950
j
g
Noorder Arcade /
Ringerscomplex
(renovatie)
Winkelcentrum
Schalkwijk
FGH Vastgoedbericht 2014
55.000
Winkelcentrum Westwijk
Brinkmanpassage
8.000
10.000
7.500
10.000
7.700
Schalkstad (eerste fase)
factsheet winkelMARKT
Plancapaciteit 2013
in BVO m²
Bandbreedte huurprijzen
2011 in €/m²
Heuvelgalerie
Belangrijkste
nieuwbouwlocaties/
plannen
Verwachting huurprijs­
ontwikkeling 2014
j
Belangrijkste
winkelcentra
Bandbreedte huurprijzen
2013 in €/m²
750-1.350
16.000
Bron: opname en aanbod PropertyNL
75
FACTSHEET winkelmarkt
Provincie/Steden
Marktgegevens
Huurprijzen
Bandbreedte huurprijzen
2012 in €/m²
250-425
250-425
Westzijde
150-250
150-250
Korte Bisschop
500-800
500-800
Lange Bisschop
225-800
225-800
Havenstraatpassage
200-400
175-300
Hofpassage
350-500
325-475
Kalanderstraat
350-800
350-800
Langestraat
300-500
275-450
Van Heekplein
350-850
350-850
Brinkstraat
300-450
275-425
Markt
200-350
200-350
Nieuwstraat
300-500
275-450
Telgen
300-500
300-500
Broerenstraat
250-450
250-450
Diezerstraat
400-1.050
400-1.050
Grote Markt
250-475
250-475
Roggenstraat
300-500
300-500
Spiegelstraat
225-350
225-350
Vismarkt
160-300
160-300
Weeshuisstraat
350-550
350-550
Langestraat
225-700
225-650
Utrechtsestraat
500-700
450-600
Varkensmarkt
200-625
250-550
750-1.000
600-950
750-950
700-950
1.0001.500
1.0001.450
600-900
500-850
Oudegracht
750-1.300
700-1.300
Oudkerkhof
475-650
450-550
800-1.400
750-1.400
750-950
700-950
Belangrijkste
winkelstraten
Bandbreedte huurprijzen
2011 in €/m²
Leegstaande objecten in %
(landelijk 6,9%)
Opname vergeleken met
jaren 2008-2012 in %
Opname 2013 in m²
Gemiddelde opname
2008-2012 in m²
Verkoop
Vloer Oppervlak (VVO)
in m² 2013
Aantal inwoners 2013
Gedempte Gracht
Provincie Noord-Holland
Zaanstad
150.600
323.900
9.200
12.900
40%
5,1%
Provincie Overijssel
Deventer
98.400
Enschede
158.800
Hengelo
81.000
Zwolle
123.000
192.800
308.700
199.600
231.200
3.000
11.400
5.900
4.600
5.100
14.300
5.700
11.700
70%
25%
-3%
154%
8,4%
9,3%
10,9%
6,8%
Provincie Utrecht
Amersfoort
150.700
Nieuwegein
Utrecht
295.400
7.600
23.800
213%
3,9%
61.000
114.300
800
500
-38%
3,9%
327.200
526.500
14.800
25.300
71%
4,7%
Bakkerstraat
Choorstraat
Lange Elisabethstraat
Lange Viestraat
Steenweg
Vredenburg
76
Nieuwbouw
j
Shopping Centre
Zaandam
60-80
60-80
60-80
j
125-225
j
Woonboulevard
Zaanplein
60-85
60-85
60-85
j
475-800
p
De Boreel
100-200
100-200
100-200
p
200-800
p
De Snipperling
60-75
55-70
55-70
p
150-250
p
De Klanderij
400-750
400-750
400-750
j
Miro-complex
5.500
300-450
p
Twentec
175-275
175-275
175-275
p
Stokhorst, Brakershorst
5.600
325-800
p
Woonboulevard
Schuttersveld
50-75
45-70
45-70
p
250-400
p
350-850
j
225-400
p
Retail Park Plein
Westermaat
80-110
75-110
75-110
j
175-325
p
250-425
p
250-450
p
250-450
p
Stadshagen
400-1.050
j
Woonboulevard
Zwolle
250-475
j
300-500
p
225-350
p
150-300
p
325-525
j
225-600
j
350-600
250-550
Plancapaciteit 2013
in BVO m²
In aanbouw 2013
in BVO m²
Belangrijkste
nieuwbouwlocaties/
plannen
Verwachting huurprijs­
ontwikkeling 2014
Bandbreedte huurprijzen
2013 in €/m²
Bandbreedte huurprijzen
2012 in €/m²
Bandbreedte huurprijzen
2011 in €/m²
Belangrijkste
winkelcentra
Verwachting huurprijs­
ontwikkeling 2014
Bandbreedte huurprijzen
2013 in €/m²
250-425
Zaans Medisch Centrum
6.100
Keizerslanden
7.300
Hart van Zuid
5.000
Lange Wemen
(Centrumplan-Noord)
Westermaat Plein (fase III)
9.000
21.000
175-225
175-225
175-225
j
Ikea Zwolle
32.000
50-75
45-70
45-70
p
Kamperpoort
10.000
Emiclaerhof
150-250
150-250
150-250
j
Retailpark Amersfoort,
Amsterdamseweg
10.000
p
St. Jorisplein
300-550
275-550
250-500
p
Winkelcentrum Vathorst
fase II
p
Leusderweg
-
-
150-275
j
300-650
275-650
250-600
p
City Plaza
Muntplein, De Batau
Stadskwartier fase II
Passage
3001.250
3001.250
3001.300
g
Bijenkorf uitbreiding
Kanaleneiland
200-350
200-325
200-300
j
Hoog Catharijne,
uitbreiding
j
Overvecht
250-600
200-550
200-500
p
Leidsche Rijn Centrum
400-750
j
Woonboulevard
Utrecht
75-125
75-125
75-125
j
Meubelboulevard / IKEA
600-1.300
p
OV Terminal Utrecht
Centraal
400-550
p
Winkelcentrum
Kanaleneiland,
uitbreiding
750-1.300
j
Winkelcentrum
Overvecht, uitbreiding
700-900
p
Winkelcentrum Terwijde,
Leidsche Rijn
600-900
j
Hoog Catharijne
600-950
p
1.0001.400
FGH Vastgoedbericht 2014
factsheet winkelMARKT
3.500
5.300
8.000
6.000
35.000
31.000
26.500
8.000
6.000
15.000
12.000
Bron: opname en aanbod PropertyNL
77
FACTSHEET winkelmarkt
Provincie/Steden
Marktgegevens
Huurprijzen
Bandbreedte huurprijzen
2012 in €/m²
350-600
300-600
Langeviele
200-325
200-325
Brabantse Turfmarkt
200-475
175-475
Jacob Gerritstraat
400-550
375-550
Paradijspoort
300-600
300-600
500-1.050
500-1.000
Hoogstraat
600-900
600-900
Korte Poten
250-350
225-350
Lange Poten
300-400
300-400
Noordeinde
200-550
200-500
Passage
400-550
400-550
1.0001.450
900-1.450
900-1.250
900-1.250
600-900
500-900
Belangrijkste
winkelstraten
Bandbreedte huurprijzen
2011 in €/m²
Leegstaande objecten in %
(landelijk 6,9%)
Opname vergeleken met
jaren 2008-2012 in %
Opname 2013 in m²
Gemiddelde opname
2008-2012 in m²
Verkoop
Vloer Oppervlak (VVO)
in m² 2013
Aantal inwoners 2013
Lange Delft
Provincie Zeeland
Middelburg
47.700
129.500
1.000
1.300
30%
7,2%
Provincie Zuid-Holland
Delft
99.900
Den Haag
509.300
176.300
730.800
3.000
20.200
1.100
40.200
-63%
99%
5,0%
7,3%
Grote Marktstraat
Spuistraat
Venestraat
Vlamingstraat
Wagenstraat
Dordrecht
118.700
Leiden
121.200
Rotterdam
617.300
182.100
158.700
978.000
4.300
5.100
46.800
3.800
7.300
43.600
-12%
43%
-7%
9,4%
5,5%
8,8%
750-1.000
750-1.000
Bagijnhof
240-400
225-400
Sarisgang
275-575
250-550
Voorstraat
150-350
150-350
Breestraat
180-325
150-325
Donkersteeg
500-700
500-700
Haarlemmerstraat
300-800
275-800
Maarmansteeg
350-550
300-525
850-1.600
800-1.500
Beijerlandselaan
110-150
110-150
Groene Hilledijk
140-220
110-200
Hoogstraat
275-750
275-700
Beurstraverse
Korte Lijnbaan
275-900
275-900
750-1.750
700-1.700
Noordmolenstraat
190-270
180-225
Stadhuisplein
250-800
250-800
Lijnbaan
Zoetermeer
123.600
78
182.900
4.300
7.100
65%
4,8%
Zwart Janstraat
190-275
180-250
Dorpstraat
180-250
150-225
Promenade
400-700
375-700
Spazio
325-600
300-600
Nieuwbouw
Bandbreedte huurprijzen
2013 in €/m²
60-100
60-100
p
250-550
225-500
225-500
j
Hovenpassage
80-160
80-160
80-160
j
Amadeus
250-450
200-425
200-425
p
De Markies
12.000
Nieuwe Haagse Passage
10.500
In aanbouw 2013
in BVO m²
Verwachting huurprijs­
ontwikkeling 2014
p
175-300
p
175-475
p
375-550
p
300-600
p
500-1.000
j
Haaglanden
Megastores
600-1.000
j
Leyweg
225-350
j
300-400
p
Sijthoff City
200-550
j
Uitbreiding Leidsenhage
(Leidschendam)
400-550
j
900-1.450
p
900-1.250
j
500-900
p
750-1.000
j
200-400
p
Drie Vriendenhof
225-550
220-500
200-475
p
225-525
p
Statenplein
250-550
250-500
225-475
p
150-325
p
Sterrenburg
200-300
175-250
150-225
p
150-325
j
Winkelcentrum
Luifelbaan
150-250
150-225
150-225
j
500-700
Zuidpoort
Plancapaciteit 2013
in BVO m²
Bandbreedte huurprijzen
2012 in €/m²
75-100
Belangrijkste
nieuwbouwlocaties/
plannen
Bandbreedte huurprijzen
2011 in €/m²
Belangrijkste
winkelcentra
Verwachting huurprijs­
ontwikkeling 2014
Bandbreedte huurprijzen
2013 in €/m²
Woonboulevard
Mortiere
250-550
3.000
8.500
4.800
30.500
Gezondheidspark
6.000
Aalmarkt
8.000
j
Kooiplein
5.300
250-800
p
Winkelcentrum
Stevensbloem
6.400
300-525
j
800-1.500
j
Alexandrium I
(Oosterhof)
350-750
300-700
275-675
p
Cool63
13.300
110-150
p
Alexandrium II
(Megastores)
150-225
150-225
125-200
p
Forum Rotterdam
35.000
110-200
p
Alexandrium III
(Woonmall)
125-250
125-250
125-200
p
Markthal
12.000
250-675
j
Binnenhof
150-250
150-250
150-225
p
250-875
j
Keizerswaard
350-470
300-450
275-425
j
700-1.650
j
Zuidplein (hoog)
475-725
450-700
425-700
j
160-225
p
Zuidplein (zuiderterras)
200-285
200-275
175-250
p
225-750
p
150-225
p
150-225
j
Rokkeveen
160-210
150-210
150-210
g
350-650
j
Woonhart
80-110
80-100
80-100
j
300-600
j
FGH Vastgoedbericht 2014
factsheet winkelMARKT
Cadenza, Stadshart-Oost
3.000
Bron: opname en aanbod PropertyNL
79
FACTSHEET bedrijfsruimtemarkt
Provincie/Steden
Marktgegevens
Aanbod 2013 in m²
Opname vergeleken met
jaren 2008-2012 in %
Opname 2013 in m²
Gemiddelde opname
2008-2012 in m²
Totaal uitgeefbaar 2013 in
netto ha
Voorraad bedrijven­
terreinen 2013
in netto ha
Aantal Inwoners 2013
Provincie Drenthe
Assen
67.200
292
41
6.700
2.800
-58%
20.000
108.100
888
127
1.300
8.300
538%
32.500
54.600
493
114
5.000
3.300
-34%
61.000
Almere
195.800
993
395
44.300
76.000
72%
272.500
Lelystad
76.100
846
502
7.900
16.900
114%
39.000
Heerenveen
43.300
391
97
6.900
0
-100%
31.100
Leeuwarden
96.300
420
37
2.100
1.400
-33%
31.000
Smallingerland / Drachten
55.400
435
108
5.700
1.700
-70%
27.000
Apeldoorn
157.600
688
142
36.000
41.800
16%
47.500
Arnhem
150.600
284
47
10.700
12.300
15%
92.500
Ede
110.600
336
94
28.600
9.700
-66%
136.000
Nijmegen
167.900
571
57
14.300
17.300
21%
67.000
Emmen
Hoogeveen
Provincie Flevoland
Provincie Friesland
Provincie Gelderland
80
Huurprijzen
Nieuwbouw
Uitgeefbare bedrijven­
terreinen 2013 in netto ha
Belangrijkste
nieuwbouw­l ocaties/
plannen
Verwachting
huur­prijs­ontwikkeling 2014
Bandbreedte huurprijzen
2013 in €/m²
Bandbreedte huurprijzen
2012 in €/m²
Bandbreedte huurprijzen
2011 in €/m²
Belangrijkste
bedrijventerreinen
Messchenveld
30-45
30-45
30-40
j
Messchenveld
32 ha
Peelerpark
35-45
35-45
30-40
j
Peelerpark
6 ha
Schepersmaat
25-40
25-40
25-35
j
Stadsbedrijvenpark
25-35
25-35
25-35
j
Bargermeer
25-40
25-40
20-35
j
Bargermeer
28 ha
Business Park Eigenhaard
25-40
25-40
25-40
j
Bedrijvenpark A37
38 ha
De Wieken/Noord A2, Noord B
20-40
20-40
20-40
j
Buitenvaart I
14 ha
Buitenvaart I & II
20-40
20-40
20-40
j
Buitenvaart II
83 ha
De Steiger
40-55
35-50
35-50
j
De Striptekenaar
De Vaart
40-55
40-55
35-45
j
De Vaart IV
59 ha
Gooise Kant
50-70
45-60
40-55
j
Hoge Kant
10 ha
Hollandse Kant
50-65
45-60
40-55
j
Middenkant
9 ha
Veluwse Kant
50-70
45-65
40-60
j
Stichtse Kant
88 ha
Stichtse Kant
50-70
45-65
40-60
j
Larserpoort
25-50
25-50
25-50
j
Flevopoort
58 ha
Noordersluis
25-45
25-45
25-45
j
Larserpoort
10 ha
Oostervaart
25-45
25-45
25-45
j
Lelystad Airport
18 ha
Internationaal Bedrijven­
terrein Friesland
35-55
35-55
30-45
j
Internationaal Bedrijven­
terrein Friesland
94 ha
Hemrik
35-55
35-55
25-45
j
Business Park Leeuwarden
Leeuwarden-West
30-50
30-50
30-40
j
Newtonpark IV
25 ha
78 ha
7 ha
8 ha
Newtonpark
35-55
35-55
30-45
j
Bedrijvenpark Azeven-Noord
35-55
35-55
30-45
j
Bedrijvenpark Azeven
De Haven
25-50
25-50
20-40
j
De Haven-Noorderhogeweg
Apeldoorn-Noord
40-60
40-60
40-55
j
Apeldoorn-Noord (Fase II)
39 ha
Apeldoorn-Zuid
30-50
30-50
30-50
j
Ecofactorij
33 ha
Ecofactorij
50-65
50-65
50-60
j
Stadshoudersmolen
Laan van Malkenschoten
35-55
35-55
35-55
j
Stadshoudersmolen
25-40
25-40
20-40
j
Arnhem-Zuid
9 ha
9 ha
-
40-60
40-55
p
IJsseloord II
15 ha
IJsseloord II
45-60
45-60
45-60
j
Industriepark Kleefse Waard
33 ha
Kleefse Waard
30-50
30-50
30-50
j
Westervoortsedijk
30-50
30-50
30-50
j
Frankeneng
35-50
30-50
30-50
j
Bedrijvenpark De Vallei
Heestereng
35-50
30-50
30-50
j
BT A12
32 ha
Kievitsmeent
35-60
35-60
35-55
j
Bijsterhuizen
30 ha
De Vallei / BT A12
-
45-65
45-60
j
Bijsterhuizen
40-60
40-60
40-55
j
West Kanaaldijk / Trade Port
West
30-45
30-45
30-40
p
Winkelsteeg
25-40
25-45
25-40
p
FGH Vastgoedbericht 2014
factsheet bedrijfsruimtemarkt
6 ha
Bron: opname en aanbod PropertyNL
81
FACTSHEET bedrijfsruimtemarkt
Provincie/Steden
Marktgegevens
Aanbod 2013 in m²
Opname vergeleken met
jaren 2008-2012 in %
Opname 2013 in m²
Gemiddelde opname
2008-2012 in m²
Totaal uitgeefbaar 2013 in
netto ha
Voorraad bedrijven­
terreinen 2013
in netto ha
Aantal Inwoners 2013
Provincie Groningen
Groningen
198.200
820
155
21.200
8.500
-60%
57.000
88.400
412
77
13.600
8.500
-38%
70.500
122.900
433
55
10.900
5.400
-50%
47.200
93.700
1.050
232
41.200
27.100
-34%
76.000
Venlo
100.400
1.005
193
54.000
18.200
-66%
185.500
Venray
43.200
371
43
31.000
22.900
-26%
116.500
Breda
180.000
820
57
78.500
63.700
-19%
249.000
Den Bosch
143.600
568
65
43.800
27.700
-37%
153.000
Eindhoven
221.000
762
117
77.300
80.000
3%
236.500
Helmond
89.200
566
59
15.800
10.900
-31%
67.000
Moerdijk
36.700
1.380
126
36.200
43.800
21%
168.000
Oss
85.000
519
60
23.600
20.800
-12%
63.500
Roosendaal
77.000
388
47
61.300
29.500
-52%
152.500
210.000
1.105
226
147.100
84.800
-42%
275.000
46.500
403
10
53.600
29.100
-46%
73.500
Provincie Limburg
Heerlen
Maastricht
Sittard-Geleen
Provincie Noord-Brabant
Tilburg
Waalwijk
82
Huurprijzen
Nieuwbouw
Uitgeefbare bedrijven­
terreinen 2013 in netto ha
Belangrijkste
nieuwbouw­l ocaties/
plannen
Verwachting
huur­prijs­ontwikkeling 2014
Bandbreedte huurprijzen
2013 in €/m²
Bandbreedte huurprijzen
2012 in €/m²
Bandbreedte huurprijzen
2011 in €/m²
Belangrijkste
bedrijventerreinen
Driebond
40-55
40-55
35-50
j
Eemspoort
33 ha
Eemspoort
45-60
45-60
35-50
j
Roodehaan
30 ha
Euvelgunne
30-45
30-45
25-40
j
Westpoort (fase I)
75 ha
Winschoterdiep / Eemskanaal
30-45
30-45
25-35
j
Zernike Science Park
14 ha
De Beitel
30-50
30-45
25-45
j
Avantis
24 ha
De Koumen
30-45
30-45
25-45
j
Trilandis
26 ha
Beatrixhaven
30-45
30-45
25-45
j
Maastricht-Eijsden
26 ha
Holtum-Noord
35-50
35-50
35-45
j
Chemelot
Industriepark-Noord
25-45
25-45
25-40
j
Holtum-Noord III
Veegtes
25-40
25-40
25-40
j
Fresh Park Venlo
32 ha
Venlo Trade Port
35-50
35-50
30-45
j
Trade Port Noord
94 ha
Venlo Trade Port West
40-55
40-50
40-50
j
Venlo Greenpark
33 ha
-
35-50
35-45
j
De Blakt
25 ha
Smakterheide
35-50
35-50
35-45
j
De Krogten
35-50
30-45
30-45
p
Breda-West / A16-zone
40 ha
Beatrixhaven
De Blakt
23 ha
130 ha
23 ha
Haagse Beemden
40-55
40-55
40-50
j
Hazeldonk
40-55
30-45
30-45
j
Hoogeind / Minervum
45-55
45-55
45-55
j
De Brand
45-55
45-55
45-55
j
De Brand
De Herven
40-55
35-50
35-50
j
De Rietvelden
22 ha
De Rietvelden
40-55
35-50
35-50
j
Empel Zuid
13 ha
Maaspoort
35-50
35-50
35-45
j
De Hurk
40-55
40-55
40-55
j
GDC Eindhoven Acht
54 ha
Eindhoven / Acht
40-55
40-55
35-55
j
Park Forum
54 ha
Ekkersrijt
40-55
40-55
35-50
j
Esp
45-55
45-55
40-55
j
Flight Forum / Eindhoven
Airport
40-55
40-55
40-55
j
Kapelbeemd
35-50
35-50
35-45
j
BZOB-terrein
35-50
35-50
35-50
j
Brandevoort
27 ha
Hoogeind
30-50
30-50
30-50
j
BZOB-terrein
Moerdijk
40-60
40-55
35-55
j
Logistiek Moerdijk
Danenhoef
30-45
30-45
30-45
p
De Geer Zuid / Oost
10 ha
Elzenburg
30-45
30-45
30-45
p
Vorstengrafdonk
42 ha
Landweer
30-45
30-45
30-45
p
Vorstengrafdonk
40-55
40-50
40-50
j
Borchwerf
35-50
30-50
30-50
j
Borchwerf II
19 ha
Majoppeveld
30-45
30-45
30-50
j
Uitbreiding Majoppeveld
28 ha
Katsbogten
35-50
35-50
35-50
j
Tradepark 58
13 ha
Kraaiven
35-50
30-50
30-50
p
Vossenberg West II
71 ha
Loven
30-45
30-45
30-45
p
Tradepark 58
50-60
45-55
45-55
j
Vossenberg
35-50
35-50
35-55
j
Haven
40-55
40-55
35-50
j
Haven VII
10 ha
Zanddonk
30-45
30-45
30-40
j
FGH Vastgoedbericht 2014
factsheet bedrijfsruimtemarkt
8 ha
27 ha
123 ha
Bron: opname en aanbod PropertyNL
83
FACTSHEET bedrijfsruimtemarkt
Provincie/Steden
Marktgegevens
Aanbod 2013 in m²
Opname vergeleken met
jaren 2008-2012 in %
Opname 2013 in m²
Gemiddelde opname
2008-2012 in m²
Totaal uitgeefbaar 2013 in
netto ha
Voorraad bedrijven­
terreinen 2013
in netto ha
Aantal Inwoners 2013
Provincie Noord-Holland
Alkmaar
95.000
343
89
19.500
5.500
-72%
60.000
Amsterdam
809.200
2.310
443
148.800
77.200
-48%
414.000
Haarlemmermeer
144.200
870
301
100.100
71.200
-29%
229.000
Zaanstad
150.600
580
132
18.700
28.900
55%
131.000
Almelo
72.400
704
213
21.000
3.400
-84%
95.000
Deventer
98.400
347
56
22.700
13.900
-39%
53.500
Enschede
158.800
617
89
43.900
54.000
23%
160.500
Hengelo
81.000
460
31
13.500
16.700
24%
91.500
123.000
566
147
32.800
63.000
92%
93.500
Amersfoort
150.700
268
33
27.500
85.300
210%
127.500
Nieuwegein
61.000
268
68
15.400
64.900
321%
42.000
Provincie Overijssel
Zwolle
Provincie Utrecht
84
Huurprijzen
Nieuwbouw
Boekelermeer-Zuid fase II
Uitgeefbare bedrijven­
terreinen 2013 in netto ha
Belangrijkste
nieuwbouw­l ocaties/
plannen
Verwachting
huur­prijs­ontwikkeling 2014
Bandbreedte huurprijzen
2013 in €/m²
Bandbreedte huurprijzen
2012 in €/m²
Bandbreedte huurprijzen
2011 in €/m²
Belangrijkste
bedrijventerreinen
Beverkoog
35-55
35-55
30-50
j
Boekelermeer
40-60
40-60
40-55
j
89 ha
Amstel Business Park
50-65
50-65
45-60
j
Afrikahaven
37 ha
103 ha
Noord, Noordelijke IJ-oevers
45-65
45-65
45-60
j
Airport Business Park
Amsterdam Osdorp
West, Schinkel
40-70
40-70
40-65
j
Amerikahaven
91 ha
Sloterdijk I & II
50-65
50-65
45-60
j
Atlaspark
97 ha
Westpoort / Havengebied
40-65
40-65
40-65
j
Sloterdijk III-Noord
34 ha
Zuidoost / Amstel III
55-75
55-75
50-70
j
Sloterdijk III-Zuid
20 ha
Hoofddorp
Hoofddorp
De President
55-75
50-70
45-60
j
A4-zone West
De Hoek
45-65
40-55
40-55
j
De Hoek Noord
11 ha
Graan voor Visch
50-70
50-70
45-60
j
De President
59 ha
Noord
40-55
35-55
30-50
j
Schiphol
100 ha
Schiphol
Schiphol Logistic Park
44 ha
HoogTij
60 ha
j
Bedrijvenpark Twente-Noord
38 ha
Schiphol-Oost
45-85
45-85
45-80
j
Schiphol-Rijk
50-80
50-80
45-75
j
Schiphol-Zuid
55-85
55-85
45-75
j
Achtersluispolder
35-55
35-55
30-45
j
Hoogtij / Westzanerpolder
35-55
35-55
35-50
j
Bedrijvenpark Twente
25-45
20-45
20-45
Dollegoor / Turfkade
25-40
20-40
20-40
j
Rijksweg 36 N04
Twentepoort
35-45
30-40
30-40
j
XL Businesspark Twente
27 ha
Bergweide
25-50
25-50
25-50
j
A1 Bedrijvenpark Deventer
49 ha
10 ha
110 ha
Kloosterlanden
20-50
20-50
20-50
j
Business & Science Park
35-50
35-50
35-50
j
Euregio Bedrijvenpark
De Haven
35-45
30-45
30-45
j
Josink Es
7 ha
De Marssteden
40-50
35-50
35-50
j
Usseler Es
58 ha
Euregio Bedrijvenpark I
25-40
25-45
25-45
j
Twentekanaal Zuid
30-50
25-50
25-50
j
’t Oosterveld
13 ha
Westermaat
35-55
35-55
30-55
j
Westermaat Noord
12 ha
De Marslanden
30-55
30-55
30-55
j
Hessenpoort I
50 ha
Hessenpoort
45-60
40-55
40-55
j
Hessenpoort Zuid
12 ha
Voorst
30-55
30-55
30-55
j
Calveen
40-55
40-55
35-50
j
De Wieken
18 ha
De Hoef
40-50
35-50
35-50
p
Vathorst
15 ha
De Isselt
25-40
25-40
20-40
j
De Wieken
50-65
50-60
50-60
j
Vathorst
50-60
45-55
45-55
j
De Wiers
30-45
25-45
25-45
p
Het Klooster
68 ha
Laagraven / Liesbosch
40-60
40-55
35-50
j
Plettenburg
40-50
35-50
30-45
j
Het Klooster
55-65
55-65
50-65
j
FGH Vastgoedbericht 2014
factsheet bedrijfsruimtemarkt
Bron: opname en aanbod PropertyNL
85
FACTSHEET bedrijfsruimtemarkt
Provincie/Steden
Marktgegevens
Aanbod 2013 in m²
Opname vergeleken met
jaren 2008-2012 in %
Opname 2013 in m²
Gemiddelde opname
2008-2012 in m²
Totaal uitgeefbaar 2013 in
netto ha
Voorraad bedrijven­
terreinen 2013
in netto ha
Aantal Inwoners 2013
Provincie Utrecht
Utrecht
327.200
442
61
104.400
71.400
-32%
247.000
50.500
184
8
4.200
7.300
74%
15.500
Goes
37.000
231
10
10.100
5.300
-48%
31.500
Middelburg
47.700
175
10
800
2.300
188%
33.500
Capelle aan den IJssel
66.200
133
5
9.200
24.100
162%
54.500
Delft
99.900
252
57
7.400
0
-100%
19.000
Den Haag
509.300
335
15
24.200
42.100
74%
102.500
Dordrecht
118.700
517
57
21.700
8.900
-59%
134.000
56.900
360
152
15.000
27.000
80%
17.000
Leiden
121.200
136
32
8.700
14.900
71%
22.000
Rotterdam
617.300
6.504
958
181.000
103.700
-43%
278.500
Westland
103.300
482
25
18.300
13.000
-29%
51.000
Zoetermeer
123.600
205
28
19.500
44.100
126%
66.500
Woerden
Provincie Zeeland
Provincie Zuid-Holland
Lansingerland
86
Huurprijzen
Nieuwbouw
Uitgeefbare bedrijven­
terreinen 2013 in netto ha
Belangrijkste
nieuwbouw­l ocaties/
plannen
Verwachting
huur­prijs­ontwikkeling 2014
Bandbreedte huurprijzen
2013 in €/m²
Bandbreedte huurprijzen
2012 in €/m²
Bandbreedte huurprijzen
2011 in €/m²
Belangrijkste
bedrijventerreinen
Cartesiusweg
30-50
30-50
25-45
j
De Wetering
12 ha
De Wetering
50-65
50-65
45-60
j
Haarrijn (De Meern)
11 ha
Lage Weide
25-60
25-60
25-60
p
Strijkviertel (De Meern)
30 ha
Oudenrijn (De Meern)
30-55
30-50
25-45
j
Overvecht
30-50
30-50
25-45
j
Barwoutswaarder
30-60
30-60
30-60
j
Breeveld
4 ha
Middelland / Polanen
35-60
30-60
30-60
j
Polanen
4 ha
De Poel
30-55
30-55
25-50
j
De Poel II & III
Arnestein
30-45
30-45
25-45
j
Mortiere
Mortiere
35-55
35-55
30-55
j
Hoofdweggebied
40-60
40-60
35-55
j
Fascinatio
Schieoevers Noord en Zuid
30-50
30-50
30-50
j
Technopolis Innovation Park
Technopolis Innovation Park
55-75
50-75
30-50
j
Bedrijvenpark Ypenburg
45-65
40-65
50-75
j
De Binckhorst
35-65
30-60
40-65
j
Forepark
45-70
45-70
30-60
j
Kerketuinen / Zichtenburg /
Dekkershoek
35-60
30-60
40-70
j
Nieuw Laakhaven
40-60
35-60
30-60
j
Amstelwijck
55-60
50-60
35-60
Dordtse Kil I + II
40-60
40-60
Dordtse Kil III
50-60
50-60
-
Roomburg
10 ha
9 ha
5 ha
57 ha
Ypenburg (totaal)
8 ha
j
Amstelwijck
9 ha
35-55
j
Dordtse Kil III
45-55
j
Krabbepolder
-
50-65
j
Prisma
45 ha
40-60
35-60
35-60
j
Rooseveltstraat / Cronestein
30-55
30-55
30-55
j
Bedrijvenpark Noordwest
50-60
50-60
45-55
j
Nesselande
11 ha
Charlois / Groene Kruisweg
50-60
50-60
45-55
j
Rotterdam Airport Business
Park
20 ha
Distripark Eemhaven
35-60
35-60
30-55
j
Spaanse Polder
35-55
j
Zeehaventerrein Rotterdam,
Maasvlakte II
Prisma
Gadering (Hoogvliet)
45-60
40-60
22 ha
8 ha
7 ha
910 ha
Spaanse Polder
35-60
35-60
30-55
j
Zuidelijk Havengebied
35-60
35-60
30-55
j
Honderdland
60-85
60-85
55-80
j
ABC Westland
Wateringse Veld / Zwethove
40-70
35-65
35-65
j
Trade Park Westland Mars
Lansinghage / Rokkeveen-Oost
35-60
35-60
30-60
j
Dwarstocht
7 ha
Zoeterhage
30-55
30-55
30-55
j
Oosterhage
12 ha
FGH Vastgoedbericht 2014
factsheet bedrijfsruimtemarkt
3 ha
17 ha
Bron: opname en aanbod PropertyNL
87
FACTSHEET woningmarkt
Provincie/Steden
Marktstructuur
Prognoses
2025
2020
Woningvoorraad/
bevolking/
huishoudens
% / Landelijk gem.
71% Egw / 29% Mgw
Eengezins/meergezins
% /Landelijk gem.
60% koop / 40% huur
Koop/huur
Aantal woningen 2013
Aantal inwoners 2013
Provincie Drenthe
Assen
67.200
29.800
Koop
60%
Egw
Huur
40%
Mgw
Koop
65%
Egw
79% Woningvoorraad
Huishoudens
Emmen
108.100
46.700
35%
Mgw
Koop
66%
Egw
32.600
31.500
32.900
21% Inwoners
69.100
71.200
86% Woningvoorraad
47.500
48.000
48.800
48.900
106.900
105.500
Huishoudens
Huur
31.400
14% Inwoners
Provincie Flevoland
Almere
195.800
76.300
77% Woningvoorraad
Huishoudens
Huur
34%
Mgw
Koop
55%
Egw
Huur
45%
Mgw
Koop
62%
Egw
Huur
38%
Mgw
Koop
48%
Egw
23% Inwoners
86.300
95.100
93.600
102.900
214.100
230.600
49.400
51.000
Provincie Friesland
Leeuwarden
96.300
46.900
64% Woningvoorraad
52.000
52.900
36% Inwoners
Huishoudens
99.000
100.300
74% Woningvoorraad
70.000
71.500
Provincie Gelderland
Apeldoorn
157.600
66.700
Huishoudens
Arnhem
150.600
68.800
26% Inwoners
57% Woningvoorraad
Huishoudens
Ede
110.600
42.800
Huur
52%
Mgw
Koop
70%
Egw
43% Inwoners
78% Woningvoorraad
Huishoudens
Huur
88
30%
Mgw
22% Inwoners
70.800
71.800
158.100
158.100
73.800
78.200
81.400
85.100
159.000
165.500
45.200
47.300
48.700
50.700
113.400
116.600
Prijzen en transacties
Bandbreedte huurprijzen
p/m² per maand in €
Looptijd mediaan 2013
Prijs per m² GBO
in € mediaan 2013
Transactieprijzen
koopwoningen in €
mediaan 2013
Stijging/daling
t.o.v. 2012 in %
Aantal verkochte
woningen 2013
Koopwoningen
Totaal
422
-7%
€ 166.368
1.411
199
Tussenwoning
113
-23%
€ 132.994
1.247
149
Hoekwoning
87
0%
€ 144.944
1.369
166
106
2%
€ 199.500
1.487
201
46
-13%
€ 302.225
1.785
306
Twee onder één kap
Vrijstaand
Appartement
70
1%
€ 107.423
1.371
246
Totaal
541
-2%
€ 152.727
1.253
168
Tussenwoning
132
-2%
€ 111.550
1.049
98
Hoekwoning
103
-9%
€ 117.889
1.068
107
Twee onder één kap
111
-20%
€ 161.833
1.303
162
Vrijstaand
134
4%
€ 221.700
1.473
246
61
26%
€ 132.574
1.437
257
Appartement
Totaal
1.046
-12%
€ 168.348
1.539
136
Tussenwoning
480
-14%
€ 155.000
1.420
117
Hoekwoning
200
-5%
€ 172.500
1.518
149
Twee onder één kap
86
-1%
€ 238.400
1.740
176
Vrijstaand
46
-17%
€ 362.100
1.985
318
Appartement
234
-15%
€ 128.345
1.645
116
Totaal
533
-0%
€ 134.161
1.289
142
Tussenwoning
238
4%
€ 121.050
1.183
125
Hoekwoning
97
-20%
€ 132.722
1.290
143
Twee onder één kap
57
-14%
€ 176.667
1.423
179
Vrijstaand
40
5%
€ 255.200
1.686
168
Appartement
101
14%
€ 94.511
1.311
150
Totaal
933
-5%
€ 201.958
1.724
180
Tussenwoning
225
-11%
€ 165.111
1.421
120
Hoekwoning
133
2%
€ 175.917
1.524
195
Twee onder één kap
163
-10%
€ 226.389
1.892
166
Vrijstaand
209
-1%
€ 313.194
2.195
213
Appartement
203
1%
€ 125.720
1.575
213
Totaal
907
-8%
€ 172.741
1.577
141
Tussenwoning
292
-3%
€ 155.350
1.424
99
Hoekwoning
133
-4%
€ 172.000
1.483
130
Twee onder één kap
85
-10%
€ 271.944
1.956
141
Vrijstaand
34
-6%
€ 437.325
2.401
273
Appartement
363
-12%
€ 138.991
1.578
167
Totaal
636
8%
€ 216.014
1.904
180
Tussenwoning
162
-8%
€ 180.350
1.652
125
Hoekwoning
113
28%
€ 187.111
1.800
176
Twee onder één kap
104
11%
€ 258.950
2.078
179
Vrijstaand
107
19%
€ 373.222
2.499
182
Appartement
150
1%
€ 134.393
1.725
243
FGH Vastgoedbericht 2014
factsheet woningmarkt
€5-8
€5-7
€6-9
€5-8
€5-9
€ 6 - 10
€5-9
Bron: Woningprijzen NVM
89
FACTSHEET woningmarkt
Provincie/Steden
Marktstructuur
Prognoses
2025
2020
Woningvoorraad/
bevolking/
huishoudens
% / Landelijk gem.
71% Egw / 29% Mgw
Eengezins/meergezins
% /Landelijk gem.
60% koop / 40% huur
Koop/huur
Aantal woningen 2013
Aantal inwoners 2013
Provincie Gelderland
Nijmegen
167.900
71.700
Koop
46%
Egw
Huur
54%
Mgw
Koop
45%
Egw
Huur
55%
Mgw
Koop
44%
Egw
Huur
56%
Mgw
Koop
61%
Egw
Huur
39%
Mgw
Koop
59%
Egw
Huur
41%
Mgw
Koop
54%
Egw
61% Woningvoorraad
Huishoudens
39% Inwoners
78.300
80.400
95.100
97.200
173.000
176.300
91.800
95.400
Provincie Groningen
Groningen
198.200
86.400
43% Woningvoorraad
Huishoudens
57% Inwoners
126.000
130.800
210.800
218.800
56.300
55.900
Provincie Limburg
Maastricht
122.900
57.000
63% Woningvoorraad
Huishoudens
Sittard-Geleen
93.700
45.200
38% Inwoners
77% Woningvoorraad
Huishoudens
66.700
65.700
119.000
116.900
45.100
45.300
44.400
44.100
23% Inwoners
91.200
89.000
67% Woningvoorraad
82.400
85.800
Provincie Noord-Brabant
Breda
180.000
77.800
Huishoudens
Den Bosch
143.600
64.000
90.100
93.600
184.100
188.400
67.800
70.500
70.600
73.000
35% Inwoners
148.600
152.900
69% Woningvoorraad
104.400
108.300
33% Inwoners
65% Woningvoorraad
Huishoudens
Eindhoven
221.000
98.600
Huur
47%
Mgw
Koop
49%
Egw
Huishoudens
Huur
90
51%
Mgw
31% Inwoners
116.700
119.900
225.400
230.300
Prijzen en transacties
Hoekwoning
Bandbreedte huurprijzen
p/m² per maand in €
Tussenwoning
Looptijd mediaan 2013
943
Prijs per m² GBO
in € mediaan 2013
Transactieprijzen
koopwoningen in €
mediaan 2013
Stijging/daling
t.o.v. 2012 in %
Aantal verkochte
woningen 2013
Koopwoningen
Totaal
-8%
€ 184.417
1.809
130
329
-0%
€ 162.056
1.562
90
142
-15%
€ 179.100
1.675
98
Twee onder één kap
67
-31%
€ 318.000
2.177
125
Vrijstaand
38
5%
€ 454.950
2.401
205
367
-10%
€ 154.122
1.962
170
1.566
-3%
€ 153.282
1.665
91
74
Appartement
Totaal
Tussenwoning
438
0%
€ 161.803
1.629
Hoekwoning
126
-24%
€ 165.700
1.627
89
Twee onder één kap
103
-5%
€ 251.444
1.854
122
52
17%
€ 307.800
2.130
170
Appartement
Vrijstaand
847
-3%
€ 125.606
1.639
92
Totaal
327
-1%
€ 205.465
1.797
140
162
Tussenwoning
90
6%
€ 213.950
1.586
Hoekwoning
38
-11%
€ 221.950
1.561
154
Twee onder één kap
57
-7%
€ 210.361
1.587
125
19
16%
€ 352.000
2.194
123
Appartement
Vrijstaand
123
-2%
€ 169.259
2.065
128
Totaal
168
5%
€ 164.216
1.317
134
Tussenwoning
25
-16%
€ 120.667
964
127
Hoekwoning
16
-6%
€ 139.813
1.232
123
Twee onder één kap
61
-13%
€ 164.889
1.308
112
Vrijstaand
29
34%
€ 249.944
1.544
106
Appartement
37
32%
€ 135.892
1.441
204
1.152
6%
€ 237.701
1.961
155
Tussenwoning
370
-1%
€ 202.150
1.797
125
Hoekwoning
176
-3%
€ 231.400
1.872
110
Twee onder één kap
156
8%
€ 292.650
2.048
160
Vrijstaand
118
25%
€ 488.750
2.610
163
Appartement
332
11%
€ 165.613
1.930
208
Totaal
918
14%
€ 209.391
1.887
167
Tussenwoning
274
15%
€ 194.900
1.665
106
Hoekwoning
168
15%
€ 212.800
1.800
116
Twee onder één kap
106
1%
€ 273.400
2.034
164
67
22%
€ 364.167
2.263
293
Totaal
Vrijstaand
Appartement
303
17%
€ 163.987
2.005
222
1.392
0%
€ 179.490
1.624
117
Tussenwoning
528
-3%
€ 175.000
1.499
94
Hoekwoning
194
-8%
€ 216.185
1.690
142
Twee onder één kap
111
5%
€ 297.556
1.966
224
53
-9%
€ 449.167
2.491
311
506
7%
€ 115.959
1.566
88
Totaal
Vrijstaand
Appartement
FGH Vastgoedbericht 2014
factsheet woningmarkt
€ 6 - 10
€ 5 - 10
€ 6 - 12
€4-8
€ 6 - 10
€ 6 -12
€ 5 - 12
Bron: Woningprijzen NVM
91
FACTSHEET woningmarkt
Provincie/Steden
Marktstructuur
Prognoses
2020
2025
Woningvoorraad/
bevolking/
huishoudens
% / Landelijk gem.
71% Egw / 29% Mgw
Eengezins/meergezins
% /Landelijk gem.
60% koop / 40% huur
Koop/huur
Aantal woningen 2013
Aantal inwoners 2013
96.600
100.500
Provincie Noord-Brabant
Tilburg
210.000
90.400
Koop
59%
Egw
Huur
41%
Mgw
Koop
27%
Egw
Huur
73%
Mgw
Koop
55%
Egw
70% Woningvoorraad
108.000
111.500
30% Inwoners
Huishoudens
215.100
219.700
16% Woningvoorraad
421.200
440.700
Provincie Noord-Holland
Amsterdam
809.200
399.900
Huishoudens
Haarlem
154.800
71.700
84% Inwoners
58% Woningvoorraad
Huishoudens
Zaanstad
150.600
64.900
Huur
45%
Mgw
Koop
51%
Egw
42% Inwoners
67% Woningvoorraad
Huishoudens
Huur
49%
Mgw
Koop
54%
Egw
33% Inwoners
475.200
502.000
864.500
914.200
75.800
79.100
79.700
83.100
160.200
165.900
69.500
72.200
71.900
75.100
156.300
160.900
68.500
70.500
78.100
79.200
157.100
157.300
56.600
59.800
Provincie Overijssel
Enschede
158.800
68.800
72% Woningvoorraad
Huishoudens
Zwolle
123.000
52.700
Huur
46%
Mgw
Koop
56%
Egw
28% Inwoners
70% Woningvoorraad
Huishoudens
Huur
44%
Mgw
Koop
60%
Egw
30% Inwoners
60.000
63.100
130.500
136.200
65.800
68.900
Provincie Utrecht
Amersfoort
150.700
61.800
69% Woningvoorraad
Huishoudens
Huur
92
40%
Mgw
31% Inwoners
69.500
73.300
156.900
162.600
Prijzen en transacties
Bandbreedte huurprijzen
p/m² per maand in €
Looptijd mediaan 2013
Prijs per m² GBO
in € mediaan 2013
Transactieprijzen
koopwoningen in €
mediaan 2013
Stijging/daling
t.o.v. 2012 in %
Aantal verkochte
woningen 2013
Koopwoningen
Totaal
1.024
-6%
€ 181.078
1.635
148
Tussenwoning
477
-12%
€ 160.500
1.523
107
Hoekwoning
183
-4%
€ 191.333
1.601
134
Twee onder één kap
113
-4%
€ 262.167
1.851
207
39
-31%
€ 421.000
2.232
321
212
7%
€ 131.169
1.691
189
6.001
1%
€ 218.586
3.099
88
119
Vrijstaand
Appartement
Totaal
Tussenwoning
421
-8%
€ 297.861
2.391
Hoekwoning
128
10%
€ 257.500
2.396
136
40
25%
€ 372.420
3.059
151
247
Twee onder één kap
41
20%
€ 526.389
3.583
Appartement
Vrijstaand
5.371
1%
€ 207.949
3.166
83
Totaal
1.189
3%
€ 224.736
2.359
152
Tussenwoning
538
4%
€ 250.200
2.409
141
Hoekwoning
128
12%
€ 277.312
2.435
149
Twee onder één kap
28
0%
€ 436.000
3.004
221
Vrijstaand
11
45%
€ 503.000
2.949
68
Appartement
484
-1%
€ 163.980
2.234
163
Totaal
815
-9%
€ 165.068
1.702
132
Tussenwoning
319
-13%
€ 169.044
1.657
79
Hoekwoning
137
-26%
€ 175.722
1.747
152
86
-5%
€ 171.625
1.748
228
Twee onder één kap
76
11%
€ 229.450
1.910
143
Appartement
Vrijstaand
197
-2%
€ 123.521
1.645
159
Totaal
727
3%
€ 152.727
1.253
168
Tussenwoning
179
0%
€ 111.550
1.049
98
Hoekwoning
134
-12%
€ 117.889
1.068
107
Twee onder één kap
208
13%
€ 161.833
1.303
162
72
-8%
€ 221.700
1.473
246
Appartement
Vrijstaand
134
16%
€ 132.574
1.437
257
Totaal
759
-5%
€ 206.051
1.881
167
Tussenwoning
329
-6%
€ 178.083
1.774
129
Hoekwoning
147
-13%
€ 207.417
1.780
134
Twee onder één kap
76
-5%
€ 280.550
2.057
221
Vrijstaand
56
13%
€ 432.750
2.611
213
151
-1%
€ 144.086
1.860
236
Appartement
Totaal
1.063
-2%
€ 218.029
2.024
137
Tussenwoning
363
-13%
€ 203.722
1.911
85
Hoekwoning
179
2%
€ 232.917
2.050
121
Twee onder één kap
107
-12%
€ 353.833
2.420
202
45
33%
€ 536.806
2.704
317
369
7%
€ 146.628
1.928
156
Vrijstaand
Appartement
FGH Vastgoedbericht 2014
factsheet woningmarkt
€ 5 - 10
€ 7 - 18
€ 6 - 13
€5-9
€ 5 - 10
€ 6 - 10
€ 6 - 11
Bron: Woningprijzen NVM
93
FACTSHEET woningmarkt
Provincie/Steden
Marktstructuur
Prognoses
49%
Mgw
Koop
63%
Egw
Huur
37%
Mgw
Koop
48%
Egw
Huur
52%
Mgw
Koop
59%
Egw
Huur
41%
Mgw
Koop
50%
Egw
% / Landelijk gem.
71% Egw / 29% Mgw
2025
Huur
2020
Egw
Woningvoorraad/
bevolking/
huishoudens
51%
Eengezins/meergezins
Koop/huur
Koop
% /Landelijk gem.
60% koop / 40% huur
Aantal woningen 2013
Aantal inwoners 2013
135.400
Provincie Utrecht
Utrecht
327.200
50% Woningvoorraad
Huishoudens
50% Inwoners
146.000
155.000
182.800
195.700
353.600
378.100
23.400
23.900
Provincie Zeeland
Middelburg
47.700
22.100
79% Woningvoorraad
Huishoudens
21% Inwoners
23.300
23.600
48.300
48.500
251.800
261.600
Provincie Zuid-Holland
Den Haag
509.300
240.600
27% Woningvoorraad
Huishoudens
Dordrecht
118.700
53.500
73% Inwoners
57% Woningvoorraad
Huishoudens
Leiden
121.200
52.700
Rotterdam
617.300
297.500
50%
Mgw
Koop
36%
Egw
Zoetermeer
123.600
53.200
64%
Mgw
Koop
55%
Egw
94
45%
Mgw
56.800
58.300
121.300
54.600
55.700
66.500
67.800
50% Inwoners
122.500
124.400
29% Woningvoorraad
306.900
315.800
50% Woningvoorraad
71% Inwoners
60% Woningvoorraad
Huishoudens
Huur
55.600
56.900
Huishoudens
Huur
277.200
557.300
119.900
43% Inwoners
Huishoudens
Huur
265.800
534.600
41% Inwoners
331.000
339.900
640.700
655.400
56.900
58.500
58.200
60.100
128.900
132.000
Prijzen en transacties
Bandbreedte huurprijzen
p/m² per maand in €
Looptijd mediaan 2013
Prijs per m² GBO
in € mediaan 2013
Transactieprijzen
koopwoningen in €
mediaan 2013
Stijging/daling
t.o.v. 2012 in %
Aantal verkochte
woningen 2013
Koopwoningen
Totaal
2.430
-1%
€ 214.438
2.255
148
Tussenwoning
934
-4%
€ 238.233
2.267
111
Hoekwoning
239
0%
€ 252.500
2.189
117
Twee onder één kap
77
31%
€ 347.056
2.356
251
Vrijstaand
38
24%
€ 553.850
3.115
238
1.142
-2%
€ 166.775
2.224
174
Totaal
275
-1%
€ 182.276
1.638
166
Tussenwoning
114
-7%
€ 146.300
1.455
84
Hoekwoning
51
6%
€ 162.167
1.504
171
Twee onder één kap
40
5%
€ 220.650
1.849
121
Appartement
Vrijstaand
26
8%
€ 349.700
2.069
249
Appartement
44
-2%
€ 164.975
1.820
365
2.763
-3%
€ 200.089
1.842
148
Tussenwoning
495
9%
€ 290.500
2.035
163
Hoekwoning
161
4%
€ 309.389
2.093
155
74
15%
€ 475.600
2.823
266
Totaal
Twee onder één kap
Vrijstaand
33
30%
€ 617.111
2.809
298
2.000
-8%
€ 151.839
1.724
138
Totaal
614
-12%
€ 166.923
1.598
142
Tussenwoning
256
-14%
€ 161.350
1.522
97
Hoekwoning
96
-13%
€ 180.325
1.582
125
Twee onder één kap
40
-53%
€ 275.806
2.213
193
Vrijstaand
22
32%
€ 395.150
2.302
451
Appartement
200
-6%
€ 120.740
1.506
164
Totaal
562
-5%
€ 202.246
2.085
122
Tussenwoning
220
5%
€ 226.400
2.179
86
Hoekwoning
54
-24%
€ 256.400
2.214
89
Twee onder één kap
13
46%
€ 538.560
2.763
128
Appartement
Vrijstaand
Appartement
Totaal
9
56%
€ 575.000
2.855
127
266
-14%
€ 142.228
1.920
158
2.447
-7%
€ 164.734
1.672
137
Tussenwoning
502
0%
€ 184.000
1.625
121
Hoekwoning
204
-5%
€ 208.550
1.673
116
Twee onder één kap
47
-62%
€ 419.556
2.293
208
Vrijstaand
35
11%
€ 704.625
2.888
341
1.659
-8%
€ 134.907
1.643
138
Appartement
Totaal
692
8%
€ 183.979
1.751
163
Tussenwoning
293
21%
€ 191.111
1.688
141
Hoekwoning
133
19%
€ 200.500
1.781
144
26
19%
€ 344.625
2.199
259
Twee onder één kap
Vrijstaand
Appartement
FGH Vastgoedbericht 2014
10
20%
€ 501.875
2.590
162
230
-16%
€ 133.358
1.731
190
factsheet woningmarkt
€ 6 - 14
€5-9
€ 6 - 16
€5-9
€ 5 - 12
€ 6 - 14
€5-9
Bron: Woningprijzen NVM
95
over FGH Bank/adressen
OVER
FGH Bank
FGH Bank is dé bank voor de financiering van
commercieel vastgoed. Concentratie is onze kracht:
FGH Bank beschikt over een groot aantal specialisten
op uiteenlopende terreinen. Denkt u aan vastgoed­
analisten, taxateurs, bouwkundigen en risico­analisten.
Maar ook aan deskundigen op juridisch en fiscaal
terrein. In combinatie met onze visie op commercieel
vastgoed stelt deze kennis ons in staat om het juiste
financieringsvoorstel te doen. Om welke vastgoed­
transactie het ook gaat.
FGH Bank werkt vanuit acht kantoren in Nederland:
Amsterdam, Arnhem, Den Haag, Eindhoven, Groningen,
Maastricht, Rotterdam en Utrecht. Daarnaast beschikt
FGH Bank over een vestiging in Frankfurt. Elk kantoor is
sterk verankerd in de economische regio waarin het actief
is. De mensen in het veld koesteren hun netwerk en
onderhouden langdurige klantrelaties.
Met het label RNHB Hypotheek­bank richt FGH Bank zich
op de vastgoedmiddenmarkt, zowel via intermediairs als
via het directe kanaal.
FGH Bank weet met haar lange ervaring in vastgoed
maatschappelijke en economische ontwikkelingen te
analyseren, en hun impact in te schatten op de markt voor
commercieel vastgoed. Onze bevindingen delen wij graag met
de markt. Bijvoorbeeld via ons jaarlijkse FGH Vastgoedbericht.
Meer weten over FGH Bank?
Neemt u dan contact met ons op.
www.fghbank.nl
[email protected]
96
Hoofdkantoor FGH Bank N.V.
Leidseveer 50
3511 SB Utrecht
Postbus 2244
3500 GE Utrecht
The Netherlands
T +31 30 232 39 11
F +31 30 233 45 72
[email protected]
www.fghbank.nl
Regiokantoren FGH Bank N.V.
Amsterdam
Koningslaan 33
1075 AB Amsterdam
T +31 20 664 41 41
F +31 20 662 03 06
[email protected]
Eindhoven
Parklaan 62
5613 BH Eindhoven
T +31 40 296 08 11
F +31 40 245 18 20
[email protected]
Rotterdam
Blaak 333
3011 GB Rotterdam
T +31 10 242 01 50
F +31 10 212 14 55
[email protected]
Arnhem
Cronjéstraat 10
6814 AH Arnhem
T +31 26 442 77 10
F +31 26 442 94 48
[email protected]
Groningen
Verlengde Hereweg 173
9721 AP Groningen
T +31 50 311 45 82
F +31 50 311 45 63
[email protected]
Utrecht
Museumlaan 7
3581 HK Utrecht
T +31 30 232 35 50
F +31 30 232 38 06
[email protected]
Den Haag
Nieuwe Uitleg 15
2514 BP Den Haag
T +31 70 304 01 38
F +31 70 385 38 34
[email protected]
Maastricht
Aldenhofpark 30
6211 LV Maastricht
T +31 43 350 08 85
F +31 43 325 87 23
[email protected]
FGH Vastgoedbericht 2014
over FGH Bank/adressen
Frankfurt
Beethovenstrasse 4
D-60325 Frankfurt am Main
Duitsland
T +49 69 767 579 50
F +49 69 767 579 513
[email protected]
rnhb Hypotheekbank
Leidseveer 50
3511 SB Utrecht
Postbus 2244
3500 GE Utrecht
T +31 30 755 20 00
F +31 30 755 20 20
[email protected]
www.rnhb.nl
97
FGH Real Estate Report 2014
Fo cu s o n f l exi b i li ty
Content
100Foreword
102Vision: Focus on flexibility
112Trends in the Office Market
120Trends in the Retail Market
130Trends in the Industrial Real Estate Market
138Trends in the Housing Market
148Trends in the Real Estate Investment Market
158 Glossary and acronyms
159Factsheets
194 About FGH Bank/Addresses
FGH Real Estate Report 2014
99
FOREWORD
Focus on flexibility
We are pleased to present the 2014
edition of our annual FGH Real Estate
Report.
This 2014 publication centres on the
theme of ‘Focus on flexibility’ and
naturally puts forward our vision on
the commercial real estate market from
the real estate financier’s perspective.
It also features an overview of the
trends in the different sub-segments
of the commercial real estate market
and provides local market information
regarding the key Dutch real estate
regions in the office, retail and
industrial space markets. It is
consequently a highly comprehensive
report on the market of which we have
a keen understanding as a specialised
real estate financier.
We are fully aware of the far-reaching
impact that real estate has on our
society. After all, everyone uses real
100
estate to a greater or lesser degree.
Real estate is all about optimally
providing people and businesses with
buildings and areas where they can
work, shop, live, recreate and store
goods.
Real estate, or ‘immovable’ property
as it is sometimes called, is officially
defined as property that has a fixed
location to the earth, such as land and
buildings, that cannot be moved.
This constitutes a massive responsibility
for us as a sector with respect to what
we put in place because it will be there
for a long while. The realisation that
the demand for real estate and the
requirements we place on buildings
are changing faster than we can
anticipate through our construction
activities means the focus must be
on adaptability – both now and in
the future.
The ability to adapt quickly to changing
conditions is, after all, characteristic
of today’s property users. This means
developed areas are now expected
to be able to do the same: if the
users are able to change quickly,
their environment should be able
to change just as quickly in tandem.
It consequently no longer suffices to
simply determine the purpose of a
building and then expect it to remain
the same for decades to come.
On the contrary: We must consider
the potential alternative uses of the
properties at the inception of plans for
their construction, redevelopment or
transformation. This means we must
all focus on flexibility because only
then will real estate be able to stand
the test of time.
FGH Bank, in our role as real estate
financier, is delighted to place our
real estate experience and expertise at
your disposal in order to help you to
pinpoint your focus. This commitment
to sharing knowledge and experience
is a common thread running through
FGH Real Estate Report 2014
‘W e must consider the potential
alternative uses of properties.’
the FGH Real Estate Report. This is in
keeping with our appeal in recent
editions of the FGH Real Estate Report
for everyone to accept as a sector our
collective task of tackling the sectorwide problems together. Integrity is a
prerequisite for this and teamwork is
key to meeting this challenge. This is
particularly true for a sector such as the
real estate market that is divided into
numerous sub-sectors. In order to bring
this about, we must continue to focus
on the transparency of the knowledge
we possess together. FGH Bank is ready
to make our contribution. After all, the
prospect of future-proof real estate
must never be a distant horizon.
Board of Directors FGH Bank
foreword
101
vision
102
Focus on flexibility
The Netherlands is slowly but surely recovering from the longest and
deepest recession since the Second World War. The measures that have
been taken nationally and internationally in recent years appear to be
bearing fruit. In the wake of a dramatic period characterised by a large
number of business bankruptcies, record high unemployment by Dutch
standards and a complete lack of consumer confidence, we now see
sentiment changing from pessimism to cautious optimism. Investment
in real estate is also once again rising for the first time since the credit
crisis began. The task at hand is to give this recovering confidence
a robust impetus. Real estate investors primarily need predictable
prospects in this context. The related focus must be on creating the
right conditions to enable conversion and transformation. FGH Bank
sees this as the main challenge for the decade ahead.
FGH Real Estate Report 2014
vision
103
Let’s start with the good news. The
Netherlands seems to have now also
left the worst of the crisis behind it
from an economic standpoint. The
problems, however, are certainly
not yet a thing of the past and the
international recovery also remains
fragile. There are, however, more and
more signs that point to a turning tide
and improving outlook. For example,
Dutch consumer confidence is once
again rising, due in part to
improvements in the housing market.
There is still not, however, a durable
recovery at either the national or
international level. The US debt
position, for instance, is and will for the
time being continue to be an issue that
rattles the financial markets at set
intervals. Emerging markets are also
facing disappointing growth figures.
The fact that international markets are
picking up at a limited pace means the
Eurozone is likewise having difficulty
finding the growth mode. So
uncertainty continues to control the
markets in 2014 and there is a
continued need for guidance.
Central banks in the spotlight
The policy of the central banks remains
centred on influencing the financial
markets and this is why the central
banks remain firmly in the spotlight.
The US central bank (the Fed) has, for
example, been making USD 85 billion
‘The recovery in the Netherl ands is
l agging behind in comparison to
various other Eurozone countries.’
104
in asset purchases a month since late
2012. The underlying objective of this
loose monetary policy (Quantitative
Easing 3) is to strengthen the US
economy. This extensive availability of
liquidity caused capital market interest
rates to fall further worldwide and
stock markets to rise last year. The Fed
announced in May 2013 that it will
begin reducing, or ‘tapering’, its bond
buying programme. The announcement
evoked a strong reaction on financial
markets: interest rates rose, currency
rates reacted immediately and stock
markets sputtered.
Contrary to the expectation of most
market players, the Fed decided in the
autumn of 2013 to postpone tapering.
The main reason behind this decision is
the Fed’s concerns about the effects
that sharply increased long-term
interest rates will have on the economic
recovery. The increase in the number of
jobs in the United States has also been
disappointing since the summer
months. This shows that the markets
are still fragile despite the apparent
signs of recovery. The Fed announced in
late December 2013 that it would as yet
reduce the bond buying programme,
but would do so at such a cautious pace
that it is expected to have a less strong
impact on the fragile economic
recovery.
The European Central Bank (ECB) also
let its voice be heard. Following
lower-than-expected inflation in the
Eurozone, the ECB surprised ‘everyone’
by cutting its benchmark interest rate
by 25 basis points to 0.25%. This move
should be seen primarily as an attempt
to avert deflation. The deposit rate,
which sets the floor to the money
market rate, remained at 0%. The ECB
also extended its unlimited lending
facility to European banks via the
standard refinancing operations until
July 2015. The ECB is sending a clear
signal through these decisions, namely
that the loose monetary policy will be
maintained for the time being.
FGH Bank expects money market rates
(Euribor) to remain low in 2014 due
to the ECB’s loose money policy, low
economic growth forecasts and low
forecasted inflation.
Agreement overkill
The recovery in the Netherlands is
lagging behind in comparison to
various other Eurozone countries.
While the Dutch economy did emerge
from negative figures in the third
quarter of 2013, domestic spending
remained at an extremely low level, in
terms of both public spending and
private spending. This is the result of
negative sentiment among businesses
and consumers for a number of years.
They are longing for calm, stability and,
above all, positive prospects for the
future. And this is precisely what has
been lacking for a prolonged period
of time. FGH Bank is convinced that
the absence of the broadly-based
political will to tackle the problems
systematically is a key reason behind
this continuing lack of confidence. This
is particularly true now that it appears
that Dutch politicians are unable to
develop a collective vision vis-à-vis the
much-needed prospects for the longer
term.
Despite the urgent need for the
development of constructive and
directive government policy, what
we see is a number of agreements for
sub-areas being reached. Even though
this might provide solace in the short
term and even restore a degree of calm
in certain instances, it obviously does
not constitute the reform agenda
and political decisiveness that the
‘The related focus must
be on creating the
right conditions to
enable conversion and
transformation.’
FGH Real Estate Report 2014
vision
105
Rapid social and economic changes
This era also offers – perhaps more
than ever before – numerous and
changing prospects from an economic
point of view. International relations
are changing quickly, which has major
social and economic consequences.
A very great deal is also changing very
rapidly in the field of real estate.
Identifying these developments is
not enough. It is imperative these
changes be responded to with greater
entrepreneurial quality.
There are many opportunities in the
field of production, in particular, that
have not yet been seized. FGH Bank
does not consider reshoring to be
synonymous with the mass recovery of
jobs for low-educated workers. The
driving force behind reshoring is
specifically the acceleration of
technological knowledge. It is not the
possession of knowledge but rather
its creation that provides competitive
advantage, also in the form of physical
products and applications.
At the same time it is important to
understand that knowledge creation
at the front does indeed attract new
economic activities, but at the back it
also clearly leads to the elimination of
a number of (traditional) economic
activities. The increasingly faster
process of knowledge creation does,
after all, simultaneously accelerate
the speed of the obsolescence process.
The recommendation is consequently
to focus investment much more on
promising innovative initiatives. In
other words, dare to break through
existing patterns.
FGH Bank distinguishes three major
developments that will particularly
affect the real estate sector. The first
is that innovation will increasingly
lead to new economic activities.
This will create opportunities for the
Netherlands mainly in the area of
‘reindustrialisation’ or ‘reshoring’.
The second development involves the
sharper focus on the demand side of
the market. Technological innovation
enables businesses to speed up the
process of aligning production and
services more effectively to demand.
This transforms mass products into
standardised applications at the
Netherlands needs. At least ten
successive ‘major’ agreements have
been reached amongst Dutch political
parties and with social partners and/or
civil society since the celebrated ‘Spring
Agreement’. So the only conclusion can
be that the Netherlands is suffering
from ‘agreement overkill’. Dutch
politicians will furthermore have to take
greater action in order to bring about a
change to this situation. This is
especially the case now that Dutch
society is itself changing at such a rapid
pace.
individual level, whereby the role of
end customers (businesses and
consumers) is becoming more and
more predominant. This also has
consequences for the use of real estate.
Real estate can serve as the only
constant factor in a world in which
production and distribution processes
will be subject to rapid change. This
will, however, depend on whether it is
flexible enough to be able to facilitate
the changing use requirements.
The third development is that it is
becoming increasingly clearer that
society is changing. The individual is
once again seen as part of the
collective, whether or not in the form
of new, often temporary alliances.
The focus is no longer as much on the
possession of a product as on its use.
And more and more activities are less
place-dependent. The question is
which production methods and services
can optimally support these types of
social developments. The general and
socially accepted linear economy, with
nearly unlimited raw materials and
resources, is in any case expected to
make way gradually for a circular
economy of which the recycling of
products and raw materials will form
a central part.
‘The recommendation is consequently
to focus investment much more
on promising innovative initiatives.
In other words, dare to break
through existing pat terns.’
106
‘The prevailing view seems
to be: once an office,
always an office.’
Consequences for the real estate market
Future-proof real estate
The social and economic changes result
in real estate users wanting greater
independence and the ability to select a
property on this basis. This translates
into shorter (lease) contracts and less
real estate in ownership. The thought
that real estate will become more
perishable conjures up the well-known
‘doom scenarios’ in some people’s
minds. But these scenarios do not have
to ring true. The trend towards
flexibilisation provides real estate
investors with more rather than less
prospects, providing that they at least
have sufficient future-proof real estate
in their portfolio.
This then gives rise to the question as to
what exactly constitutes future-proof
real estate. Countless builders,
investors, financiers and users are
looking for the answer to that question.
It is clear that real estate only really
encounters problems if its economic
value and the commercial or user value
get out of balance prematurely. An
investment in real estate is, after all, by
definition capital intensive. Depreciation
of the investment is a long-term matter
that also places demands on the real
estate’s capacity to generate sufficient
returns throughout its life. This
characteristic does not correspond well
with the increasingly shorter and more
flexible use of real estate.
This is why future-proof real estate is
first of all real estate that has sufficient
FGH Real Estate Report 2014
vision
remaining book value (including
demolition or dismantling costs) to
attract successive users ‘easily’ – either
with or without interim changes – and
to meet their specific accommodation
demand. If the real estate is not (or no
longer) able to do this, it must be taken
into account that the book value
(including demolition or dismantling
costs) will have also been completely
eliminated after termination of the use.
Other crucial factors are the quality of
the location and the design of the
building. The costs of use of real estate
will, for example, go down when the
sustainability aspects and recycling
possibilities of the construction
components and materials are taken
into account in the design. In this case
the amount that needs to be invested
in the necessary adaptations for reuse
will also be lower, which will
consequently make the residual value
higher. Technological innovation and
new forms of ownership will lead to
changes in this field at an increasingly
accelerated pace.
In closing, the professionalism, quality
of the network and entrepreneurship
of the supplier play a pivotal role in
ensuring successful real estate
operations.
Adaptability
The high vacancy rate in the Dutch real
estate markets is only partially due to
the fact that real estate is insufficiently
future-proof. Buildings that remain
unoccupied for a prolonged period
equally do not point to the bankruptcy
of the total real estate market.
Prolonged vacancy can be attributed to
a much greater degree to an imbalance
between the aforementioned economic
value and the user value. One problem
is that the options for tackling the high
vacancy rate quickly and effectively are
limited because large parts of the
building stock are locked up in zonings,
definitions and regulations. The
prevailing view seems to be: once an
office, always an office. This approach
completely skips over parties such as
service-providing entrepreneurs who
are not looking so much for an office as
for a space in which they can optimally
organise their services.
This means that a way must be found
to expand the adaptability of the
existing building stock as a means of
effectively combating high vacancy
rates. New concepts create new needs
for space that do not correspond as
well with a pre-defined real estate
function. An example: Albert Heijn
supermarkets recently opened a
pick-up point in the offices of
Capgemini in Utrecht. So is this type of
building an office or is it more a hybrid
form of real estate? Is a supermarket
collection point operated by a
supermarket company on a business
estate an industrial unit, a logistics
space or a store? And would it make a
difference if the same collection point
107
were located somewhere in the middle
of the Kalverstraat shopping street in
Amsterdam? In other words, the value
of real estate, now and in the future,
has much more to do with the
possibilities for use and much less to do
with the label attached to it or the
intended use it has been given.
FGH Bank believes that a building’s
‘adaptability’ is the key term for the
future: the degree to which a building
can be adapted to changing occupier
demand. Additional provisions can
already be made in the construction
phase with a view to maximising this
capacity to adapt. While these
measures often do require additional
investment, they will ultimately benefit
the marketability and adaptability of
the property because its use will, after
all, be guaranteed for the longer term.
A good example is the Solids project in
Amsterdam in which the use of the real
estate is the guiding principle and
adaptability has served as the starting
point for the building’s design.
We must fear for the future of buildings
that have limited or no adaptability.
Investors will not want to put money
into buildings that have limited use
‘FGH Bank believes
that a building’s
“adaptability” is
the key term for
the future.’
108
possibilities and for which there is little
or no demand. In order to prevent a
high vacancy rate in such a situation,
the depreciation must be proportional
to the lifespan of the property. This is
necessary because it will ensure that
the buildings can also ultimately be
withdrawn from the market in a
financial sense.
Setting other objectives
It is consequently relatively easy to
outline the prospects for the
‘problematic’ real estate stock. There
are too many buildings for some
activities and too few for others. This
means there will have to be an
alternative use for part of the stock.
Whether or not this is possible will
depend on the adaptability of the
building, the nature of the location and
whether the direct vicinity is built up.
The intended conversion must
correspond with the available
disinvestment or investment budget
and fall within the rules and regulations
that apply to the location and the
buildings.
There is growing interest in the existing
stock due in part to the fact that new
(economic) functions are still – and in
some cases once again – being added
in some segments. Conversion is still
‘There are too many
buildings for some
activities and too few
for others.’
‘This is because the greatest problem
is not that we necessarily build
too much, but that we convert too
lit tle.’
not, however, getting off the ground
sufficiently in order to effectively
combat high vacancy rates. New
construction is at the same time more
often viewed as undesirable from a
social standpoint. FGH Bank is
convinced that the latter concern is one
of the reasons why the market remains
locked. This is because the greatest
problem is not that we necessarily build
too much, but that we convert too
little.
The current ‘did so-did not’ discussion
on new construction is now leading to
indecision, while decisiveness is exactly
what is needed. The discussion must
actually not be at all about whether or
FGH Real Estate Report 2014
vision
not to build a new office or shopping
centre. The actual challenge is, on the
one hand, to see how a new building
or area can be developed that will be
profitable and functional for the long
term and, on the other hand, to
determine how surplus buildings can
be given a different function for the
short or longer term of can be
withdrawn from the stock.
This should all be guided by a clear
social objective: the stock must be
reduced on balance. This also
necessitates taking a different
approach to the strictly defined
function purpose of real estate. The
approach per region will also have to
be better aligned to the market need.
Future-proof locations
Continuous innovation and knowledge
creation will be the foremost success
factors for the Dutch economy in the
coming ten to twenty years. FGH Bank
is convinced that areas that promote
developments in these two fields
provide the best prospects. It is also
possible to distinguish two types of
areas.
First there are the (inner) urban areas
that have the required innovative
forces. Creativity and innovation are
strongly linked to urban environments
and this is why cities are expected to
attract more and more businesses and
people in the coming decades.
109
‘F GH Bank’s view is that
conversion means
developing a different
University cities, for example, have a
young and well-educated population,
which almost ‘naturally’ exudes
creativity. The most high-potential cities
zero in on this by offering an attractive
mix of development and leisure. This is
the approach taken by Amsterdam
and Utrecht and by other Dutch cities
including Groningen, Delft, Maastricht
and Den Bosch. A compelling example
in this context is the intended
establishment of a new technological
institute in Amsterdam that will focus
on urban innovation. The fact that Delft
University of Technology, Wageningen
University and the Massachusetts
Institute of Technology (MIT) are setting
up this institute together demonstrates
that partnership is in this case a key
component of the solution.
A second concentration of highpotential economic areas is formed by
the clusters where high-quality
knowledge comes together and where
innovation is promoted. While the most
well-known example is the High Tech
Campus in Eindhoven, there are also
similar clusters in the Wageningen area
(food & agriculture), in Leiden and
Nijmegen (bioscience) and in SouthLimburg (chemical engineering).
Existing clusters such as the
greenhouse horticulture complex in
Westland and the logistics chain in the
Rijnmond region are also examples of
regions that continuing to build their
strength through ongoing innovation.
FGH Bank expects economic growth to
occur more and more expressly in and
around these kinds of areas. The
dividing line between high-potential
and low-potential regions will become
110
vision on the function
of locations.’
more visible in the years ahead. And
this will in turn have consequences for
the lifespan of real estate.
Higher ambitions
Conversion will constitute the preeminent challenge for the coming
decade. And it is a challenge that
encompasses more than only
transforming a building. FGH Bank’s
view is that conversion means
developing a different vision on the
function of locations. Transformation is
the realisation of a conversion at the
level of a building. Conversion is a
societal task, while transformation
involves the individual business case.
The necessity to change is fortunately
being recognised in practice on an
increasingly larger scale. There are now
numerous examples of organisations
that want to transform real estate and
municipalities that have shifted the
focus from new construction to
conversion. So there is clearly the will
to change. The only preconditions are
that the projects are financially realistic
and the investor involved can make the
transition to being an enterprising real
estate owner. This represents both a
major challenge and a significant
opportunity for the market. The market
will, however, also have to ensure that
it is able to speak with one voice. This
represents a major step considering
that we as a sector have not yet been
successful in this respect.
This does not, however, detract from
the fact that conversion cannot be left
exclusively to the market. The financial
consequences of high vacancy rates
and loss of value are obviously borne
by the market. But it would be too
simplistic to assume that overall
responsibility for high vacancy rates
and surpluses lies with the same
market players. This is because high
vacancy rates and surpluses are equally
a consequence of overconfident and
short-sighted spatial planning. If
market players and the government
agree that the stock must be reduced,
it would be unacceptable if, for
example, offices and stores that are
withdrawn from the market in one
municipality are subsequently added
back to the stock in the neighbouring
municipality.
A genuine change to the current
situation will consequently only come
about when municipalities start
fulfilling their spatial management role
in a different way. This is because we
currently see vacancy rates rising in
many municipalities, while they
continue to focus on new construction
in their role as spatial director. This
focus must shift in the near future to
conversion, preferably as part of the
coalition talks following the upcoming
Dutch municipal council elections in
March. This must be given absolute
priority from 2014. Municipal
authorities will have to put forward
stringent boundaries in the new
coalition agreements and must also
demonstrate the ambition to withdraw
surplus offices, stores and other
buildings from the market when
necessary. Within the defined
boundaries, they must then give the
market complete freedom to realise the
set objectives in the field of conversion
and new construction in practice. The
Dutch national government and the
provinces will, needless to say, have a
key directive role to play in relation to
the development of the tools to be
made available for this purpose. This is
because municipalities – apart from a
few exceptions – have too many
conflicting interests to achieve this on
their own volition.
Generating new momentum
The initial results can now be seen in
the municipalities that have already set
the required ambitions in this field.
Amsterdam has, for example, for some
time been carrying out an active policy
to tackle primarily high office vacancy
rates. This involves promoting
transformation on the one hand and
allowing selective new construction on
the other. This approach has given
investors predictable prospects:
investors can estimate their risks more
accurately because they know where
they stand within the set parameters.
Investors have consequently also
invested considerably more in offices in
Amsterdam. The fact that Amsterdam
is an exceptionally large market within
the Netherlands and primarily
international investors were once again
looking for real estate naturally played
a role in this development. But the
same applies in this situation: the
parameters must be clear in order to be
able to entice investors to take risks.
The development of investment
volumes also shows that investors are
on the move again.
We are seeing growth in real estate
investment for the first time since the
credit crisis. This growth is not only
taking place at multiple locations in
Europe, but also in the Netherlands
since the second half of last year. The
higher investment volume implies that
the supply and demand of investment
real estate are once again coming
somewhat closer together, although it
must be remembered that a number of
sales have taken place under severe
pressure. There is, however, evidence
suggesting that the market has reached
its bottom.
The primary task at hand is to offer real
estate investors predictable prospects
in order to ensure that this favourable
development is not nipped in the bud.
It is important to prevent a deluge of
new initiatives and create the necessary
conditions for enabling conversion and
transformation. It is then up to the
market players to take concrete action.
In other words, by investing in highpotential properties that have sufficient
prospects for the future or by
withdrawing surplus supply from the
market. The real estate sector and the
local economy will benefit in both
cases. Board of Directors FGH Bank N.V.
Utrecht, March 2014
‘A genuine change to the current
situation will consequently only
come about when municipalities
start fulfilling their spatial
management role in a different way.’
FGH Real Estate Report 2014
vision
111
Trends in the Office market
112
a silent revolution
With the total amount of office buildings declining for the first time on
record, we are witnessing something of a silent revolution in the office
market in the Netherlands. The reason for this trend is twofold: fewer
office buildings are being constructed and more offices are being
withdrawn from the market. We can only welcome this development,
as it will help the market to regain its balance. Excessively high vacancy
rates will only have a negative impact over the longer term. They also
tend to hold back investors, who are only willing to play if the risks
involved are foreseeable.
On the upside, the measures agreed between government institutions
and market players for combating high vacancy rates are slowly
beginning to make an impact. While this does not mean we are out of
the woods just yet, it does give us hope that we are on track to achieve
a long-term solution, which should pave the way for a return of
confidence in the market. Municipalities could play a pivotal role in this
process, being the only stakeholders involved with the actual power to
take the lead in combating high vacancy rates.
FGH Real Estate Report 2014
Trends in the Office market
113
Concentrated demand in major
cities
Take-up of office space in 2013 was
roughly equal to that for 2012,
amounting to just over 1 million square
metres. Although it would appear to be
a positive trend that we have not seen
a further fall in take-up, the fact is that
corporate demand for office space
remains very low. And it is not just the
persistent economic downturn that is
to blame: another factor is that many
major office users are continuing to
optimise their operations and are
reducing their square footage in the
process. Yet unlike in previous years,
this is not counterbalanced by the large
number of buildings leased or acquired
by the national government. Whereas
before, the national government was
able to counter the property slump
somewhat with its countercyclical real
estate consumption, it is currently
reducing square footage at an
unprecedented rate as part of its
austerity drive. It is set to cut the
amount of office space used by more
than 700,000 square metres in the
next several years alone.
This has resulted in a slowdown in
demand for new office space. Even
factoring in that many existing buildings
no longer meet the requirements
associated with new operating
processes, users, on the whole, still
leave more existing office space vacant
than they take up in new square
footage. Demand for large amounts
of office space is likewise on the wane.
In all of 2013, only six transactions
recorded involved properties of
10,000 square metres or more.
The majority of (larger) office properties
taken up were concentrated in the
immediate vicinity of (intercity) railway
stations in the four major Dutch cities.
This has led the market to conclude
that premium office space must
inevitably be located in large or larger
cities and near intermodal transport
hubs. As a result, many municipalities
have been driven to invest in developing
their railway station districts. However,
a recent study conducted by the
University of Twente, VU University
Amsterdam and StedenbaanPlus
demonstrates that even offices located
near public transport hubs have been
prone to vacancy. If municipalities
continue their new-construction plans
unchecked, this will inevitably result in
a further rise in vacancy rates.
Increasing vacancy
The limited demand for office space
obviously affects supply and vacancy
rates. The supply of office space
increased once again in 2013, rising to
7.4 million square metres by the end of
the year (up 5% from year-end 2012).
With total supply currently accounting
for slightly more than 15% of the total
office stock, the registered supply may
be high, but it is not growing as rapidly
as forecasted in the recent past.
This is due to the larger number of old
office buildings being transformed
and a reduction in the number of new
office properties available in the
market. As a result, the amount of
office space – expressed in square
footage – withdrawn from the market
was higher for the first time in 2013
than the amount of square footage
added to the market. This means the
office stock has shrunk overall.
While this marks a turnaround in the
office market, in order to bring the size
of the stock up to market level, the real
estate market will need to continue its
policy of limited new construction,
more transformation and – where
necessary – demolition for at least
another five to ten years. However, this
Supply and take-up of office space in square metres (1974-2013)
8,000,000
7,000,000
6,000,000
5,000,000
4,000,000
3,000,000
2,000,000
1,000,000
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
0
Supply
114
Take-up
Source: PropertyNL
poses a direct threat to the market, as
the pace of change remains too slow.
Any genuine change would require
greater effort and more rapid action,
but it is precisely in this area where the
industry has fallen short in recent years.
A new trend is the emergence of
additional types of vacancy, including
‘hidden vacancy’, which refers to office
space that has been let but is not
actually used by tenants. We presume
that this office space will be added to
the regular market supply once the
lease terms expire. The concept of
‘hidden vacancy’ is not new, but its
scale has been unexpected. A number
of surveys conducted last year showed
that hidden vacancy ranges from
anywhere between two and eight
million square metres. In other words,
the market continues to face a large
amount of latent supply, although it is
not possible to estimate its size at this
stage.
FGH Bank holds the view that the
introduction of new types of vacancy
does little to improve existing market
knowledge and in fact only adds to the
confusion. Investors are well aware of
lease terms, and a portion of the
‘It is only at the upper
end of the market that
rents have remained
relatively stable.’
hidden vacancy is already available in
the market in the form of sublets.
The introduction of new concepts of
vacancy is more likely to blur market
signals than provide any new insights.
Conflating actual supply and potential
supply is akin to comparing apples and
oranges and could end up creating a
pseudo-reality. For example, offices
slated for demolition that are
nevertheless available in the market
are not automatically excluded from
vacancy figures.
In other words, once we start using
different types of vacancy alongside
each other, real estate market players
will find themselves on a slippery slope.
Flexible leases
The weak market is evident in a number
of areas, including the declining rents.
A notable trend is that the disparity in
rents between various locations is
growing steadily. This is both logical
and necessary, as there needs to be
greater congruence between the rent,
value and quality of office buildings.
While rents registered in the upper end
of the market remain relatively stable,
here, too, market incentives are driving
down effective rents. The highest rents
in the Netherlands are still to be found
in Amsterdam’s Zuidas business district,
hovering around EUR 325 per square
metre at the end of 2013, and that is
Balance of addition to total office stock in square meters (2001-2013) Source: Bak; edited by FGH Bank
2,500,000
2,000,000
1,500,000
1,000,000
500,000
0
-500,000
2001
2002
2003
FGH Real Estate Report 2014
2004
2005
2006
2007
2008
Trends in the Office market
2009
2010
2011
2012
2013
115
on the quality of the services provided
and the level of professionalism
involved.
slightly higher than a year earlier.
However, in the middle and lower ends
of the market, rents are declining
virtually across the board. The average
rent fell to EUR 125 per square metre
last year – down 3% from 2012.
Transformation calls for new boost
As a result of the greater focus on the
vacancy problems affecting the office
sector and on potential solutions such
as transforming old buildings and
restricting new construction, the
amount of office space has declined as
a whole. The effect of the current
transformation policies is most visible in
the larger cities, spearheaded by
Amsterdam. A total of more than
80,000 square metres of office space
was transformed in the city in 2013,
and the municipality expects market
players to transform an additional
150,000 square metres in Amsterdam
this year. Many of these properties
are being transformed into hotels
and homes (including student
accommodation), and an often-heard
criticism in the debate on how to deal
with high vacancy rates is that these
types of transformations can only be
successful in the major Dutch cities.
While FGH Bank confirms that it
tends to be more difficult in smaller
municipalities to demonstrate the
market potential of specific uses such
As rents decline, lease terms are
becoming more flexible. A sample
survey of the members of NVMBusiness reveals that flexible leases
have become the standard for smaller
offices. The goal is to create flexibility
both in a financial sense (i.e. the term
of the lease and options for renewal)
and in a physical sense (i.e. adjusting
the number of square metres let).
Demand for these types of leases is
expected to increase further in the
future.
However, flexibilisation is not the only
new revenue model to be introduced
into the office market: new (flexible)
housing concepts are increasingly
generating – besides income from
(short-term) leases – additional income
in the form of, for example, the sale of
memberships, conference room rental,
event organisation, and the availability
of food service outlets. In our view, the
success of these efforts depends mainly
as hotels or student residences, this
does not alter the fact that older office
buildings can certainly be withdrawn
from the market outside the major
cities as well. A good example is the
municipality of Nieuwegein, which
has managed to annually transform
substantial amounts of office space
(approximately 20,000 square metres
a year), mainly into homes. Meanwhile,
other medium-sized municipalities such
as Diemen, Amstelveen, Rijswijk and
Leidschendam-Voorburg also boast
successful examples of old offices that
have been transformed or are slated
for transformation, proving that
there are indeed opportunities for
transformation outside the major cities.
In our view, market players too often
tend to let the vacancy problems as a
whole guide their actions, when in fact
the office market can only genuinely
be transformed by initiatives from the
bottom up. The main challenge for
stakeholders is in identifying highpotential redevelopment projects.
Municipal council elections:
opportunity for new momentum
As far as investors are concerned,
market risks need to be foreseeable
to some extent, as they are only willing
Top rents in the Dutch office market in euros per square metre (1985-2013) Source: FGH Bank
400
350
300
250
200
150
100
50
116
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
0
to take risks in markets and market
conditions they can oversee. According
to FGH Bank, one of the causes of the
current downturn in the office market
is the lack of control over, and inability
to predict, future trends. FGH Bank
would therefore once again press for
the establishment of a central
regulatory body, which would be
responsible for enforcing a level playing
field. However, no such regulatory body
has been put in place to date, barring a
number of regional initiatives (including
the greater Amsterdam and Eindhoven
areas, which are taking the measures
necessary to restrict the amount of
office space at the regional level).
This makes it easier for investors to
assess market stability and scarcity
while at the same time increasing
their willingness to invest in the office
market in some capacity.
While the market is still holding out
for a central regulatory body, the
upcoming municipal council elections
scheduled for March of this year will
provide local administrators with new
opportunities to gain control over the
office market or other segments of the
real estate market that show a surplus
of supply. The ultimate challenge for
the new municipal boards is to create
‘New perspectives.’
policies that set new parameters and
whose main priority is to reduce
vacancy rates, thereby effectively
implementing the Agreement on
Managing Vacant Office Buildings
signed in the summer of 2012. In the
performance and application of this
agreement, there is, above all, a need
for adjustments at the regional level.
It will not be possible for investors,
developers and financiers to implement
their plans unless the parameters are
clearly defined and are indeed
enforced. FGH Bank believes the
agenda for municipalities to combat
high vacancy rates must include three
goals: prioritising vacancy policies;
setting ambitious but realistic mediumterm goals; and defining a common
strategy in conjunction with other
municipalities in the region.
implemented. While vacancy rates
need not be reduced to nil in order to
rekindle investor interest, investors do
expect reliable (local) governments that
pursue consistent policies which can
serve as a basis for risk assessment.
Since future prospects will only present
themselves once it is clear that high
vacancy rates are being successfully
controlled, FGH Bank urges
municipalities to take the lead in
pursuing constructive local policies
to fight high vacancy rates.
The way to go about this is not by
compensating owners financially, but
by setting parameters for investors
within which they can act. This will
bring us closer to achieving the goal
of sharply reducing the total amount of
office space over the next decade. Long-term investments in the real
estate sector will remain unlikely unless
these more stringent policies are
‘The municipal council
elections provide local
administrators with
new opportunities to
gain control over
segments that show a
surplus of supply.’
FGH Real Estate Report 2014
Trends in the Office market
117
Summary Office market
Ta k e - up l ow aga in ;
de m a nd stro n ge s t in fo u r
largest c i ti e s
Take-up in 2013 continued to decline
from previous years, representing the
lowest take-up level of the past three
decades. The decline is caused both
by the economic crisis and by the fact
that many office users are optimising,
or plan to optimise, their operations.
The take-up that is occurring is
concentrated mainly around the larger
hubs in the four major cities.
R e n t s co n tin u e to fall
a s n ew ty pes of leases
e merge
With the exception of the upper end
of the market rents are declining
virtually across the board. While rents
are falling, we are seeing new types of
leases emerging in the office market,
aimed at both financial and physical
flexibility. A growing number of
landlords are generating additional
revenues by providing additional
services and products.
Re l ati v e ly l ow grow t h in
offi ce supply
Supply increased again in 2013 and
currently accounts for slightly more
than 15% of office stock.
Although supply is substantial, it is
growing at a much slower pace than
was forecasted just a few years ago.
The cause: fewer office buildings are
being constructed while a larger
number of older offices is being
transformed.
C hal l en ge for n ew
mu n ic ipal co u n cils
The upcoming municipal council
elections could present the perfect
opportunity for addressing the issue of
combating high vacancy rates, which is
necessary in order to rekindle private
investor interest. This requires that the
vacancy policy be made a top priority;
that ambitious yet realistic goals be set
for the long term; and that a joint
strategy be developed in partnership
with regional municipalities.
Implementing this agenda could see
the return of foreseeable risk for
private investors, which is something
that has been lacking of late.
‘S i l e nt re v o l u t io n ’ in
offi ce stock
The overall amount of office space
shrank in 2013. Although the decline is
modest, it is indicative of the current
changes in the market. This is the first
time ever that the amount of office
space in the Netherlands has shrunk on
an annual basis.
118
FGH Real Estate Report 2014
Trends in the Office market
119
Trends in the Retail market
120
more dark clouds
The ominous-looking clouds that gathered above the retail market in
2012 turned into a torrential downpour in 2013. The main threats to
the (physical) retail market are the low consumer confidence, the
resulting low consumer spending levels and, inevitably, the shift from
offline to online purchases. The online retail market continues to grow
and has become a significant part of the retail landscape. This has
created a new dynamic, with online-only players expanding into offline
retail, and vice versa. Meanwhile, the number of bankruptcies in the
retail sector continues to grow. This has reduced the selection of retail
outlets at the regional level, while vacancy rates are rising. This has
sparked a public debate on the future of retail areas. Aware that they
will never be able to reach consensus, industry professionals are
speculating what retail areas will come out as winners – and which
ones will end up losing out.
FGH Real Estate Report 2014
Trends in the Retail market
121
No sign of consumer spending
recovery yet
Persistently weak consumer confidence
and declining purchasing power caused
consumer spending to fall by 2.3%
in 2013. In fact, spending levels have
been steadily dropping since the
second half of 2011.
Whereas supermarkets still managed
to see their revenues rise due to price
increases, the non-food retail sector
was hit hard by the sharp drop in sales.
The effects are clearly visible in the
increase in the number of retailers
beset by bankruptcies and forced to
reorganise their operations, including
Free Record Shop, consumer electronics
chain Block, the E-Plaza game stores,
men’s fashion chain Setpoint, clothing
chain Henk ten Hoor, shoe retailer
Schoenenreus or Polare. Although
many of these bankrupt retailers will
eventually be taken over or restructured
and relaunched, it is clear that the retail
market has been facing its share of
struggles.
And this is not likely to end any time
soon: although the Netherlands has
been officially out of recession since the
third quarter of 2013, this does not
mean that consumer spending has
automatically followed suit. Rabobank
expects that a large number of
households – at least into 2014 – will
continue to focus on reorganising their
own finances and reducing debt,
leaving little disposable income for
other purposes.
Demand down as supply continues
to rise
Although the Dutch economy has been
marked by lower consumer spending
and a grim economic outlook since the
start of the crisis, demand for retail
property had been higher of late than
in previous years. Take-up has only
increased in recent years, even reaching
a record 771,000 square metres in
2012.
This trend took a turn for the worse in
2013. Take-up of retail space totalled
735,000 square metres last year –
down more than 4% from 2012. The
lower demand is also visible in the
supply, which increased more sharply in
2013 than in previous years and even
passed the one-million-square-metre
mark.
We should note that demand for retail
space in the larger Dutch cities has
remained consistently high.
Amsterdam, in particular, continues to
attract large numbers of international
Consumer confidence (1988-2013)
Source: Statistics Netherlands
40
Consumer confidence
Economic climate
20
Willingness to buy
0
-20
-40
-60
122
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
-80
retailers and newcomers to the Dutch
market, including fashion chains
Forever 21 and All Saints and fashion
and lifestyle retailer Urban Outfitters.
Research by Jones Lang LaSalle reveals
that Amsterdam is ranked fourteenth
(along with Vienna) on the list of
Europe’s most desirable retail
destinations. Once retail chaines are
located in the Netherlands, they often
expand to other core-cities. Therefore,
also other major cities continue to
show a demand for large retail space
in city-centre locations.
High vacancy rates explained
Since the outbreak of the crisis the
amount of vacant retail space in the
Netherlands climbed from 5% in 2008
to 6.9% at the end of 2013. This
means that, while vacancy rates are
undeniably on the rise, they are not
increasing at the rate assumed by
some. FGH Bank has noted in the past
several years that in the dynamic Dutch
retail market, many existing retail
properties end up being quickly
snapped up and converted – either
by other retailers with a keen eye for
new opportunities or by companies
operating in the services or leisure
industry. This trend was visible last year,
‘In the dynamic Dutch
retail market, many
existing retail
properties end up being
quickly snapped up and
converted.’
for example in the acquisition of the
former Setpoint stores by JD Sports and
by Primark taking over part of the
space vacated by the Bijenkorf chain of
department stores. Nevertheless, retail
vacancy rates increased again on the
whole in 2013, and this is expected to
continue in the years to come. The
continuing woes in the retail market
and the record number of bankruptcies
in the sector have resulted in a growing
number of ‘high-risk’ retail areas.
If we break vacancy rates down by
duration, it is clear that more than 40%
of properties have been vacant for less
than one year. It also shows that total
vacancy rates are not increasing as fast
as the growing stock of newly built
vacant properties would suggest. This
means that, as noted above, the retail
market continues to show momentum,
with many buildings finding new
owners and new uses. However, this
does not alter the fact that total
Vacancy rates (in percentages), by time period 2003-2014
Source: Locatus; edited by FGH Bank
8
7
6
5
4
3
2
1
0
2003
2004
2005
FGH Real Estate Report 2014
2006
2007
2008
2009
Trends in the Retail market
2010
2011
2012
2013
2014
123
vacancy rates are, in fact, growing, and
the number of high-risk retail areas is
therefore increasing.
An analysis of vacancy rates broken
down by the type of retail area reveals
in which areas the problems are
concentrated. It turns out that these
are mainly secondary locations near
city-centre high streets, small-scale
shopping centres (i.e. small local
shopping centres, small district shopping
centres, and neighbourhood shopping
centres), along with areas located
on the outskirts of cities and towns.
This outcome is hardly surprising,
considering that virtually all retail
industry professionals have expressed
concern over these shopping areas.
However, FGH argues that the risk is
also concentrated in other locations,
including larger retail areas in small
and medium-sized cities.
It is these locations which are currently
affected by above-average vacancy
rates and which will be exposed to
additional risk in the future.
More flexible leases
With the number of different types of
high-risk retail areas growing, rents are
falling virtually throughout the country,
with the exception of several
specialised retail locations. As a result,
the value of the retail real estate is
declining, after rising in the recent past
on the back of strong investor demand.
Rents in the upper end of the market
remained stable in 2013. The highest
rent found on Amsterdam’s Kalverstraat
– the city’s busiest high street – remains
the same as one year ago: EUR 2,500
per square metre. These high rents are
driven in part by the continued demand
from domestic and international
retailers. It is important to note,
however, that the highest rents belie
the problems affecting retailers
(including small shop owners), which
are finding it increasingly difficult to
survive. These rents reveal that it is the
quality of the locations that ultimately
determines the potential value of the
local retail real estate. In other words:
the increasingly lower rental income,
combined with the additional vacancy
risk, has a direct impact on property
values. This could turn out to be a longterm problem, particularly in vulnerable
shopping areas.
Retailers and owners are looking for
potential solutions, particularly in the
form of amended, more flexible
Vacancy ratess (in volume) by time
< 1 year
1-3 years
> 3 years
1.373.922
124
This does not mean that the inclusion
of sales-related rent clauses in leases
provides a comprehensive solution
to the problem of high – and, in some
cases, excessive – rents.
In fact, complexity is increasing at the
same time, and above all sales-related
rents calls for a specific approach in
each individual sector. Second, these
types of rents can be difficult to
negotiate and discuss at a time when
online sales account for a growing
Source: Locatus; edited by FGH Bank
843.433
1.167.485
contract types. We identify two trends
in this respect (with ‘flexibility’ being
the keyword for both): a) leases
with shorter terms and b) rents that
are in sync with economic trends
and adjusted based on tenants’
performance (i.e. rents linked to sales
revenues).
One of the reasons for the increase in
flexible leases is that a growing number
of contracts are currently expiring
which were signed in better economic
times. In such situations, landlords and
tenants tend to opt for hybrid forms of
rent, i.e. a low basic rent coupled with
sales-linked rent. A growing number of
retail chains are actively pursuing this
option nowadays, so as to keep their
shops affordable.
portion of revenues. Finally, retailers
are mainly looking for new contracts
in areas where sales are declining, not
in shopping areas that are performing
well.
One thing that is clear is that rents are
falling in a large segment of the
market. This makes it vital for real
estate investors to continue to find a
balance between their own interests
and those of their tenants. Investors
will need to realise that lower rents or
amended contracts cannot solve any
long-term problems affecting individual
locations, but can only obscure them.
In our view, investors competing in this
market would do well to invest in
upgrading middling areas, even – or
especially – if rental income is down.
Unless market players become aware of
this necessity, we will only end up with
more losers.
The role of offline shops in an
online world
The number of online sales has
undeniably grown by leaps and bounds
in recent years. Although this growth
levelled off somewhat in 2013, online
sales are expected to grow further in
the future.
‘o nline sales are expected
to grow further in the
future.’
share of online purchases are made
from retailers that are also key players
in the offline retail market, including
H&M and Zara. Besides, a growing
number of reports – especially from the
US and UK – are pointing out the key
role played by physical stores. Research
by Forrester Research, for example,
found that the majority of online-only
players are losing market share to
traditional US retailers, which have
also taken their business online.
Research company ACRS concluded,
based on interviews with retailers, that
for the majority of retailers, revenue
growth in 2014 will be driven mainly
Estimates of the share of online sales in
all non-food retail spending range from
18% to 55%. This only confirms that
there is a general consensus that the
impact of the internet on the retail
industry is growing, but that providing
an exact forecast of this impact is not
as straightforward as it may appear.
A significant portion of online sales
represent products and services that
consumers have been purchasing
online for some time. Syntrus Achmea
calculated that travel (including
accommodation and airline tickets) and
telecommunications account for 52%
of total online sales. Another large
Vacancy by retail area (in percentages) Source: Locatus; edited by FGH Bank
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
City centre
City-centre high streets
Large central shopping areas
Small central shopping areas
Large local shopping centres
Small local shopping centres
Local supermarket-based shopping centres
Supermarket-based shopping centres
Urban district shopping centres
Large district shopping centres
Small district shopping centres
Neighbourhood shopping centres
Specialised shopping areas
Large-scale concentration
Spread of retail outlets
Average
FGH Real Estate Report 2014
Trends in the Retail market
125
‘New players are
Cutthroat competition
The main cause of the large number of
bankruptcies in the retail sector is the
market dynamic in this sector, as noted
above, created as a result of the
emergence of online shops, combined
with the economic crisis. In our view,
the Dutch retail sector has always been
dynamic, and these extraordinary
circumstances have currently only
enhanced this.
Retail strategy consultant Hans Eysink
Smeets has coined a term to explain
this phenomenon: ‘NoCompromise’.
He believes that retailers are involved in
an ongoing competitive battle related
to price and service levels (that is,
added value). This drives them to offer
their products at the same price, but
linked to a higher service or quality (for
example, more frequent changes in the
product range). Alternatively, they may
choose to provide the same service and
quality at lower prices. In the most
extreme cases, players may decide on a
combination of both: better service or
higher quality at a lower price. New
players (both online and offline) are
bringing about constant and
increasingly rapid change in this playing
field. This is reflected in many – if not
all – segments: supermarkets, fashion,
bringing about
constant change in
the playing field.’
shifting retail landscape has also
changed the requirements for
successful businesses. Specifically,
larger retailers must maintain a
presence in all offline and online
channels, a trend that is also clearly
visible in the Dutch retail market.
Retailers that have done just that
include online-only players such as the
electronics retailer Coolblue, which has
opened a number of physical stores,
and the traditional supermarket chain
Albert Heijn, which offers pick-up
points at its stores where customers of
the bol.com website can pick up their
orders.
by offline sales. An A.T. Kearney survey
of more than 3,000 consumers in the
United States and the United Kingdom
revealed that consumers still prefer to
make their purchases at physical stores.
According to the survey, digital
channels are important mainly for prepurchase research, while physical stores
can play a role at any stage of the
purchasing process.
Whatever trends we may see emerge in
the future, it is clear that the internet
has permanently changed the retail
landscape, providing consumers with
an additional alternative if a retail area
fails to meet their requirements. The
Top rents for retail space in the Netherlands (1989-2013)
Source: FGH Bank
2,500
2,250
2,000
1,750
1,500
1,250
1,000
750
500
250
126
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
0
and consumer spending has been
falling for several consecutive years.
Besides having a major effect on sales
per square metre, this must inevitably
also affect the retail landscape across
the Netherlands.
potential retail areas whose value could
increase over the long term may well
fall sharply over the next few years.
A growing number of areas will end up
losing out. This means that real estate
owners and municipalities must not
only be aware of the role of their
shopping areas in the (regional) retail
market, but also that they can and
must make the necessary strategic
decisions in those areas.
consumer electronics, home
improvement chains, etc. Consumers
soon grow accustomed to the better
value for money they receive and end
up using it as a standard for measuring
the quality of other retailers in the
sector. The internet has, in any event,
made it easy for consumers to compare
prices. This means that retailers that are
unable or unwilling to adapt or that fail
to successfully compete may end up in
the danger zone.
Winners and losers
Economic recovery and an improvement
in consumer spending will not solve the
problems in the retail market overnight.
Underlying consumer trends and
changes in society have permanently
transformed the retail landscape and
will increasingly come to shape the
sector in the future.
Meanwhile, consumers are increasing
their hold over the retail landscape,
which will cause some to win and
others to lose out.
The impact of these changes inevitably
extends to the real estate sector as
well. Retail areas compete with each
other both on price (i.e. low parking
fees for consumers and competitive
rents for retailers) and on service and
quality. This involves factors such as the
appeal of the shopping environment
(for example, a historic city centre), the
quality of the area itself (is enough
money being invested in the quality of
the stores and the public space?) and
the availability of all manner of facilities
and amenities (including food service
outlets and public transport facilities)
and popular retail chains (for example,
Primark or Hollister). On account of this
competition between areas, and
because the number of genuinely high-
FGH Bank has identified three types of
areas in the retail market that are most
prone to risk: small-to-medium-sized
cities with a large amount of
(sometimes a surplus of) retail space;
large-scale properties or sites with no
clear underlying concept; and the areas
between cities and the surrounding
countryside. The best opportunities are
provided by the retail market in
dominant regional or national shopping
centres with strong economies of scale,
targeted shopping centres (again,
regional or national) and local
convenience shopping centres. But all trends aside, the simple fact is
that there is currently too much
available retail space. The total amount
of retail square footage rose sharply
over the past decade, while at the same
time the population has barely grown
Annual growth in online retail (2000-2013) Source: Thuiswinkel.org
120%
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2000
FGH Real Estate Report 2014
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Trends in the Retail market
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
127
Summary Retail market
Co nsum er spe n d in g
co nti nue s to fal l
In 2013, consumers again spent less
of their income on retail purchases than
in previous years.
The persistently low consumer
spending levels have clearly left their
mark on the retail landscape. Although
the Dutch economy is officially no
longer in recession, consumer spending
is expected to lag behind the economic
cycle. Households continue to focus on
reorganising and are keeping their
purse strings tight.
Ta k e - up i n sy n c w it h
econo m i c tre n d s
After increasing for some years, we
are now seeing a fall in the take-up of
retail real estate, bringing it more in
line with economic trends. Even with
the demand for retail space –
particularly in the four major Dutch
cities – remaining high, this has not
prevented supply from growing more
sharply than in previous years.
Ri sk s re l ati n g t o h igher
vacanc y rate s
Despite the dynamic nature of the
Dutch retail market, vacancy rates are
on the rise. This has increased the
number of different types of shopping
areas where above-average vacancy
rates are creating additional risk.
Am e nded con t rac t t y p e s
The falling rents in the retail market
have resulted in new, amended
contract types, with tenants and
landlords looking for sustainable
solutions for both parties. As a result,
we are increasingly seeing hybrid
128
contracts which include both a fixed
portion of the rent and a sales-relation
portion.
However, this does not provide a
blanket solution for controlling
impending vacancy caused by
excessively high rents. In these types
of situations, rent reductions are often
necessary, even if this does jeopardise
much-needed investment in certain
areas.
Ph y s ical stores: n ot
p l ay ed ou t j u st y et
The internet has been transforming
the retail landscape for many years now
and will continue to do so in the future.
Online channels provide consumers
with additional options if they are not
satisfied with those available in retail
areas. Nevertheless, physical stores will
continue to play a key role in all stages
of the purchasing process. Successful
retailers maintain a presence both
through online and offline sales
channels.
W in n ers an d losers
The surplus of retail square footage
and the fierce competition between
both retailers and retail areas will
inevitably have an impact on the retail
landscape. The number of genuinely
high-potential areas is declining
sharply; an appreciable number of retail
areas find themselves in an increasingly
tight spot. There are opportunities for
areas that manage to provide the best
possible services to demanding
customers, both by offering
comprehensive and/or unique products
and in terms of convenience.
FGH Real Estate Report 2014
Trends in the Retail market
129
Trends in the industrial real estate market
130
the slump continues
The market for industrial space remained sluggish in 2013. Many
companies continue to feel the pinch of the economic crisis, the
number of business closures remains high, and many businesses have
scaled down their operations – particularly those affected by low
domestic demand.
This has reduced demand for new and existing business premises,
and many businesses have no choice but to ride out the recession.
Fortunately, their luck is about to change: by the end of 2013
businesses saw their orders increase and a growing number of
manufacturers and consumers are regaining confidence. If the recovery
continues into 2014, this could turn out well for the various segments
in the market for industrial space. A notable trend is the shift from
demand for traditional industrial space to real estate that can facilitate
more high-quality, sophisticated processes, aimed at adding value and
improving efficiency. Additionally, logistics real estate is playing an
increasingly key role, as retailers want to stay ahead of the competition
in terms of e-fulfilment. FGH Bank also sees significant potential in
areas where urban activities and the knowledge economy converge.
The dynamics found in these areas will drive both business activity and
the market for business premises.
FGH Real Estate Report 2014
Trends in the industrial real estate market
131
2013: No visible recovery yet
Dutch businesses continued to struggle
in 2013, causing them to remain
prudent in their investment strategies.
Companies catering to the domestic
market have been particularly
vulnerable to the downturn, since both
households and the government have
curtailed their spending. These
businesses tend to focus mostly on
cost-savings and restructuring, while
remaining on the lookout for new sales
opportunities.
Dutch companies with international
operations are in a somewhat more
comfortable position, since they get to
benefit from the stronger economies in
neighbouring countries. It is therefore
not surprising that the logistics sector is
performing well relative to other
industries and that companies that are
highly dependent on domestic demand
have been hit harder. This situation did
not change from previous years to any
significant degree in 2013: the
lukewarm investment appetite of many
businesses still translates into a limited
demand for new or existing industrial
space. In its 2013 Real Estate Report,
FGH Bank noted that small and
medium-sized enterprises (SMEs) – by
far the largest user of industrial space –
have been hit particularly hard in recent
years. Furthermore, many companies
looking to relocate are having trouble
securing financing, causing them to
postpone any plans for expansion or
transfer. Given the low average
occupancy rates at many businesses,
there is also no great urgency to
change premises.
Higher take-up
Annual take-up of industrial space is
therefore low and will remain so in the
future, which is true for the issue of
industrial plots as well. This situation
has, in fact, persisted since 2009. A
total of 2.8 million square metres was
taken up in 2013. This is marginally
higher than take-up for 2012 and is in
line with numbers for the period since
the beginning of the economic crisis in
2008. Take-up volumes did increase
gradually as the year progressed:
490,000; 629,000 and 670,000 square
metres were taken up during the first
three quarters, respectively. Take-up
rates for industrial space are
traditionally highest in the last quarter
of the year, and 2013 was no exception,
with more than one million square
metres being claimed altogether. The
rising demand might be interpreted as
a sign of business confidence, although
it should be noted that the bulk of
transactions involve companies
exchanging obsolete space for more
up-to-date premises. The majority of
these cases more likely involved
companies reducing their square
footage on account of changed needs,
rather than business expansions.
In 2013, the total amount of available
‘t he logistics sector
is performing well
relative to other
industries.’
132
industrial space increased by more than
2% over 2012. At the end of 2013,
around 10 million square metres was
available in the private market. The
larger supply is mainly caused by the
weak financial positions of many
companies. With many businesses
forced to cease or downsize their
operations, we are clearly seeing an
increase in the available supply. This
applies in particular to sectors affected
by low domestic demand, including the
construction and automotive industries.
It is noteworthy that, according to the
trade publication Automotive
Management, the supply of automotive
industrial space grew sharply in the
course of 2013, to more than 500
buildings, covering a total area of
nearly one million square metres.
The issue of industrial plots has been
stabilising for several years now.
Although the issue of standard
industrial space (not including port
sites) increased slightly in 2012 from
the previous year (by 41 hectares net
to 375 hectares), issue levels have
effectively been consistently lower
since 2008. While occupancy levels
averaged 785 hectares per year during
the period 2005-2008, annual issue
fell by 50% in 2009, and since then
the plots issued account for a total of
around 390 hectares a year.
Meanwhile, a growing number of
municipalities support the idea of
concentrating business premises on
existing business estates, which would
then need to be upgraded through
restructuring.
With nearly one-third of all business
estates having been classed as
obsolete, there is an urgent need for
these measures. Approximately half of
all published restructuring plans are
aimed at updating these sites, and
therefore at maintaining their use as
business estates. A growing number
of plans, however, would also involve
repositioning and transforming these
estates, especially those located in
cities. FGH Bank welcomes this
development, as these sites, on
account of their location, have the
‘a growing number of
qualities required to meet a variety of
needs in urban areas.
High demand for quality in logistics
sector
There was a slight uptick in global trade
in 2013, with global trade relevant to
the Netherlands increasing in volume
from 0.7% in 2012 to 1.5% in 2013.
The Dutch economy benefited from
these trends. On a global level, we note
that the growth dynamic shifted as
the year progressed from emerging
economies such as China and India to
the industrialised world. Japan and the
United States, in particular, rebounded
remarkably quickly, whereas recovery in
the Eurozone was significantly slower.
Since the Netherlands is most closely
tied to the Eurozone economies, trade
volumes in this area continued to hover
at the same level as 2012.
Given the above, it is remarkable that
we nevertheless saw an increase of
roughly 10% in the take-up of logistics
real estate last year. The logistics real
estate market is currently characterised
by discrepancy: demand is aimed
particularly at a small number of
modern logistics units, when in fact
the bulk of the supply is obsolete.
Many properties belong to an older
plans involves
repositioning and
transforming Industrial
estates.’
generation of logistics centres and
distribution centres, whose features
and infrastructure are outdated and
often no longer meet the functional
requirements of the current users. In
many cases, locations are likewise no
longer up to standard.
Owners often end up waiting for new
tenants at a time when finding new
occupants is increasingly unlikely. From
a strategic perspective, it is better in
those situations to make relatively
minor changes to a building in order to
improve its marketability. An example
of such an improvement that has
proved successful is the conversion of
large-scale business units into smaller
units. This allows property owners to
reach a new, appealing group of
tenants: smaller businesses, which are
generally less demanding when it
comes to real estate requirements.
Since up-to-date logistics units are
virtually never available immediately in
the existing stock, the only alternative
available to businesses specifically
looking for modern logistics space is
new properties. On the plus side, many
Supply and take-up of industrial space (1999 – 2013)
Source: PropertyNL
10,500,000
9,000,000
7,500,000
6,000,000
4,500,000
3,000,000
1,500,000
Supply
FGH Real Estate Report 2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
0
Take-up
Trends in the industrial real estate market
133
new logistics units – including those
designed specifically for logistics use –
are being developed on a flexible basis,
making it easy to adapt them to the
needs and requirements of new users
in the future. FGH Bank notes that this
trend has improved the quality of
investments in the sector.
The southern provinces of Limburg and
North Brabant accounted for roughly
60% of all logistics real estate take-up
in 2013. This only makes sense, as the
majority of logistics companies have
long been located in the south of the
country. Nearly half (47%) of
transactions involving logistics real
estate were completed in Limburg and
North Brabant during the 2009-2013
period. Research by the Stec Group
furthermore shows that, since 2000,
more than half of all relocated and new
logistics properties are located in the
centre and west of Brabant and in
Limburg. As many as 90% of European
Distribution Centres (EDCs) have
chosen to settle in these areas.
This situation is not expected to
change, as the southern regions benefit
from the strategic location, their
reputation as national logistics hubs
and the strong multimodal facilities
available. The logistics sites located in
the south of the Netherlands are also
strongly valued internationally.
A Prologis survey in which logistics
companies were polled about leading
European logistics sites showed Venlo
to be the most valued destination. With
Rotterdam and the Antwerp-Brussels
axis rounding out the top three, the
survey essentially highlights the role
of the Benelux countries as a gateway
to the rest of Europe.
We therefore think the bulk of
investment opportunities and the
likelihood of lasting value are to be
found in proven logistics locations.
Logistics’ changing role
Logistics real estate is becoming
increasingly popular as an investment
class. Both at the global and European
levels, 2013 saw the largest number
of investments since 2008. The
Netherlands also saw an increase in
investment in this type of real estate in
2013, despite the lack of high-quality
logistics space noted above. This trend
is driven mainly by the favourable
returns on investment coupled with
high expectations in the user market.
The growth in e-commerce and the
resulting impact on the logistics chain
are expected to lead to a qualitative
change in the demand for logistics real
estate.
Online companies require optimum
logistics processes and maximum
control over their cost structures. The
underlying logistics process is referred
to as ‘e-fulfilment’, and its main focus
is to deliver on customers’ expectations
and meet their high demands. Due
to fierce competition in this industry,
retailers are doing everything to
increase their competitive edge over
other providers. Consumers
increasingly have control over the time
and location of deliveries nowadays, as
well as setting ever higher requirements
for the speed with which products are
delivered and the quality of the return
shipment process. Many companies
email their customers status updates
from the time the order is placed up to
the time of delivery. Meeting the need
to develop an efficient logistics process
is therefore a complex process – one
that, in terms of real estate, at any rate
requires logistics buildings designed
specifically for e-fulfilment.
We are also seeing changes in location
preferences. One growing trend is for
both online-only businesses (e-tailers)
Take-up of logistics real estate, 2009-2013 (cumulative) by region in percentages
6%
17%
9%
Limburg
North Brabant
Netherlands, other areas
8%
Randstad conurbation, other areas
Rijnmond region
Amsterdam/Schiphol airport region
Arnhem/Nijmegen
10%
30%
20%
134
Source: FGH Bank
and ‘bricks-and-clicks’ retailers
(offering both online stores and
physical shops) to move their logistics
processes closer to their sales markets.
For example, furniture giant IKEA
announced plans to build a distribution
centre in Oosterhout in order to
meet the growing demand for online
products. The company’s online orders
are currently being fulfilled from
Dortmund, Germany.
Another trend is that the lines between
manufacturers and consumers are
blurring more and more, since the
latter increasingly expect the products
they purchase to meet their specific
needs and requirements.
This will prompt businesses to move
both their manufacturing and
processing operations geographically
closer to their sales markets. A case in
point is leading fashion retailers, whose
business strategies entail fast-changing
collections with frequent new
deliveries. Long transport flows and
an uncertain production environment
coupled with a relatively unknown
culture could potentially undermine
this strategy. This has driven many of
these retailers to increasingly shift from
global sourcing to regional sourcing.
Many large supermarket chains, for
FGH Real Estate Report 2014
instance, feel the need to increase
delivery frequency in a way that also
better meets demand, particularly
when it comes to fresh foods.
FGH Bank notes a number of other
trends that have coincided with the
emergence of e-commerce, which are
also having an impact on logistics
processes. For one, authenticity and
local sourcing are winning out over
mass production and non-transparent
origins of production – as witnessed
by the recent debate on working
conditions at clothing manufacturers in
South East Asia, which is also affecting
Dutch retailers.
The impact of new trends and
developments should also be taken
very seriously. One area that is quickly
growing in popularity is 3D printing,
which could end up radically changing
current ideas about production and
distribution. If specific parts or products
no longer need to be transported
across large distances, this will also
have a major impact on the logistics
chain.
chain will need to become even more
efficient and complex and of an even
higher quality. We have already seen
the introduction of stricter safety
requirements for storing hazardous
materials in recent years. Depending on
the risks associated with the materials
being held in storage facilities, a
number of different rules have been
created for areas such as fire
prevention, emergency procedures and
ventilation. There is a visible lack of
storage facilities in the market that are
able to meet these demands, even if
the demand is in fact there. These and other issues require changes
to the logistics process, both in the
short and longer term. The logistics
Trends in the industrial real estate market
135
Summary industrial real estate market
Businesses slow to
recover
Many Dutch companies are
experiencing the negative impact of
the crisis. The slow economic growth
means demand for additional
production capacity is low. There is,
nevertheless, a notable difference
between export-oriented companies
and companies that cater mostly to the
domestic market. However, since many
companies export to Europe and a
number of European economies are
struggling, the pace of business
recovery is bound to be slow.
Discrepancy in demand for
logistics real estate
There continues to be a lack of highquality logistics real estate. At the same
time, we are seeing a growing number
of available obsolete logistics buildings
and distribution centres with
marketability issues. The southern
Dutch provinces of North Brabant and
Limburg are positioning themselves as
logistics real estate hubs in both the
Netherlands and other European
countries, accounting for nearly half of
all transactions completed in the past
five years.
Lower take-up continues
There was again no significant
increase in business demand for
industrial space in 2013, remaining
stable at 2.8 million square metres.
Total supply increased by more than
2% last year over 2012, largely
accounted for by businesses looking to
replace their current facilities. On
average, businesses also vacated more
space than took up new premises. This
and other factors caused the amount
of available industrial space to rise to
10 million square metres in 2013.
E-commerce as a driving
force
For online retailers, optimising their
logistics processes is an absolute
priority. The highly complex process
known as ‘e-fulfilment’ is designed to
meet the needs of demanding
consumers.
Speed and customer orientation should
be reflected in high-quality logistics
centres. As part of a growing trend,
retailers are looking to move their
logistics processes increasingly closer to
their sales markets.
136
FGH Real Estate Report 2014
Trends in the industrial real estate market
137
Trends in the housing market
138
the road to
recovery
The Dutch housing market has been visibly breaking out of its slump
since summer 2013. The number of transactions is growing, property
values are not falling as rapidly as before, and we now have a Housing
Agreement in place that clearly sets out the government’s policy.
Meanwhile, despite the unpopularity in some quarters of the additional
policy measures implemented, this – along with more affordable
homes – has slowly increased housing consumers’ confidence in a
housing market recovery. Still, it is too soon to speak of a long-term
recovery. We expect to have a much clearer picture in 2014. How will
the government’s policy affect the housing market? Will we see a
lasting return of consumer confidence? And will it become easier
to finance home purchases? Whatever else may happen, FGH Bank
anticipates a market revival in 2014, with most opportunities for
recovery to be found in the economic core regions in the Netherlands.
FGH Real Estate Report 2014
Trends in the housing market
139
H2 2013: changing trends
Although the total number of homes
sold in 2013 – more than 110,000 – is
down from the previous year, it
significantly exceeds the forecast that
was made based on the first two
quarters of 2013. The weaker first half
of the year was essentially a delayed
effect of the fourth quarter of 2012.
With buyers anticipating the restriction
of the mortgage tax relief effective
January 2013, this period actually saw
a large number of transactions (35,700
in total). On the heels of the
introduction of the new measure, the
Netherlands’ Cadastre, Land Registry
and Mapping Agency Kadaster
recorded only 45,200 changes in
ownership of existing homes during
the first six months of 2013 and a total
of more than 65,000 for the second
half of the year.
There are several reasons for the larger
number of transactions. For one,
buying a home became more
affordable as 2013 progressed. Data
provided by Calcasa reveals that home
financing has not been this affordable
since the mid-1990s. On average,
households spend a smaller portion of
their net income on net housing
140
expenses than was the case until
recently. Rabobank has also pointed
out the current undervaluation of
owner-occupied homes.
A second reason for the growing
number of housing transactions – one
that is at least as important – is the
mortgage interest rates, which
remained low throughout 2013 and
made it easier for housing consumers
looking to buy to take the plunge and
purchase a home.
A third factor is that the market has
calmed down since the national
government revealed its new housing
market policy, boosting market
confidence in the process. Based on the
assumption that the current policy will
be continued, FGH Bank anticipates
that the number of home sales will
continue to rise in 2014.
Nevertheless, we are not likely in the
foreseeable future to see a return to
the transaction levels recorded before
the economic and financial crisis. For
many years, the number of transactions
was determined by opportunities for
housing consumers to work their way
up the property ladder.
First-time-buyer homes were relatively
easy to finance in the past, and upon
sale homeowners could use the equity
to trade up homes. This equity would
then serve as the basis for subsequent
house purchases each time they sold a
home.
In the current market, however, this
chain of transactions has been all but
broken in the past years. First-timebuyer homes and any subsequent
homes purchased are no longer sold
easily, or, if they are, it is at significantly
lower prices. Those purchasing more
expensive homes are left with a
negative equity balance and, in the
coming years, will be faced with a
reduction in the maximum size of home
mortgage loans. This means that, if
house prices stabilise, this group will be
expected to contribute a larger portion
of their own funds if they are looking
to move house.
‘In some regions and
sub-segments sales
prices have been
increasing ever since the
third quarter of 2013.’
In regions marked by slow economic
growth, slower population growth and
a relatively large concentration of low
and lower incomes, however, prices
remain low, creating a growing
disparity across the country.
The owner-occupied market is very
much a market with local characteristics
and large differences thoughout the
country.
2013, with the average transaction
price at which existing homes were
sold ending up more than 6 percent
lower last year than in 2012. At the
same time house prices have been
falling at a much slower rate since the
summer months. In some regions and
sub-segments – notably urban areas –
sales prices have actually been
increasing ever since the third quarter.
In Amsterdam, for example, house
prices have been up since mid-2013,
and for the first time since the crisis
homes were sold above the asking
price.
Housing market reforms have also
resulted in a restriction of debt-based
home financing. In addition, a growing
number of people are choosing to rent
rather than buy for a variety of reasons,
including the limited risk involved and
the lower average monthly expenses.
Barriers to recovery
House prices did not visibly recover in
A strong recovery of house prices
nevertheless appears unlikely in the
foreseeable future. For one, the
restriction of the tax relief introduced
on 1 January 2013 has permanently
Number of single-family homes and apartments sold in the Netherlands, 1995-2013 Source: Statistics Netherlands
200,000
Apartments
Single-family homes
175,000
150,000
125,000
100,000
75,000
50,000
25,000
FGH Real Estate Report 2014
Trends in the housing market
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
0
141
pushed down house prices. In addition,
the continuing decline in household
purchasing power that took hold several
years ago means families have less
money available to spend on housing.
Purchasing power is expected to fall
further in 2014, which will affect the
maximum loan amount set annually by
the National Institute for Family Finance
Information (NIBUD). Banks are
required by law to comply with this
loan cap, which, for 2014, amounts to
a reduction in the mortgage standard
by several percentage points. The
resulting effect will be compensated in
part by the combination of lower house
prices and lower interest rates.
However, if interest rates end up rising,
banks’ lending capacity will inevitably
be constrained. FGH Bank therefore
believes that a stabilisation or – at the
most – slight increase in house prices in
the owner-occupied housing market is
more likely than a rapid price increase.
Housing Agreement appeases the
market
Dutch housing consumers have found
themselves in a permanent state of
confusion in recent years, following the
announcement of a slew of potential
‘Stabilisation or
slight increase in
house prices
is more likely
than a rapid price
increase.’
142
changes to the housing market policy
and the financial system, which dangled
over the housing market like the proverbial sword of Damocles. However,
all of this changed last year. In February
2013, the government and the opposition parties ChristenUnie, SGP and D66
signed the Housing Agreement, which
sets out a number of housing market
reforms. On Budget Day these agreements were incorporated into the
budget, along with a number of specific
regulations. This marked something of
a sea change, as the government finally
made some fundamental decisions
regarding the housing market policy to
be pursued. An increasing number of
political parties turned out to support
the reforms, being aware that a gridlocked housing market is sure to halt
economic recovery.
In the owner-occupied market, we
should first mention the measures
relating to debt position and taxation.
The restriction of the mortgage tax
relief – which was considered necessary
according to many – can be regarded
as groundbreaking. The maximum
mortgage tax relief will be gradually
reduced – starting in 2014 – from 52%
to 38%, in steps of 0.5 percentage
points per year. Additionally, the loanto-value ratio will be reduced in a series
of steps from 104% in 2014 to 100%
in 2018, which will help reduce
household debt for homebuyers on the
purchase of a home.
FGH Bank welcomes initiatives that
focus more closely on the sizable group
of homeowners with a negative equity
balance. Collectively, they account for
one quarter of all homeowners, which
means they determine to a large extent
the pace with which the market can
pick up steam again. This is all the more
important considering that for this
group, the paradox applies that a
recovering housing market may actually
result in a new slump, since households
in negative equity are anticipating a
further increase in house prices, which
they believe will allow them to curb
their debt.
Pension funds’ role remains unclear
The plan to establish a National
Mortgage Institute (NMI) attracted a lot
of attention in 2013. The main idea
behind this initiative is to encourage
pension funds and insurance
companies to invest in Dutch mortgage
loans. They would be able to purchase
‘t he ma ximum rent is permit ted to
outpace inflation in 2014.’
government-backed securities through
the NMI that would carry the same
level of risk as government bonds but
which would generate slightly higher
yields. This higher interest is possible
because NMI bonds would be lower in
value, and therefore less liquid, than
government bonds.
As appealing an idea as the NMI might
seem, both pension funds and banks
are aware of its limitations. Foreign
investments currently account for
roughly 85% of investments made by
the larger Dutch pension funds – all
part of their prudent risk diversification
strategies. Reverting to a strategy of
investing in Dutch mortgage loans
would therefore be at odds with this
policy.
In addition, the home mortgages that
would continue to be provided by
banks would carry more risk, on
average, as the NMI would administer
only mortgages guaranteed under the
FGH Real Estate Report 2014
National Mortgage Guarantee (NMG).
Two advantages of the new system are
that it would allow banks to increase
their lending capacity and that interest
on (NMG) mortgages could be
reduced.
Whether the National Mortgage
Institute will eventually see the light of
day depends not only on the parties
involved – the European Commission
will also need to assess whether the
state guarantee provided by the Dutch
government does not, in fact,
constitute an unauthorised form of
government aid.
Start of rental market reform
Last year’s housing market reform was
not restricted to the owner-occupied
market but extended to the rental
market as well. The government aims
to ensure the long-term availability of
sufficient rental homes for the various
user groups at which the policy is
Trends in the housing market
aimed. As in 2013, the maximum rent
is permitted to outpace inflation in
2014. Rent increases should be
determined based on residents’
income, the objective being to bring
rents more in line with market demand
and to kick-start home sales, particularly
among higher income groups.
In August 2013, Housing Minister
Stef Blok reached an agreement with
association of housing corporations
Aedes on the finer points of the
landlord’s levy. In late December 2013,
the agreement was ratified and
enacted into law by the Senate,
following extensive debate.
Under the new law, anyone letting
more than ten public housing units is
required to pay a levy on the value
under the Valuation of Immovable
Property Act for these units. This
measure will boost government coffers
by EUR 1.1 billion in 2014, an amount
143
‘The amended selling rules for
housing corporations facilitates
the process of selling rental
homes.’
that will increase to EUR 1.7 billion by
2017. Landlords investing in regions
affected by population loss or in the
district of South Rotterdam may be
eligible for a reduction in the levy. In
addition, the elimination of the VAT
integration charge on real estate
effective 1 January 2014 will net the
government an additional EUR 60
million in taxes each year.
The investment capacity of both
corporations and institutional investors
is nevertheless restricted as a result of
the landlord’s levy. It has therefore been
agreed that housing corporations can
continue to focus on commercial
activities, while a EUR 400 million fund
will be made available for specific
energy-saving investments.
Furthermore, Minister Blok has
launched a series of amended
proposals for the new home valuation
system (points system). Although these
proposals have been toned down from
the original plans, FGH Bank believes
there are still risks attached to the
government’s rental policies. For
example, rents will be determined for
approximately 25 percent by the value
under the Valuation of Immovable
Property Act, making them more
dependent on market conditions in the
owner-occupied housing market. If the
value under the Valuation of
Immovable Property Act is adjusted,
homes in the deregulated market could
suddenly fall below the deregulation
limit. The result is that investments in
the regulated sector can become
pressured. The amended selling rules
for housing corporations – which
facilitate the process of selling rental
homes as buildings to third parties –
may allow for some compensation. This
is in line with the government’s
objective of reducing the role of
housing corporations according to the
original starting points. Nevertheless,
corporations are not under any
pressure to scale back their role, and
secondly, the sales regulations are so
complex that market players will think
twice before getting on board as
investors. The market opportunities
therefore concentrate in the mid-range
rental segment, roughly between
€ 700.- and € 1,000.- per month.
Prices of single-family homes and apartments in the Netherlands in euros (1995 – 2013)
Source: Statistics Netherlands
300,000
Single-family homes
Apartments
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
144
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
0
With housing construction output
falling to 40,000 for new rental and
owner-occupied homes last year – a
record low – the construction industry
has been in the doldrums. Profit
margins at construction companies
have been declining for years and the
national government has failed to
implement any structural measures
to give the sector the boost it needs.
The new-construction sector may even
have found itself faced with some
unexpected competition in the form
of the existing housing stock over the
past few years. Measures such as the
reduction in the transfer tax up to 2%
on existing homes and the VAT increase
from 19% to 21% for new homes
have not had the desired effect on
the new-construction sector. The
Dutch Association of Developers and
Construction Contractors (NVB) has
even projected that output for 2014
may reach around 25,000 new homes.
The term ‘new housing crisis’ is
increasingly being bandied about by
pundits in the housing market debate,
and indeed this is backed up by these
low numbers.
Besides private companies,
municipalities are also crucial in kick-
starting construction output. It is
therefore disappointing to note that
they have failed in assuming this role.
For one, they did not – or only slightly –
reduce their land prices for housing
construction during these past few
years of economic crisis, when they did,
in fact, increase construction fees so as
to boost municipal revenues. If house
prices have fallen by roughly 20% since
the crisis, land prices should residually
have declined by approximately 40%.
However, this has not been the case.
This has prompted interest groups such
as the Dutch Construction and
Infrastructure Federation (Bouwend
Nederland) and the Dutch Association
of Property Developers (NEPROM) to
lobby for a temporary VAT reduction on
construction land from 21% to 6%.
However, even if the government
agreed to this reduction, the newconstruction sector would still be
dependent on a revival of the housing
market as a whole, in which only
increasing confidence and more
homes sales will help improve sales
opportunities for new homes.
the same time, most opportunities for
consumers to benefit from tax breaks
without a solid repayment scheme
backing them up have since been
largely eliminated. Yet the housing
market merits our continued attention;
in the current economy, there is still a
large group of housing consumers who
only have limited access to the market.
This applies both in a direct sense
– because their income is too low or
their risk profile is too large for other
reasons, and an indirect sense –
because a substantial number of
homeowners are ‘trapped’ in their own
homes, as it were, on account of being
saddled with negative equity. By and
large, the outlook for these groups has
not improved much – and it is precisely
this which raises concern. Granted, we
have seen some progress, but this does
not provide a solution for the large
groups of housing consumers, who
remain at risk of falling between the
cracks. Small steps ahead
The fundaments of the housing market
were undeniably reinforced in 2013. At
Types of providers of non-regulated rental units, in absolute numbers
132,500
Source: Platform31
Institutional
Professional
Non-professional
285,000
230,000
FGH Real Estate Report 2014
Trends in the housing market
145
Summary housing market
Ho usi ng m ar ke t reco v ery
in H2 2013
After falling during the first half
of 2013, home sales rebounded in
the second half of the year. This
could nevertheless not prevent the
total number of transactions for the
year declining over 2012.
On the upside, homes have become
vastly more affordable in the past
year thanks to lower house prices
and low mortgage interest rates. At
the same time, housing consumers
have regained confidence and their
peace of mind ever since the
government unfolded its housing
policy. All that being said, we are
very unlikely to see transaction
numbers revert back to pre-crisis
levels.
De l ay i n pr i ce reco very
The median sales price of existing
homes fell by 6% in 2013. The
restriction on tax relief effective
1 January 2013 will permanently
slow down property values, while
at the same time the declining
purchasing power will result in a
reduction in the mortgage standard
in 2014. The improved market
conditions will therefore not
translate into house price increases
in the immediate future, where it
should be noted that the outlook
may vary depending on the part
of the country and the housing
segment involved.
Ke y housi ng p o l ic y
m ea sure s
There was political support in
2013 for the fundamental
amendments proposed for the
housing market policy. The
mortgage interest rate will be
curbed in incremental steps of 0.5%
146
percentage points per year to 38%.
A loan-to-value ratio of 100% of
the home value should ensure that
homeowner debt will be brought in
line with the home value. The
establishment of a National
Mortgage Institute should
eventually facilitate new lending
capacity at banks and solid
investment products for major
investors. It is not certain at this
stage whether a National Mortgage
Institute will be established.
F ocu s on m id-ran ge
ren ta l ho m es
The introduction of the landlord’s
levy will restrict the investment
capacity of landlords in the
regulated market. This means that
housing corporations will be
permitted to continue their
commercial activities and sell rental
homes as entire buildings in the
deregulated market. However, this
does not suit the needs of private
landlords for the regulated part
of the market. The opportunities
therefore concentrate in the
mid-range rental segment, roughly
between € 700.- and € 1,000.a month.
The s l ow way ou t
While the new-construction
market is recovering, the recovery
is progressing slowly. There is
considerable competition from the
existing stock because the price
differences have decreased sharply
in recent years. High land prices
for new construction are partly to
blame for this. A greater focus on
the new-construction sector is
needed in order to prevent rising
shortages in the medium term.
FGH Real Estate Report 2014
Trends in the housing market
147
TRENDS IN the real estate investment market
148
‘Spring Offensive’
starts recovery
The Dutch real estate investment market rebounded convincingly in
2013. The downward spiral was broken once investors were confident
that the market – particularly that for marketable real estate – had all
but bottomed out. There are four trends worth singling out. For one,
foreign investor interest in Dutch real estate is growing sharply. Then, we
are seeing the return of major transactions, some involving upwards of
EUR 100 million. Furthermore, the focus has clearly shifted to different
sectors: there is a clear preference now for residential and logistics real
estate and hotel properties. And finally, the much-maligned office
market unexpectedly accounted for the bulk of the investments last year,
while the retail market ended up taking a hit.
FGH Real Estate Report 2014
TRENDS IN the real estate investment market
149
‘Spring Offensive’
After a decidedly weak first quarter, the
start of spring 2013 coincided with a
sharp increase in investment in the
Dutch real estate market. The amount
of the investments eventually rose to
more than EUR 5 billion – the highest
level of the past five years. Even with
profit increasing by almost 30 percent
over the 2012 profit, we are nowhere
near the total results achieved several
years ago. This should hardly come as
a surprise, given that property values
have fallen by some 20 to 30 percent
across the board.
The improved investments in the Dutch
real estate market may, on the face of
it, seem like a positive trend, but they
cannot change the fact that
‘prospectless’ properties remain
virtually impossible to sell in the current
market. There are two trends that bear
this out. The first of these is that
investor interest is focused on
marketable real estate (in the ‘core’ and
‘core plus’ categories). Second, more
than in the past investors are
diversifying their acquisitions across
multiple sectors. According to
FGH Bank, this demonstrates that
– provided there are sufficient quality
properties available – investors are
absolutely willing to enter the Dutch
real estate market, even if many others
are keeping away.
Core countries, core cities,
core focus
The growing interest in Dutch real
estate is not an isolated trend. The
bulk of the demand originates from
foreign investors, with many US and
UK investors and Asian and Middle
Eastern funds having recently joined
the traditional European contingent.
By and large, we can say that, while
Europe has suffered from the economic
‘The bulk of demand for
Dutch real estate
originates from foreign
investors.’
Investment interest by market and type of real estate
Core
Office market
Core plus
45%
84%
Retail market
Housing market
Industrial real estate
150
Source: Jones Lang LaSalle
72%
56%
25%
Value added
10%
16%
26%
3%
31%
13%
Opportunistic
13%
Distressed
8%
Real estate investments in 2012 and 2013 by industry (in EUR) and change in percentages
2012
2013
Change
Offices
1,414,518,440
1,892,000,000
34%
Housing
1,021,339,040
1,447,500,000
42%
Retail
1,107,528,710
847,000,000
-24%
Hotels
148,350,000
575,675,000
288%
Industrial real estate
476,119,368
803,987,000
69%
98,748,251
32,250,000
-67%
4,334,000,000
5,598,412,000
29%
Other
Total
Source: PropertyNL
crisis, we are on the verge of a period
of recovery. Investors are sensing this
turnaround, and they are well aware
that they will be able to cash in once
the market has bottomed out.
Dutch real estate market last year.
According to FGH Bank, this
demonstrates that the market has
recovered but nevertheless remains
selective.
Meanwhile, we are witnessing a
growing disparity in the European real
estate market. Property values in major
cities such as London and Paris have
shot up, but there are likewise plenty
of opportunities in other European
markets. High vacancy rates
notwithstanding, Amsterdam would
certainly be included among this group.
It is worth noting that Amsterdam
accounted for approximately
40 percent of total investments in the
This ‘selective recovery’ is related in
part to the type of investors currently
active in the market. International
funds tend to look for large-scale
investment, involving amounts north of
around EUR 50 million. However, only a
portion of the Dutch market qualifies in
this respect, particularly in terms of
single assets.
We have also noted that foreign
investors are focused mainly on returns,
although their strategies may vary
significantly. Certain funds invest (only)
in the core or core-plus categories,
whereas others are singling out
distressed portfolios or bad loans. The
interest in distressed real estate focuses
mainly on offices.
This means market players are opting
either for the upper end of the market
or for those market segments that are
seriously struggling. This is borne out
by a recent study by Jones Lang LaSalle
into the investment strategies of
national and international investors in
the Dutch market.
FGH Bank therefore believes that we
have yet to see widespread recovery in
the market, all the more so because
many private investors in the
Total returns on real estate by sector (1995-2013) in %
Source: IPD Netherlands
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Offices
Stores
8.6
8.8
12.0
14.4
15.5
15.1
12.0
8.3
5.2
5.5
7.0
11.5
11.3
0.9
-0.2
3.5
2.2
-2.7
-2.4
9.4
8.7
10.6
12.7
13.3
12.0
9.9
9.8
9.2
10.3
13.5
14.9
13.4
5.5
2.4
7.8
7.6
4.2
1.1
Industrial real estate
10.0
11.3
12.1
13.7
17.1
13.1
10.5
9.5
6.4
8.5
11.1
13.0
11.7
4.0
-0.3
2.9
3.3
1.5
5.2
Homes
12.3
14.3
13.7
13.7
16.9
18.5
12.1
8.4
7.1
7.6
10.1
11.4
9.6
2.8
-2.2
2.9
1.9
0.6
0.6
Total
10.8
11.9
12.7
13.7
15.8
16.1
11.4
8.8
7.1
7.8
10.2
12.5
11.3
3.3
-0.2
4.6
3.8
1.2
0.5
Shares
19.1
38.7
45.9
14.7
25.9
2.9 -17.4 -32.3
7.6
5.1
32.5
18.5
9.3 -45.2
38.6
9.3
-8.8
19.3
26.1
Bonds
15.7
11.7
9.6
17.7
-6.8
5.1
8.0
4.7
11.2
-1.1
1.7
2.4
9.3
14.9
8.7
-4.4
FGH Real Estate Report 2014
8.5
9.5
TRENDS IN the real estate investment market
12.3
151
‘i f the market becomes
more dynamic, the prices
of real estate will be
able to recover, or,
at least, bot tom out.’
Netherlands continue to experience
difficulties in managing their existing
portfolios.
Financing vital to further recovery
Increasing the number of financing
options is the key to ensuring longterm recovery of investment, yet this
has been the Dutch market’s main
weakness ever since the start of the
crisis. Large Dutch banks have been
constrained in their lending due to a
variety of factors. For example, all
major banks already have a substantial
stake in real estate holdings, which
means they have had to make
additional provisions in order to
compensate for any loss of value and
lack of cash flow. In addition, they are
required to comply with a large number
of new rules and requirements within
a short space of time. The Dutch
economy has also been particularly
affected by the nationalisation of
SNS REAAL, which was once one of the
mainstays of the real estate investment
market.
It would be simplistic to say that this
vacuum will be filled by new market
Direct and indirect real estate investments in billions of euros and percentages
Direct real estate
1990
2000
2010
2011
6.3
14.2
23.3
9.9
9.7
9.1
Insurers
4.8
7.3
13.6
12.4
11.4
11.1
Direct real estate
Total investments
Share of direct real estate
152
2012
1.5
7.0
28.7
24.0
24.8
24.6
12.6
28.5
65.6
46.3
46.2
44.8
77.2
Pension funds
0.3
2.5
23.9
64.8
68.7
Insurers
0.1
0.4
2.1
2.6
2.7
2.6
Investment companies
0.0
0.2
3.4
23.6
35.7
43.5
Total
Indirect real estate
Source: Statistics Netherlands; edited by FGH Bank
1980
Investment companies
Total
In our view, private investors will
continue to have difficulty gaining
access to funding in the foreseeable
future. However, some issues are slowly
changing for the better.
For example, the debate on real estate
valuation appears to have been almost
settled.
Pension funds
Total
Indirect real estate
players.Although the expected entry of
new financiers (from Germany and
elsewhere) has been welcomed by
many, there have been few actual
results so far. Foreign banks do get
involved in specific investment deals,
but only on an occasional basis. And
these are certainly not only German
banks – US investors in the Dutch
market, for example, are indirectly
backed by banks in their own country
in pursuing their acquisitions. In other
words, funds have been pouring into
the Dutch real estate market, but
through different avenues than in
the past. Furthermore, this financing
method also barely provides an
adequate alternative for (smaller)
private investors. These are mainly
companies looking to invest in
mezzanine loans, syndicate loans or
debt funds. These types of investors
are likewise highly driven by returns.
0.4
3.1
29.4
91.1
107.2
123.3
13.0
31.6
95.0
137.4
153.4
168.1
96.9%
90.2%
69.1%
33.7%
30.1%
26.7%
3.1%
9.8%
30.9%
66.3%
69.9%
73.3%
116.6
290.1
830.0
1,514.5
1,611.1
1,821.5
10.8%
9.8%
7.9%
3.1%
2.8%
2.5%
In addition, if the market becomes
more dynamic the prices of real estate
will be able to recover or, at least,
bottom out. This will reduce the rate
with which portfolios must be further
devalued, while banks will be better
able to keep risk under control.
However, this does not mean that the
problems relating to real estate financing
have now been resolved. In order to
achieve that, the cash flows – and, by
extension, the rental income – of
investors needs to improve. Still, it is
undeniable that the market is slowly
regaining its balance.
Further decline in returns achieved
Despite growing investor demand, real
estate dropped in value last year.
All sectors posted negative value
growth, with the decline in the retail
sector being especially striking. This
sector posted a negative indirect return
of -4.7% last year. Offices fell the most
in value at -8.9%.
Yet we see that it is the interest of real
estate investors in homes that has
increased sharply in particular. This is
mainly because expected rental income
is stable and inflation-proof, resulting
in higher direct returns. In addition,
there is more opportunity for private
investors to become active in the
housing market, now that housing
corporations are required by law to
focus more on their core activities.
Also, there are various signs that the
housing market will soon be bottoming
out. An increase in values with vacant
possession indirectly causes a rise in the
values of rental homes – which are
partly based on these values with
vacant possession. Finally, residential
property investors always have the
option to sell the homes to private
buyers as soon as the demand for
owner-occupied homes picks up.
We are therefore seeing that homes,
being a stable and safe investment, are
increasingly taking the place of retail
real estate. This only makes sense, as
the lower sales generated by retailers
are currently driving down rents in the
retail market. This, in turn, lowers the
value of the retail properties.
Those involved in the public debate
tend to make the mistake of
generalisation, creating the impression
that retail investments generally involve
a high level of risk. FGH Bank maintains
that this is not the case. The
expectation is, rather, that value
differences in the retail sector will
Direct domestic real estate investments by Dutch institutional investors, in billions of euros
increase and that high-potential
locations could potentially increase in
value now and in the medium term.
However, the market needs to make
a clear distinction between highpotential and high-risk locations.
Fewer direct real estate
investments by institutional
investors
The slump in the real estate market
notwithstanding, the total amount of
money invested in real estate by
institutional investors increased once
again. By the end of 2012, Dutch
institutional investors held a total of
more than EUR 168 billion in real estate
holdings in their portfolios, which is
nearly EUR 15 billion more than at yearend 2011. The share of indirect real
estate investments, in particular, has
increased, which can be explained by
the book profits on real estate shares.
We do not have the figures for 2013
available yet, but we expect that the
item ‘Indirect real estate holdings’ will
once again have increased. At year-end
2012, real estate accounted for more
than 9.2% of total capital invested.
Unlike indirect investments, the share
in direct real estate investments by
Source: Statistics Netherlands; edited by FGH Bank
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2000
2001
Rental homes
2002
2003
2004
2005
Commercial real estate
FGH Real Estate Report 2014
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Other
TRENDS IN the real estate investment market
153
institutional investors has only declined
further, both in absolute and relative
terms. At year-end 2012, Dutch
institutional investors owned a total of
EUR 44.8 billion in direct real estate.
Slightly less than EUR 30 billion of this
amount consisted of domestic
investments, which amounts to roughly
67% of total direct investments. In
other words: when it comes to direct
real estate investments, Dutch
institutional investors continue to
favour the domestic market.
Remarkably, this share even rose
slightly in 2012.
Still, the fact that the total amount of
real estate holdings was less than EUR
30 billion in 2012 is a sign that all may
not be well; this amount has not been
this low since the turn of the
Millennium. Institutional investors have
been slowing down their direct
investments in real estate for years
now, which can also be explained
based on the portfolio strategy.
We do note that, despite the lower
total investment amount, investments
in rental properties are growing. The
main reason for this is the relatively
sharp growth in residential investments
‘The share of indirect
real estate investments,
in particular, has
increased.’
‘It is mainly
specialised funds
that are driving up
the rental property
market.’
154
by private investment funds. It is
therefore mainly specialised funds that
are driving up the rental property
market. On the other hand, the direct
investments in Dutch commercial real
estate (offices and retail) was just EUR
15 billion at the end of 2012, due in
part to the sharply lower investments in
offices. Direct investments in 2012
have been reduced by more than 40%
from 2001.
Dutch institutional investors are clearly
focusing more and more on rental
properties when it comes to their direct
investments. FGH Bank expects that
the share of rental homes in total direct
investments by Dutch institutional
investors will increase in the coming
years. This will be both in an absolute
sense, because the amended rental
market policies of the Dutch
government are providing them with
more opportunities to invest in rental
homes, and in a relative sense, because
they are likely to further downsize the
(Dutch) portfolios of offices and stores
on account of the weak market
conditions in the commercial real estate
market.
Initial yields on real estate in percentages
Sector
Offices
Source: FGH Bank
Prime locations
Other locations
5.8% – 7%
7% – 12%
Stores
4.5% - 5.75%
6% – 8%
Industrial space
7.50% – 8.5%
8.5% – 11%
Homes
4.0% - 5.25%
5% - 8%
Increase of spread in initial yields
With the real estate investment market
improving, we are getting a clearer
picture of movements in initial yields.
The ‘core’ and ‘core plus’ segments of
the real estate market are the most
dynamic by far. Nevertheless, the initial
yields paid are roughly equal to last
year. The only slight decrease we are
noticing is in the upper-premium
segment of the market (for offices,
retail and logistics centres). Investment
in non-prime real estate is looking
weaker across the board. This is both
because investment demand is weak
and because the prices involved in the
transactions completed are very low.
yields in the upper end of the market
will fall slightly as a result – provided
that long-term interest rates remain
low. We are again not likely to see any
significant demand in the non-prime
segment of the market in 2014, while
the oversupply will continue to drive
down prices.
The spread in initial yields is therefore
expected to increase further. FGH Bank expects investor demand to
continue into 2014, and that initial
FGH Real Estate Report 2014
TRENDS IN the real estate investment market
155
Summary real estate investment market
Investment market picks up
The Dutch real estate market saw a
spike in investor interest in 2013, with
total investments of more than EUR 5
billion. After 2011, this is the highest
level since the beginning of the crisis.
Investors know what they
want
The demand for investment real
estate is driven mainly by the growing
number of foreign investors operating
in the Dutch market. These investors
are choosing Dutch real estate as part
of their wider European strategies.
Investors are looking for larger
transactions and are focusing on
sought-after cities (mainly Amsterdam).
Many investors are looking for core real
estate, while in the office market we
are also seeing a demand for
opportunistic and distressed properties.
Real estate financing
market remains
vulnerable
Observers expect that foreign
financiers will re-enter the Dutch real
estate financing market. Although this
is occurring to some extent, we have
not yet seen any sharp increase. The
vacuum left behind by major Dutch
banks is not likely to be filled any time
soon. This has made the contribution
of equity essential. We do note,
however, that foreign financiers have
shifted their attention to niche areas,
including mezzanine loans, syndicate
loans and debt funds.
156
Investment picks up;
property values trail
behind (for now)
The larger amount invested in real
estate has not yet resulted in higher
property values.
The offices and industrial space
markets remain weak. Residential and
retail properties are stable in the upper
end of the market, but values are down
in non-prime locations.
This translates mainly into higher initial
yields in the non-prime segment of the
market.
Fall in direct investments
by institutional investors
Dutch institutional investors –
spearheaded by pension funds – have
significantly tapered off their direct
investments in Dutch real estate, to a
total of less than EUR 30 billion.
Investments in commercial real estate
are significantly lower, mainly due to
lower office investments. The amount
invested in homes is growing, because
specialised real estate investment funds
are focusing specifically on this
segment.
FGH Real Estate Report 2014
Trends in the real estate investment market
157
Glossary and acronyms
Supply
Office space, retail space/showroom and industrial space,
which is free for the market to rent or buy. It includes
existing properties and properties under construction or
undergoing renovation.
Take-up
The letting of and transactions relating to office space,
retailspace/showroom and industrial space.
Office space
Office space of more than 500 m² net floor area in
specific office buildings.
Retail/shops
Shops/showrooms of more than 200 m² net floor area.
Industrial space
Production and distribution space of more than 750 m²
net floor area (including office space).
Stock
Total size of the existing office,
retail and/or industrial floor space.
Vacancy
Office, retail and/or industrial space which is available for
occupation immediately.
Rent
Price per m² rentable floor area per year.
158
factsheets
Rents
The indicated range concerns the rents at the end of the year,
in euros per m² per annum and excluding VAT, for a readily
marketable property, fully let for a period of 5+5 years.
Expectations
J = stable
O = increases
P = decreases
Service index
The service index represents the ratio between the total surface
area and the number of residents. The following pages include
an overview of regional data per market segment (the office,
retail, industrial real estate market and residential market).
Would you like to find out more? Our website provides
access to an overview of the regional market data,
including an extensive explanation: www.fghbank.nl
Sources
ABF Research
Bak R.L.
CBS
IBIS
Local authorities
Locatus
NEPROM
NVM
Primos Forecast 2013
PropertyNL
Vastgoedmarkt
FGH Real Estate Report 2014
factsheets
159
FACTSHEET office market
province/cities
market structure
rents
Most prominent
office locations
Supply 2013 in m²
Take-up compared with
2008-2012 in %
Take-up 2013 in m²
Average take-up
2008-2012 in m²
Office space per resident
in m²
Stock 2013 in m²
Number of residents 2013
Province Drenthe
Assen
67,200
288,100
4.3
4,000
4,000
0%
32,200
Borgstee / Noorderstaete
Centrum / Stationsgebied
Oude Grachtpad
Peelerpark
Province Flevoland
Almere
195,800
591,600
3.0
15,600
17,800
14%
140,000
Almere Buiten
Almere Haven
Almere Stad / Zakencentrum
Gooisekant / Gooise Poort
Muziekwijk
Parkwijk
Lelystad
76,100
241,900
3.2
2,900
500
-83%
11,800
Centrum / Stationsgebied
Lelycenter
Province Friesland
Leeuwarden
96,300
582,000
6.0
7,500
900
-88%
42,000
Business Park Leeuwarden / FEC-City
Zone
Centrum / Stationsgebied
Oostergoweg
Tesselschadestraat
Province Gelderland
Apeldoorn
157,600
733,000
4.7
19,800
7,900
-60%
110,000
Apeldoorn-Noord
Centrum / Stationsgebied
Laan van Osseveld
Europalaan
Arnhem
150,600
1,122,100
7.5
30,300
25,500
-16%
176,000
Centrum / Stationsgebied
Gelderse Poort
IJsseloord II
Kronenburg
Kroonpark (Arnhem Zuid)
Velperweg
Nijmegen
167,900
485,400
2.9
11,300
9,000
-20%
62,000
Bedrijvenpark Lindenholt
Brabantse Poort
Spoorzone / Centrum / Singels
Province Groningen
Groningen
198,200
966,600
4.9
18,900
7,300
-61%
103,000
Centrum / Stationsgebied
Corpus den Hoorn
Europapark
Kranenburg
Martini Trade Park
Zernike Science Park
Province Limburg
Heerlen
Maastricht
88,400
430,600
4.9
5,600
0
-100%
46,500
Centrum
122,900
509,200
4.1
11,600
6,900
-41%
74,000
Centrum / Stationsgebied
Céramique
Randwijck
160
development prospects
85-100
j
100-120
100-120
90-120
j
90-110
90-110
90-110
j
90-115
90-115
85-100
j
80-115
80-110
75-100
j
70-100
70-100
70-90
j
100-160
100-160
90-145
j
90-135
80-115
75-110
j
90-115
80-100
70-90
j
90-115
80-100
70-90
j
80-110
80-110
65-100
j
60-90
60-90
50-80
j
90-110
90-110
85-110
j
95-120
95-120
90-115
j
80-100
80-100
75-100
j
90-110
90-110
85-110
j
95-120
90-115
80-115
p
115-140
90-130
85-125
j
100-125
90-115
80-110
p
120-135
110-130
100-125
j
110-160
100-150
100-150
120-130
115-130
120-135
110-130
95-120
90-115
85-110
j
100-130
100-120
90-115
j
110-140
100-120
90-120
j
85-115
75-110
75-110
p
110-120
90-115
85-115
j
115-150
100-150
100-145
j
120-135
120-135
110-135
j
Planning capacity 2013
in BFS in m²
85-100
Under construction 2013
in BFS (Business Floor Space)
in m²
Most prominent new
building locations/
plans
Expectation 2014
Range for rents
2013 in €/m²
Range for rents
2012 in €/m²
Range for rents
2011 in €/m²
85-100
Het Palet
10,000
Almere Poort, Olympiakwartier Oost
40,000
WTC
6,600
Minx Kantorencentrum
12,000
j
Business Park IJsseloord II
90,000
90-125
p
La Mairesse
100-125
j
Brabantse Poort
12,000
Kantorenkwadrant Euroborg III
50,000
85-125
85-125
80-110
j
125-140
125-140
120-135
j
115-130
100-130
100-125
j
100-125
100-125
85-115
j
85-100
85-100
80-100
j
100-125
100-125
90-120
j
Maankwartier
110-140
110-140
100-135
j
Avenue2
110-135
110-135
100-130
j
100-130
90-125
80-110
p
FGH Real
Vastgoedbericht
Estate Report2014
2014
5,200
factsheet office market
14,000
16,500
Source: take-up and supply PropertyNL
161
FACTSHEET office market
province/cities
market structure
rents
Most prominent
office locations
Supply 2013 in m²
Take-up compared with
2008-2012 in %
Take-up 2013 in m²
Average take-up
2008-2012 in m²
Office space per resident
in m²
Stock 2013 in m²
Number of residents 2013
Province Noord-Brabant
Breda
180,000
723,000
4.0
21,300
11,200
-47%
142,000
Claudius Prinsenlaan e,o,
Stationsgebied
Westerhage / Steenakker
Den Bosch
143,600
970,700
6.8
30,900
22,700
-27%
115,500
De Brand
De Herven
Pettelaarpark
Stationsgebied / Paleiskwartier
Eindhoven
221,000
1,493,800
6.8
39,900
29,700
-26%
211,000
Eindhoven Airport / Flight Forum
Ekkersrijt / Science Park
Centrum overig
Fellenoord / Stationsgebied
Strijp-S
Poot van Metz
Beukenlaan e,o,
Tilburg
210,000
479,500
2.3
12,000
12,000
0%
69,000
Centrum / Stationsgebied
’t Laar
Province Noord-Holland
Alkmaar
95,000
377,700
4.0
22,800
13,000
-43%
47,000
Amstelveen
84,800
647,900
7.6
12,400
13,200
6%
175,000
Alkmaar
Bovenkerk-Legmeer
Centrum
Commerce Park
Amsterdam
809,200
6,076,700
7.5
230,900
247,600
7%
1,001,500
Amstel Business Park
Centrum / binnenstad
De Omval
Noord
Oost
Riekerpolder
Teleport / Sloterdijk
West
Zuidas
Zuidelijke IJ-oevers
Zuidoost, Amstel III
Zuidoost, Centrumgebied
Diemen
25,900
231,600
8.9
4,800
3,900
-19%
20,500
Bergwijkpark
Haarlem
154,800
536,800
3.5
12,200
9,400
-23%
58,000
Centrum / binnenstad
Diemen-Zuid
Schalkwijk
Waarderpolder
162
development prospects
Planning capacity 2013
in BFS in m²
Under construction 2013
in BFS (Business Floor Space)
in m²
Most prominent new
building locations/
plans
Expectation 2014
Range for rents
2013 in €/m²
Range for rents
2012 in €/m²
Range for rents
2011 in €/m²
110-150
100-140
100-135
p
Digit Parc
15,000
110-130
100-130
100-140
j
Gerechtsgebouw Breda
27,000
120-135
120-135
110-130
p
OV-Terminal
22,000
100-135
100-135
100-130
j
Paleiskwartier (diverse projecten)
47,000
100-135
90-125
90-125
p
125-150
120-150
110-150
p
130-160
130-160
130-160
j
120-145
110-135
95-135
p
Flight Forum
50,000
110-130
100-130
90-120
p
Rabobank Fellenoord, nieuwbouw
25,000
-
-
110-160
j
Strijp-S (diverse projecten)
75,000
-
-
110-165
j
-
-
65-100
j
-
-
110-130
p
-
-
120-140
p
110-145
100-140
100-135
j
Nieuwbouw UWV /
Gemeente, Zwijsen-locatie
110-130
100-130
95-125
p
Spoorzone
50,000
100-135
90-135
85-125
j
Spoorzone Alkmaar
11,000
100-150
100-150
90-140
j
130-185
125-150
120-140
j
110-185
100-165
90-140
j
100-140
100-130
90-125
j
Akzo Nobel, Zuidas (Beethoven)
13,500
150-275
150-275
150-275
j
Deloitte / AKD, Zuidas (Kenniskwartier)
40,000
150-225
150-225
150-225
j
Houthavens
15,000
10,000
85-160
85-160
80-150
j
NDSM Werf
110-175
100-160
90-150
j
Science Park Amsterdam
140-190
130-175
115-165
j
Stibbe, Zuidas (Beethoven)
100-140
90-135
85-125
j
Zuidas (diverse projecten)
100-140
85-130
80-125
j
225-325
225-325
225-325
j
120-215
120-215
120-210
j
85-125
80-120
80-120
j
105-170
100-165
100-165
j
70-130
70-115
70-110
j
70-115
70-100
70-100
j
125-175
115-160
110-160
j
80-125
80-110
80-110
j
80-125
75-115
75-115
j
FGH Real Estate Report 2014
Mariastichting, Leidsevaart
factsheet office market
7,500
15,000
14,500
175,000
8,000
Source: take-up and supply PropertyNL
163
FACTSHEET office market
province/cities
market structure
rents
Most prominent
office locations
Supply 2013 in m²
Take-up compared with
2008-2012 in %
Take-up 2013 in m²
Average take-up
2008-2012 in m²
Office space per resident
in m²
Stock 2013 in m²
Number of residents 2013
Province Noord-Holland
Haarlemmermeer
144,200
1,409,800
9.8
48,600
21,100
-57%
291,500
(Hoofddorp en Schiphol)
Hoofddorp
Beukenhorst Oost
Beukenhorst West
Beukenhorst Zuid
Centrum
De Hoek
Schiphol
Schiphol Centrum
Schiphol Oost
Schiphol Rijk
Schiphol Zuid
Hilversum
86,500
625,300
7.2
15,700
14,900
-5%
82,200
Arenapark
Centrum / stationsgebied
Mediapark
Zaanstad
150,600
254,400
1.7
5,600
1,900
-66%
33,500
Centrum
Enschede
158,800
444,200
2.8
14,800
12,300
-17%
79,500
Business & Science Park /
Hengelosestraat
Hengelo
81,000
280,600
3.5
6,100
1,400
-77%
49,500
Centrum / Stationsgebied
123,000
778,000
6.3
20,300
17,800
-12%
138,000
Province Overijssel
Centrum / Stationsgebied
Westermaat
Zwolle
A28-zone
Centrum
Hanzeland
Oosterenk (Zone Ceintuurbaan)
Province Utrecht
Amersfoort
150,700
851,300
5.6
33,900
21,300
-37%
155,300
Bergkwartier
Centrum / Stadsring
De Brand / Calveen
De Hoef
Stationsgebied
Vathorst / Podium
Houten
48,400
245,600
5.1
5,100
5,300
4%
37,000
Nieuwegein
61,000
515,000
8.4
13,500
7,500
-44%
105,000
Molenzoom / Stationsgebied
Merwestijn
Plettenburg / Rijnhuizen
Stadscentum / City Plaza
Utrecht
327,200
2,714,000
8.3
89,100
96,300
8%
364,000
Centrum
Kanaleneiland
Lage Weide
Maliebaan
Overvecht
Papendorp
Rijnsweerd
Stationsgebied
164
development prospects
Planning capacity 2013
in BFS in m²
Under construction 2013
in BFS (Business Floor Space)
in m²
Most prominent new
building locations/
plans
Expectation 2014
Range for rents
2013 in €/m²
Range for rents
2012 in €/m²
Range for rents
2011 in €/m²
Hoofddorp
90-140
90-130
80-120
j
Business Garden Hoofddorp
20,700
64,200
75-115
70-110
65-100
j
Beukenhorst Zuid / Park 20/20
(diverse projecten)
125-175
120-170
110-160
j
Blue Water, Beukenhorst Zuid /
Park 20/20
85-150
80-145
75-140
j
75-120
75-120
70-110
j
200-300
175-300
175-300
j
100-150
100-140
80-125
j
85-125
80-125
80-125
j
j
8,200
Schiphol
The Base (herontwikkeling vml, Triport)
53,000
85-125
80-120
80-120
115-160
115-155
115-155
p
95-140
95-135
95-130
j
100-150
100-150
100-150
j
80-125
80-120
80-120
j
Inverdan (diverse projecten)
35,000
100-125
90-115
80-110
p
Zuiderval (diverse projecten)
48,900
120-145
110-140
100-140
j
100-130
90-120
85-115
j
100-130
85-115
80-110
p
110-160
100-150
100-150
j
110-160
100-150
100-150
j
110-160
110-155
105-145
p
110-140
100-130
90-120
p
110-160
110-155
110-155
j
Eemcenter
16,000
100-145
90-140
90-135
p
The Works, Amsterdamseweg
65,000
85-120
80-115
80-115
p
90-120
85-115
80-115
p
120-160
115-155
115-150
p
115-145
110-140
110-135
j
90-120
90-115
85-110
p
80-100
75-100
75-100
p
85-100
75-100
70-100
p
90-140
85-130
80-120
p
125-180
125-180
125-180
j
Jaarbeursplein
50,000
85-130
80-130
75-130
p
Leidsche Rijn Centrum
70,000
80-115
70-110
65-110
p
Papendorp
150-240
150-225
140-225
j
Stadskantoor Jaarbeursplein
75-110
75-100
75-100
p
150-190
150-180
150-180
p
120-160
120-160
120-160
p
135-175
135-175
135-175
j
FGH Real Estate Report 2014
Uitbreiding en renovatie Rechtbank
factsheet office market
26,000
46,000
65,000
Source: take-up and supply PropertyNL
165
FACTSHEET office market
province/cities
market structure
rents
Most prominent
office locations
Supply 2013 in m²
Take-up compared with
2008-2012 in %
Take-up 2013 in m²
Average take-up
2008-2012 in m²
Office space per resident
in m²
Stock 2013 in m²
Number of residents 2013
Province Utrecht
Woerden
50,500
220,300
4.4
6,800
3,900
-43%
26,500
Middelland / Snel en Polanen
Zeist
61,300
306,100
5.0
7,000
4,500
-36%
31,500
Boulevard
Utrechtseweg
Province Zeeland
Middelburg
47,700
148,500
3.1
900
0
-100%
19,100
66,200
488,500
7.4
14,300
9,900
-31%
134,000
Middelburg
Province Zuid-Holland
Capelle aan den IJssel
Capelle Office Park
Fascinatio / Rhijnspoor
Hoofdweggebied
Rivium
Delft
Den Haag
99,900
404,300
4.0
10,100
2,400
-76%
38,500
509,300
4,139,800
8.1
80,600
103,200
28%
474,000
Delft
Beatrixkwartier
Congresgebouwgebied
De Binckhorst
Laakhaven / Holland Spoor
Lange Voorhout
Nieuw Centrum / Stationsgebied
Dordrecht
118,700
318,600
2.7
8,500
1,600
-81%
64,000
Amstelwijck
71,000
347,200
4.9
6,500
2,100
-68%
84,000
Goudse Poort
Centrum
Gouda
Stationsgebied / Binnenstad
Leiden
121,200
520,700
4.3
14,800
25,100
70%
58,200
Kanaalpark / Lammenschans
Plesmanlaan / Science Park
Stationsgebied
Rijswijk
47,600
892,400
18.7
13,200
13,800
5%
205,300
Hoornwijck
Plaspoelpolder
Stationsgebied / Eisenhowerplein
Rotterdam
617,300
3,449,200
5.6
114,200
67,900
-41%
767,000
Blaak / Westblaak
Brainpark I
Brainpark II
Brainpark III
De Boompjes
Kop van Zuid
Prins Alexander / Oosterhof
Waalhaven
Weena / Coolsingel
Zuidplein
Zoetermeer
123,600
638,300
5.2
21,800
13,000
-40%
107,500
Afrikaweg
Rokkeveen
Stadscentrum
166
development prospects
Planning capacity 2013
in BFS in m²
Under construction 2013
in BFS (Business Floor Space)
in m²
Most prominent new
building locations/
plans
Expectation 2014
Range for rents
2013 in €/m²
Range for rents
2012 in €/m²
Range for rents
2011 in €/m²
75-110
75-105
70-105
j
120-165
120-165
120-165
j
120-165
120-165
120-165
j
95-135
90-130
80-125
j
100-135
90-130
80-120
j
115-145
90-140
90-140
j
90-115
80-115
80-115
j
90-135
90-135
80-125
j
90-150
80-150
80-150
j
Spoorzone
25,000
130-195
125-195
125-195
j
De Monarch (III en IV)
38,000
115-165
115-160
100-160
j
Eurojust
85-125
75-125
60-125
j
Hoge Raad der Nederlanden
15,000
90-140
90-135
80-125
j
Internationaal Strafhof
47,000
170-250
160-250
160-250
j
Ypenburg west
30,000
135-195
130-195
130-200
j
110-135
100-125
75-110
j
Amstelwijck remaining
45,000
100-135
100-130
75-125
j
80-125
75-125
75-125
j
90-145
85-145
85-150
j
90-135
85-145
85-145
j
115-160
115-160
115-160
j
100-160
100-160
100-160
j
95-135
95-135
90-130
j
80-115
65-115
60-115
j
90-145
90-130
90-125
j
120-170
120-165
110-160
j
Delftseplein
125-160
115-160
110-155
j
First Rotterdam
42,000
140-165
130-160
125-155
j
Forum Rotterdam
(voormalig ABN Amro)
15,000
140-165
130-160
125-155
j
Schiekadeblok
135-170
130-165
120-160
j
Stadskantoor Rotterdam
140-180
130-170
130-190
j
115-155
110-145
105-140
j
95-130
90-130
80-120
j
140-185
120-170
120-180
j
100-140
100-135
90-130
j
90-115
80-115
80-115
j
100-135
90-135
90-135
j
90-125
80-125
80-125
j
FGH Real Estate Report 2014
Stationsgebied
Heerema Marine Contractors
(herontwikkeling)
factsheet office market
5,000
18,000
21,500
45,000
108,000
23,500
Source: take-up and supply PropertyNL
167
FACTSHEET retail market
province/cities
market structure
Most prominent
shopping streets
Range for rents
2011 in €/m²
Range for rents
2012 in €/m²
Empty objects in %
(national 6,9%)
Take-up compared
2008-2012 in %
Take-up 2013 in m²
Sales of floor space
in m² 2013
207,500
Average take-up
2008-2012 in m²
Number of residents 2013
67,200
rents
Gedempte Singel
175-250
175-250
Buymansplein / Forum
225-450
225-450
Kruisstraat
150-250
150-250
Mercuriusplein
275-450
275-450
Hoofdstraat
125-275
125-275
Noorderstraat-Derkstraat
150-250
150-250
Vlinderpassage
225-350
225-350
Bottelaarspassage
225-325
225-325
Citadel
400-700
400-700
Grote Markt
175-275
175-275
Korte Promenade
200-325
200-325
Stadhuisplein
275-600
275-600
Stationsstraat
300-650
300-650
Centrum, Dukaatpassage
200-425
200-425
De Wissel
250-450
250-450
Neringspassage
225-350
225-350
Nieuwestad
250-650
250-650
Ruiterskwartier
125-250
125-250
Wirdumerdijk
275-650
275-650
Zaailand
175-300
175-300
Brinklaan
165-325
150-300
Hoofdstraat
350-800
350-800
Province Drenthe
Assen
Emmen
108,100
308,900
7,200
4,200
13,200
4,800
83%
14%
11.1%
7.8%
Province Flevoland
Almere
195,800
Lelystad
76,100
291,300
153,300
5,900
3,300
14,600
1,900
147%
-42%
5.9%
9.0%
Province Friesland
Leeuwarden
96,300
282,600
2,300
2,000
-13%
8.1%
Province Gelderland
Apeldoorn
157,600
Arnhem
150,600
311,700
291,100
9,200
7,900
4,600
11,200
-50%
42%
7.6%
6.6%
Korenstraat
165-325
150-300
Bakkerstraat
250-800
250-800
900-1,050
900-1,050
450-900
450-900
700-1,100
700-1,100
Roggestraat
600-950
600-950
Steenstraat
100-250
100-250
Vijzelstraat
650-1,100
650-1,100
Achter de Doelen
250-425
250-425
Grote Straat
225-450
200-450
Maandereind
150-250
150-250
Grote Oord
Jansstraat
Ketelstraat
Ede
110,600
168
178,300
8,600
5,900
-31%
5.8%
development prospects
Range for rents
2013 in €/m²
Expectation 2014
Planning capacity 2013
in BFS in m²
Range for rents
2012 in €/m²
Under construction 2013
in BFS (Business
Floor Space) in m²
Most prominent new
building locations/
redevelopments
Range for rents
2011 in €/m²
Most prominent
shopping centers
200-400
200-400
j
50-75
50-75
50-75
j
Winkelcentrum de
Weiert
175-450
175-450
175-450
j
Willinkplein-Zuid
j
Stadshart Almere
400-700
400-700
350-700
j
Almere Buiten (fase 2),
Centrum Noordzijde
350-700
j
’t Circus
275-500
275-500
250-475
j
Olympiakwartier,
P. de Coubertinlaan
22,000
150-250
j
Winkelcentrum
Buiten­­mere,
Almere-Buiten
18,000
200-275
j
250-575
j
275-625
j
175-400
j
Batavia Stad Shopping
Outlet
225-425
j
De Gordiaan
200-325
p
250-650
j
125-250
j
275-650
j
150-300
j
150-300
p
Oranjerie
350-750
j
Woonboulevard
Het Rietveld
150-300
p
250-750
p
Range for rents
2013 in €/m²
Expectation 2014
200-400
175-250
j
De Triade
225-450
j
Woonboulevard
Borgstee
150-250
j
275-450
j
125-275
j
150-250
j
225-350
j
150-275
200-300
200-300
j
Batavia Stad Fase III, IV, V
8,000
80-120
80-120
70-110
j
Herontwikkeling ABC
complex, Neringpassage
8,100
Woonboulevard
Palazzo
50-75
50-75
40-70
j
Winkelpark De
Centrale
65-100
65-100
65-100
j
De Centrale Retailpark
250-650
200-650
200-600
p
Anklaar
Kronenburg
j
Musiskwartier
450-850
p
Presikhaaf
700-1,050
p
Woonboulevard
Gelderse Poort
600-950
p
100-225
p
p
225-400
p
200-425
p
150-225
p
7,000
200-300
900-1,000
650-1,050
6,100
FGH Real Estate Report 2014
16,000
55-80
55-70
50-70
p
Omnisport,
De Voorwaarts
300-450
300-450
300-425
j
OV Terminal Arnhem
1501,050
1501,000
150-900
p
Schuytgraaf,
wijkwinkelcentrum
200-350
200-350
200-350
j
65-90
65-85
65-85
p
factsheet retail market
20,000
15,000
4,200
8,700
Source: take-up and supply PropertyNL
169
FACTSHEET retail market
province/cities
market structure
rents
Most prominent
shopping streets
Range for rents
2011 in €/m²
Range for rents
2012 in €/m²
Empty objects in %
(national 6,9%)
Take-up compared
2008-2012 in %
Take-up 2013 in m²
Average take-up
2008-2012 in m²
Sales of floor space
in m² 2013
Number of residents 2013
Broerstraat
650-900
650-900
Burchtstraat
375-950
375-900
Marikenstraat
300-500
300-500
Moenenstraat
175-300
175-300
A-Kerkhof
250-500
250-500
Carolieweg
175-300
175-300
Province Gelderland
Nijmegen
167,900
260,900
10,700
12,500
17%
6.5%
Province Groningen
Groningen
198,200
464,300
17,000
11,200
-34%
6.6%
Herestraat
600-1,400
600-1,400
Vismarkt
250-700
250-700
Waagstraat
250-500
250-500
Zwanestraat
200-350
200-350
Promenade I en II
300-600
300-600
Saroleastraat I
450-750
450-750
Saroleastraat II
300-450
250-450
Grote Staat
750-1,400
750-1,400
Kleine Staat
750-1,200
750-1,200
Maastrichter Brugstraat
Province Limburg
Heerlen
88,400
Maastricht
122,900
Roermond
57,000
338,700
245,000
232,800
4,100
6,100
4,800
10,200
10,200
2,100
149%
67%
-56%
16.6%
8.5%
8.8%
600-1,100
600-1,100
Muntstraat
500-850
500-850
Spilstraat
450-700
450-700
Stokstraat
400-700
400-700
Wolfstraat
500-800
500-800
Wycker Brugstraat
300-600
300-600
Graaf Gerardstraat
250-350
250-350
Hamstraat
200-350
200-350
Steenweg
300-600
300-600
Varkensmarkt
300-550
300-550
550-1,000
550-1,000
Ginnekenstraat
450-950
450-950
Karrestraat
550-950
550-950
Ridderstraat
400-700
400-700
Hinthamerstraat
500-750
500-750
600-1,050
600-1,050
400-750
400-750
Province Noord-Brabant
Breda
180,000
Den Bosch
143,600
413,200
285,600
15,800
6,800
17,000
10,200
8%
50%
7.9%
5.3%
Eindstraat
Hooge Steenweg
Kerkstraat
Markt
Pensmarkt
Schapenmarkt
170
500-850
500-850
500-1,000
500-1,000
400-650
400-650
development prospects
Range for rents
2013 in €/m²
Expectation 2014
Planning capacity 2013
in BFS in m²
Range for rents
2012 in €/m²
Under construction 2013
in BFS (Business
Floor Space) in m²
Most prominent new
building locations/
redevelopments
Range for rents
2011 in €/m²
Most prominent
shopping centers
j
Dukenburg
350-550
350-550
325-500
j
Plein 1944
350-850
j
De Molenpoort
150-400
150-375
150-350
p
Waalfront
275-475
p
Woonboulevard
Novium
60-85
60-80
60-75
p
175-300
p
200-450
j
Meubelboulevard
Hoendiep
60-85
60-85
50-85
j
Oostwand Grote Markt
125-250
j
Paddepoel
200-550
200-550
175-450
j
Winkelcentrum
Paddepoel, uitbreiding
600-1,300
j
Vinkhuizen
140-180
140-180
140-180
j
250-700
j
Westerhaven
100-350
100-350
100-350
j
250-500
j
Woonforum
Peizerweg
60-90
60-90
60-90
j
175-300
j
250-550
p
Corio Center
(ground floor)
350-600
300-600
250-550
p
Maankwartier
400-700
p
Corio Center
(souterrain)
125-160
125-160
100-135
p
Schinkelkwadrant-Zuid,
De Plu
17,000
200-400
p
Woonboulevard
In de Cramer
65-90
65-90
60-90
p
Woonboulevard fase 3
8,000
750-1,400
j
Brusselse Poort
200-400
200-400
200-400
j
Belvédère (Bosscherveld)
fase 1
20,000
750-1,200
j
Entre Deux
4001,000
4001,000
350-900
j
Uitbreiding Brusselse
Poort
10,000
550-1,000
j
Mosae Forum
250-750
200-750
200-700
p
450-800
j
400-650
j
350-650
p
450-750
j
300-600
j
250-350
p
Roercenter
150-250
150-250
150-250
j
Designer Outlet Center
fase 4
10,000
200-350
p
Designer Outlet
Center
200-450
200-450
200-450
j
300-600
p
300-550
p
550-1,000
j
De Barones
350-650
350-650
350-600
p
Achter de Lange Stallen
24,000
450-950
j
Woonboulevard Breda
75-100
75-100
75-100
j
Hoge Vught
450-900
j
400-650
j
450-750
j
Range for rents
2013 in €/m²
Expectation 2014
650-850
600-1,050
j
350-700
j
450-800
j
500-1,000
j
400-650
j
11,300
2,800
Winkelcentrum Arena
FGH Real Estate Report 2014
70-100
250-450
70-100
250-450
70-100
250-450
9,500
9,000
j
GZG-terrein 1st fase
12,000
p
Uitbreiding Bossche
Woonboulevard
11,000
Willemspoort
factsheet retail market
5,000
13,500
OV Terminal Breda
Bossche Boulevard
10,000
4,000
Source: take-up and supply PropertyNL
171
FACTSHEET retail market
province/cities
market structure
rents
Most prominent
shopping streets
Range for rents
2011 in €/m²
Range for rents
2012 in €/m²
Empty objects in %
(national 6,9%)
Take-up compared
2008-2012 in %
Take-up 2013 in m²
Average take-up
2008-2012 in m²
Sales of floor space
in m² 2013
Number of residents 2013
750-1,350
750-1,350
Hermanus Boexstraat
450-650
450-650
Hooghuisstraat
400-650
400-650
Marktstraat
500-900
500-900
500-1,000
500-1,000
Province Noord-Brabant
Eindhoven
221,000
443,400
18,400
16,600
-10%
9.4%
Demer
Rechtestraat
Tilburg
Vrijstraat
250-550
350-550
210,000
319,700
7,500
12,900
72%
7.4%
Heuvelstraat
400-900
400-900
95,000
286,100
7,800
12,700
63%
7.4%
De Laat
175-550
175-550
Langestraat
325-700
325-700
Payglop
500-650
500-650
Zaagland
250-400
250-400
-
-
Beethovenstraat
500-750
500-750
Cornelis Schuytstraat
500-950
500-950
850-1,000
850-1,000
300-600
300-600
Heiligeweg
1,5002,250
1,5002,250
Kalverstraat
1,8002,500
1,8002,500
Kinkerstraat
225-400
225-400
Leidsestraat
1,3002,000
1,3002,000
Nieuwendijk
700-2,000
700-2,000
P.C. Hooftstraat
900-1,500
900-1,500
Rokin
550-800
550-800
Van Baerlestraat
300-750
300-750
Anegang
225-475
225-475
Barteljorisstraat
350-550
350-550
Generaal Cronjéstraat
150-250
150-250
Grote Houtstraat
400-950
400-950
Province Noord-Holland
Alkmaar
Amstelveen
84,800
122,700
1,800
1,600
-11%
4.2%
Rembrandtweg
Amsterdam
809,200
1,136,800
42,400
75,600
78%
3.8%
Damrak
Ferdinand Bolstraat
Haarlem
154,800
172
261,100
6,300
4,600
-27%
4.9%
development prospects
Range for rents
2013 in €/m²
Expectation 2014
Heuvelgalerie
200-650
200-650
150-550
p
450-650
g
Piazza Center
3501,000
3501,000
300-900
p
400-650
j
Woensel
300-650
250-650
250-600
p
500-900
j
Woonboulevard
Ekkersrijt
75-115
75-115
75-115
j
500-1,000
j
De Admirant /
Nieuwe Emmasingel
350-550
300-500
250-450
p
300-500
j
400-900
j
Emmapassage
275-375
275-375
250-350
p
AaBe-complex
27,000
Heyhoef
175-250
175-250
175-250
j
Herontwikkeling
omgeving Stationsplein
Pieter Vreedeplein
250-375
250-375
250-350
p
Wagnerplein
100-150
100-150
100-150
7,000
4,000
Winkelcentrum Heyhoef
Noorder Arcade
5,000
Winkelcentrum
Koningsoord
(Berkel Enschot)
12,800
Koedijkerstraat
6,100
150-500
j
250-700
j
450-600
j
200-350
j
Stadshart Amstelveen
500-850
500-850
500-900
j
150-400
j
Winkelcentrum
Binnenhof
500-700
500-700
500-700
j
400-800
j
Amsterdamse Poort
300-550
300-550
300-550
j
Beurspassage,
Damrak / Nieuwendijk
20,000
500-1,000
j
Arena Boulevard
175-225
125-200
125-200
j
Groot Gelderlandplein,
uitbreiding
8,000
850-1,000
j
Boven ’t Y /
Buikslotermeerplein
350-700
350-700
300-700
j
Rokin (Fortis-locatie)
250-600
j
Groot Gelderlandplein
350-650
350-650
350-650
j
Rokin Plaza
6,000
1,5002,250
j
Kalvertoren
4001,600
4001,600
4001,600
j
Station Amsterdam
Centre
4,500
1,8002,500
j
Magna Plaza
200-600
200-600
200-600
j
Winkelcentrum Mosplein
225-400
j
Osdorpplein
250-450
250-450
250-450
j
Zuidas (Ravel), Van
Leijenberghlaan
1,3002,000
j
Villa Arena
80-150
80-150
80-150
j
700-2,000
j
1,0001,600
j
550-800
g
300-750
j
200-450
j
350-550
350-550
250-500
j
350-550
j
125-275
j
400-950
j
g
Noorder Arcade /
Ringerscomplex
(renovatie)
Winkelcentrum
Schalkwijk
FGH Real Estate Report 2014
55,000
Winkelcentrum Westwijk
Brinkmanpassage
8,000
10,000
7,500
10,000
7,700
Schalkstad (eerste fase)
factsheet retail market
Planning capacity 2013
in BFS in m²
Range for rents
2012 in €/m²
j
Under construction 2013
in BFS (Business
Floor Space) in m²
Range for rents
2011 in €/m²
Most prominent new
building locations/
redevelopments
Expectation 2014
Most prominent
shopping centers
Range for rents
2013 in €/m²
750-1,350
16,000
Source: take-up and supply PropertyNL
173
FACTSHEET retail market
province/cities
market structure
rents
Most prominent
shopping streets
Range for rents
2011 in €/m²
Range for rents
2012 in €/m²
Empty objects in %
(national 6,9%)
Take-up compared
2008-2012 in %
Take-up 2013 in m²
Average take-up
2008-2012 in m²
Sales of floor space
in m² 2013
Number of residents 2013
Gedempte Gracht
250-425
250-425
Westzijde
150-250
150-250
Korte Bisschop
500-800
500-800
Lange Bisschop
225-800
225-800
Havenstraatpassage
200-400
175-300
Hofpassage
350-500
325-475
Kalanderstraat
350-800
350-800
Langestraat
300-500
275-450
Van Heekplein
350-850
350-850
Brinkstraat
300-450
275-425
Markt
200-350
200-350
Nieuwstraat
300-500
275-450
Telgen
300-500
300-500
Broerenstraat
250-450
250-450
Diezerstraat
400-1,050
400-1,050
Grote Markt
250-475
250-475
Roggenstraat
300-500
300-500
Spiegelstraat
225-350
225-350
Vismarkt
160-300
160-300
Weeshuisstraat
350-550
350-550
Langestraat
225-700
225-650
Utrechtsestraat
500-700
450-600
Varkensmarkt
200-625
250-550
750-1,000
600-950
750-950
700-950
1,0001,500
1,0001,450
600-900
500-850
Oudegracht
750-1,300
700-1,300
Oudkerkhof
475-650
450-550
800-1,400
750-1,400
750-950
700-950
Province Noord-Holland
Zaanstad
150,600
323,900
9,200
12,900
40%
5.1%
Province Overijssel
Deventer
98,400
Enschede
158,800
Hengelo
81,000
Zwolle
123,000
192,800
308,700
199,600
231,200
3,000
11,400
5,900
4,600
5,100
14,300
5,700
11,700
70%
25%
-3%
154%
8.4%
9.3%
10.9%
6.8%
Province Utrecht
Amersfoort
150,700
Nieuwegein
Utrecht
295,400
7,600
23,800
213%
3.9%
61,000
114,300
800
500
-38%
3.9%
327,200
526,500
14,800
25,300
71%
4.7%
Bakkerstraat
Choorstraat
Lange Elisabethstraat
Lange Viestraat
Steenweg
Vredenburg
174
development prospects
j
Shopping Centre
Zaandam
60-80
60-80
60-80
j
125-225
j
Woonboulevard
Zaanplein
60-85
60-85
60-85
j
475-800
p
De Boreel
100-200
100-200
100-200
p
200-800
p
De Snipperling
60-75
55-70
55-70
p
150-250
p
De Klanderij
400-750
400-750
400-750
j
Miro-complex
5,500
300-450
p
Twentec
175-275
175-275
175-275
p
Stokhorst, Brakershorst
5,600
325-800
p
Woonboulevard
Schuttersveld
50-75
45-70
45-70
p
250-400
p
350-850
j
225-400
p
Retail Park Plein
Westermaat
80-110
75-110
75-110
j
175-325
p
Lange Wemen
(Centrumplan-Noord)
250-425
p
Westermaat Plein (fase III)
250-450
p
250-450
p
Stadshagen
400-1,050
j
Woonboulevard
Zwolle
250-475
j
300-500
p
225-350
p
150-300
p
325-525
j
225-600
j
350-600
250-550
Planning capacity 2013
in BFS in m²
Under construction 2013
in BFS (Business
Floor Space) in m²
Most prominent new
building locations/
redevelopments
Expectation 2014
Range for rents
2013 in €/m²
Range for rents
2012 in €/m²
Range for rents
2011 in €/m²
Most prominent
shopping centers
Expectation 2014
Range for rents
2013 in €/m²
250-425
Zaans Medisch Centrum
6,100
Keizerslanden
7,300
Hart van Zuid
5,000
9,000
21,000
175-225
175-225
175-225
j
Ikea Zwolle
32,000
50-75
45-70
45-70
p
Kamperpoort
10,000
Emiclaerhof
150-250
150-250
150-250
j
Retailpark Amersfoort,
Amsterdamseweg
10,000
p
St. Jorisplein
300-550
275-550
250-500
p
Winkelcentrum Vathorst
fase II
p
Leusderweg
-
-
150-275
j
300-650
275-650
250-600
p
City Plaza
Muntplein, De Batau
Stadskwartier fase II
Passage
3001,250
3001,250
3001,300
g
Bijenkorf uitbreiding
Kanaleneiland
200-350
200-325
200-300
j
Hoog Catharijne,
uitbreiding
j
Overvecht
250-600
200-550
200-500
p
Leidsche Rijn Centrum
400-750
j
Woonboulevard
Utrecht
75-125
75-125
75-125
j
Meubelboulevard / IKEA
600-1,300
p
OV Terminal Utrecht
Centraal
400-550
p
Winkelcentrum
Kanaleneiland,
uitbreiding
750-1,300
j
Winkelcentrum
Overvecht, uitbreiding
700-900
p
Winkelcentrum Terwijde,
Leidsche Rijn
600-900
j
Hoog Catharijne
600-950
p
1,0001,400
FGH Real Estate Report 2014
factsheet retail market
3,500
5,300
8,000
6,000
35,000
31,000
26,500
8,000
6,000
15,000
12,000
Source: take-up and supply PropertyNL
175
FACTSHEET retail market
province/cities
market structure
Most prominent
shopping streets
Range for rents
2011 in €/m²
Range for rents
2012 in €/m²
Empty objects in %
(national 6,9%)
Take-up compared
2008-2012 in %
Take-up 2013 in m²
Sales of floor space
in m² 2013
129,500
Average take-up
2008-2012 in m²
Number of residents 2013
47,700
rents
Lange Delft
350-600
300-600
Langeviele
200-325
200-325
Brabantse Turfmarkt
200-475
175-475
Jacob Gerritstraat
400-550
375-550
Paradijspoort
300-600
300-600
500-1,050
500-1,000
Hoogstraat
600-900
600-900
Korte Poten
250-350
225-350
Lange Poten
300-400
300-400
Noordeinde
200-550
200-500
Passage
400-550
400-550
1,0001,450
900-1,450
900-1,250
900-1,250
600-900
500-900
Province Zeeland
Middelburg
1,000
1,300
30%
7.2%
Province Zuid-Holland
Delft
99,900
Den Haag
509,300
176,300
730,800
3,000
20,200
1,100
40,200
-63%
99%
5.0%
7.3%
Grote Marktstraat
Spuistraat
Venestraat
Vlamingstraat
Wagenstraat
Dordrecht
118,700
Leiden
121,200
Rotterdam
617,300
182,100
158,700
978,000
4,300
5,100
46,800
3,800
7,300
43,600
-12%
43%
-7%
9.4%
5.5%
8.8%
750-1,000
750-1,000
Bagijnhof
240-400
225-400
Sarisgang
275-575
250-550
Voorstraat
150-350
150-350
Breestraat
180-325
150-325
Donkersteeg
500-700
500-700
Haarlemmerstraat
300-800
275-800
Maarmansteeg
350-550
300-525
850-1,600
800-1,500
Beijerlandselaan
110-150
110-150
Groene Hilledijk
140-220
110-200
Hoogstraat
275-750
275-700
Beurstraverse
Korte Lijnbaan
275-900
275-900
750-1,750
700-1,700
Noordmolenstraat
190-270
180-225
Stadhuisplein
250-800
250-800
Zwart Janstraat
190-275
180-250
Dorpstraat
180-250
150-225
Promenade
400-700
375-700
Spazio
325-600
300-600
Lijnbaan
Zoetermeer
123,600
176
182,900
4,300
7,100
65%
4.8%
development prospects
75-100
60-100
60-100
p
250-550
225-500
225-500
j
Hovenpassage
80-160
80-160
80-160
j
Amadeus
250-450
200-425
200-425
p
De Markies
12,000
Nieuwe Haagse Passage
10,500
p
175-300
p
175-475
p
375-550
p
300-600
p
500-1,000
j
Haaglanden
Megastores
600-1,000
j
Leyweg
225-350
j
300-400
p
Sijthoff City
200-550
j
Uitbreiding Leidsenhage
(Leidschendam)
400-550
j
900-1,450
p
900-1,250
j
500-900
p
750-1,000
j
200-400
p
Drie Vriendenhof
225-550
220-500
200-475
p
225-525
p
Statenplein
250-550
250-500
225-475
p
150-325
p
Sterrenburg
200-300
175-250
150-225
p
150-325
j
Winkelcentrum
Luifelbaan
150-250
150-225
150-225
j
500-700
Zuidpoort
Planning capacity 2013
in BFS in m²
Range for rents
2013 in €/m²
Under construction 2013
in BFS (Business
Floor Space) in m²
Most prominent new
building locations/
redevelopments
Range for rents
2012 in €/m²
Expectation 2014
Range for rents
2011 in €/m²
Most prominent
shopping centers
Expectation 2014
Range for rents
2013 in €/m²
Woonboulevard
Mortiere
250-550
3,000
8,500
4,800
30,500
Gezondheidspark
6,000
Aalmarkt
8,000
j
Kooiplein
5,300
250-800
p
Winkelcentrum
Stevensbloem
6,400
300-525
j
800-1,500
j
Alexandrium I
(Oosterhof)
350-750
300-700
275-675
p
Cool63
13,300
110-150
p
Alexandrium II
(Megastores)
150-225
150-225
125-200
p
Forum Rotterdam
35,000
110-200
p
Alexandrium III
(Woonmall)
125-250
125-250
125-200
p
Markthal
12,000
250-675
j
Binnenhof
150-250
150-250
150-225
p
250-875
j
Keizerswaard
350-470
300-450
275-425
j
700-1,650
j
Zuidplein (hoog)
475-725
450-700
425-700
j
160-225
p
Zuidplein (zuiderterras)
200-285
200-275
175-250
p
225-750
p
150-225
p
150-225
j
Rokkeveen
160-210
150-210
150-210
g
350-650
j
Woonhart
80-110
80-100
80-100
j
300-600
j
FGH Real Estate Report 2014
factsheet retail market
Cadenza, Stadshart-Oost
3,000
Source: take-up and supply PropertyNL
177
FACTSHEET industrial real estate market
province/cities
market structure
Supply 2013 in m²
Take-up compared
2008-2012 in %
Take-up 2013 in m²
Average take-up2008-2012
in m²
Total still issuable 2013 in
netto ha
Stock of bussiness
parks 2013 in net ha
Number of residents 2013
Province Drenthe
Assen
67,200
292
41
6,700
2,800
-58%
20,000
108,100
888
127
1,300
8,300
538%
32,500
54,600
493
114
5,000
3,300
-34%
61,000
Almere
195,800
993
395
44,300
76,000
72%
272,500
Lelystad
76,100
846
502
7,900
16,900
114%
39,000
Heerenveen
43,300
391
97
6,900
0
-
31,100
Leeuwarden
96,300
420
37
2,100
1,400
-33%
31,000
Smallingerland / Drachten
55,400
435
108
5,700
1,700
-70%
27,000
Apeldoorn
157,600
688
142
36,000
41,800
16%
47,500
Arnhem
150,600
284
47
10,700
12,300
15%
92,500
Ede
110,600
336
94
28,600
9,700
-66%
136,000
Nijmegen
167,900
571
57
14,300
17,300
21%
67,000
Emmen
Hoogeveen
Province Flevoland
Province Friesland
Province Gelderland
178
rents
development prospects
Still issuable business parks
2013 in net ha.
Most prominent new
building locations/
extensions
Expectation 2014
Range for rents
2013 in €/m²
Range for rents
2012 in €/m²
Range for rents
2011 in €/m²
Most prominent
business parks
Messchenveld
30-45
30-45
30-40
j
Messchenveld
32 ha
Peelerpark
35-45
35-45
30-40
j
Peelerpark
6 ha
Schepersmaat
25-40
25-40
25-35
j
Stadsbedrijvenpark
25-35
25-35
25-35
j
Bargermeer
25-40
25-40
20-35
j
Bargermeer
28 ha
Business Park Eigenhaard
25-40
25-40
25-40
j
Bedrijvenpark A37
38 ha
De Wieken/Noord A2, Noord B
20-40
20-40
20-40
j
Buitenvaart I
14 ha
Buitenvaart I & II
20-40
20-40
20-40
j
Buitenvaart II
83 ha
De Steiger
40-55
35-50
35-50
j
De Striptekenaar
De Vaart
40-55
40-55
35-45
j
De Vaart IV
59 ha
Gooise Kant
50-70
45-60
40-55
j
Hoge Kant
10 ha
Hollandse Kant
50-65
45-60
40-55
j
Middenkant
9 ha
Veluwse Kant
50-70
45-65
40-60
j
Stichtse Kant
88 ha
Stichtse Kant
50-70
45-65
40-60
j
Larserpoort
25-50
25-50
25-50
j
Flevopoort
58 ha
Noordersluis
25-45
25-45
25-45
j
Larserpoort
10 ha
Oostervaart
25-45
25-45
25-45
j
Lelystad Airport
18 ha
Internationaal
Bedrijventerrein Friesland
35-55
35-55
30-45
j
Internationaal Bedrijventerrein Friesland
94 ha
Hemrik
35-55
35-55
25-45
j
Business Park Leeuwarden
Leeuwarden-West
30-50
30-50
30-40
j
Newtonpark IV
25 ha
78 ha
7 ha
8 ha
Newtonpark
35-55
35-55
30-45
j
Bedrijvenpark Azeven-Noord
35-55
35-55
30-45
j
Bedrijvenpark Azeven
De Haven
25-50
25-50
20-40
j
De Haven-Noorderhogeweg
Apeldoorn-Noord
40-60
40-60
40-55
j
Apeldoorn-Noord (Fase II)
39 ha
Apeldoorn-Zuid
30-50
30-50
30-50
j
Ecofactorij
33 ha
Ecofactorij
50-65
50-65
50-60
j
Stadshoudersmolen
Laan van Malkenschoten
35-55
35-55
35-55
j
Stadshoudersmolen
25-40
25-40
20-40
j
Arnhem-Zuid
9 ha
9 ha
-
40-60
40-55
p
IJsseloord II
15 ha
IJsseloord II
45-60
45-60
45-60
j
Industriepark Kleefse Waard
33 ha
Kleefse Waard
30-50
30-50
30-50
j
Westervoortsedijk
30-50
30-50
30-50
j
Frankeneng
35-50
30-50
30-50
j
Bedrijvenpark De Vallei
Heestereng
35-50
30-50
30-50
j
BT A12
32 ha
Kievitsmeent
35-60
35-60
35-55
j
Bijsterhuizen
30 ha
De Vallei / BT A12
-
45-65
45-60
j
Bijsterhuizen
40-60
40-60
40-55
j
West Kanaaldijk /
Trade Port West
30-45
30-45
30-40
p
Winkelsteeg
25-40
25-45
25-40
p
FGH Real Estate Report 2014
factsheet industrial real estate market
6 ha
Source: take-up and supply PropertyNL
179
FACTSHEET industrial real estate market
province/cities
market structure
Supply 2013 in m²
Take-up compared
2008-2012 in %
Take-up 2013 in m²
Average take-up2008-2012
in m²
Total still issuable 2013 in
netto ha
Stock of bussiness
parks 2013 in net ha
Number of residents 2013
Province Groningen
Groningen
198,200
820
155
21,200
8,500
-60%
57,000
88,400
412
77
13,600
8,500
-38%
70,500
122,900
433
55
10,900
5,400
-50%
47,200
93,700
1,050
232
41,200
27,100
-34%
76,000
Venlo
100,400
1,005
193
54,000
18,200
-66%
185,500
Venray
43,200
371
43
31,000
22,900
-26%
116,500
Breda
180,000
820
57
78,500
63,700
-19%
249,000
Den Bosch
143,600
568
65
43,800
27,700
-37%
153,000
Eindhoven
221,000
762
117
77,300
80,000
3%
236,500
Helmond
89,200
566
59
15,800
10,900
-31%
67,000
Moerdijk
36,700
1,380
126
36,200
43,800
21%
168,000
Oss
85,000
519
60
23,600
20,800
-12%
63,500
Roosendaal
77,000
388
47
61,300
29,500
-52%
152,500
210,000
1,105
226
147,100
84,800
-42%
275,000
46,500
403
10
53,600
29,100
-46%
73,500
Province Limburg
Heerlen
Maastricht
Sittard-Geleen
Province Noord-Brabant
Tilburg
Waalwijk
180
rents
development prospects
Still issuable business parks
2013 in net ha.
Most prominent new
building locations/
extensions
Expectation 2014
Range for rents
2013 in €/m²
Range for rents
2012 in €/m²
Range for rents
2011 in €/m²
Most prominent
business parks
Driebond
40-55
40-55
35-50
j
Eemspoort
33 ha
Eemspoort
45-60
45-60
35-50
j
Roodehaan
30 ha
Euvelgunne
30-45
30-45
25-40
j
Westpoort (fase I)
75 ha
Winschoterdiep / Eemskanaal
30-45
30-45
25-35
j
Zernike Science Park
14 ha
De Beitel
30-50
30-45
25-45
j
Avantis
24 ha
De Koumen
30-45
30-45
25-45
j
Trilandis
26 ha
Beatrixhaven
30-45
30-45
25-45
j
Maastricht-Eijsden
26 ha
Beatrixhaven
23 ha
Holtum-Noord
35-50
35-50
35-45
j
Chemelot
Industriepark-Noord
25-45
25-45
25-40
j
Holtum-Noord III
Veegtes
25-40
25-40
25-40
j
Fresh Park Venlo
32 ha
Venlo Trade Port
35-50
35-50
30-45
j
Trade Port Noord
94 ha
Venlo Trade Port West
40-55
40-50
40-50
j
Venlo Greenpark
33 ha
De Blakt
25 ha
Breda-West / A16-zone
40 ha
-
35-50
35-45
j
De Blakt
Smakterheide
35-50
35-50
35-45
j
De Krogten
35-50
30-45
30-45
p
130 ha
23 ha
Haagse Beemden
40-55
40-55
40-50
j
Hazeldonk
40-55
30-45
30-45
j
Hoogeind / Minervum
45-55
45-55
45-55
j
De Brand
45-55
45-55
45-55
j
De Brand
De Herven
40-55
35-50
35-50
j
De Rietvelden
22 ha
De Rietvelden
40-55
35-50
35-50
j
Empel Zuid
13 ha
8 ha
Maaspoort
35-50
35-50
35-45
j
De Hurk
40-55
40-55
40-55
j
GDC Eindhoven Acht
54 ha
Eindhoven / Acht
40-55
40-55
35-55
j
Park Forum
54 ha
Ekkersrijt
40-55
40-55
35-50
j
Esp
45-55
45-55
40-55
j
Flight Forum / Eindhoven
Airport
40-55
40-55
40-55
j
Kapelbeemd
35-50
35-50
35-45
j
BZOB-terrein
35-50
35-50
35-50
j
Brandevoort
27 ha
Hoogeind
30-50
30-50
30-50
j
BZOB-terrein
Moerdijk
40-60
40-55
35-55
j
Logistiek Moerdijk
Danenhoef
30-45
30-45
30-45
p
De Geer Zuid / Oost
10 ha
Elzenburg
30-45
30-45
30-45
p
Vorstengrafdonk
42 ha
Landweer
30-45
30-45
30-45
p
Vorstengrafdonk
40-55
40-50
40-50
j
Borchwerf
35-50
30-50
30-50
j
Borchwerf II
19 ha
Majoppeveld
30-45
30-45
30-50
j
Uitbreiding Majoppeveld
28 ha
Tradepark 58
13 ha
Vossenberg West II
71 ha
Haven VII
10 ha
Katsbogten
35-50
35-50
35-50
j
Kraaiven
35-50
30-50
30-50
p
Loven
30-45
30-45
30-45
p
Tradepark 58
50-60
45-55
45-55
j
Vossenberg
35-50
35-50
35-55
j
Haven
40-55
40-55
35-50
j
Zanddonk
30-45
30-45
30-40
j
FGH Real
Vastgoedbericht
Estate Report2014
2014
factsheet industrial real estate market
27 ha
123 ha
Source: take-up and supply PropertyNL
181
FACTSHEET industrial real estate market
province/cities
market structure
Supply 2013 in m²
Take-up compared
2008-2012 in %
Take-up 2013 in m²
Average take-up2008-2012
in m²
Total still issuable 2013 in
netto ha
Stock of bussiness
parks 2013 in net ha
Number of residents 2013
Province Noord-Holland
Alkmaar
95,000
343
89
19,500
5,500
-72%
60,000
Amsterdam
809,200
2,310
443
148,800
77,200
-48%
414,000
Haarlemmermeer
144,200
870
301
100,100
71,200
-29%
229,000
Zaanstad
150,600
580
132
18,700
28,900
55%
131,000
Almelo
72,400
704
213
21,000
3,400
-84%
95,000
Deventer
98,400
347
56
22,700
13,900
-39%
53,500
Enschede
158,800
617
89
43,900
54,000
23%
160,500
Hengelo
81,000
460
31
13,500
16,700
24%
91,500
123,000
566
147
32,800
63,000
92%
93,500
Amersfoort
150,700
268
33
27,500
85,300
210%
127,500
Nieuwegein
61,000
268
68
15,400
64,900
321%
42,000
Province Overijssel
Zwolle
Province Utrecht
182
rents
development prospects
Boekelermeer-Zuid fase II
Still issuable business parks
2013 in net ha.
Most prominent new
building locations/
extensions
Expectation 2014
Range for rents
2013 in €/m²
Range for rents
2012 in €/m²
Range for rents
2011 in €/m²
Most prominent
business parks
Beverkoog
35-55
35-55
30-50
j
Boekelermeer
40-60
40-60
40-55
j
89 ha
Amstel Business Park
50-65
50-65
45-60
j
Afrikahaven
37 ha
103 ha
Noord, Noordelijke IJ-oevers
45-65
45-65
45-60
j
Airport Business Park
Amsterdam Osdorp
West, Schinkel
40-70
40-70
40-65
j
Amerikahaven
91 ha
Sloterdijk I & II
50-65
50-65
45-60
j
Atlaspark
97 ha
Westpoort / Havengebied
40-65
40-65
40-65
j
Sloterdijk III-Noord
34 ha
Zuidoost / Amstel III
55-75
55-75
50-70
j
Sloterdijk III-Zuid
20 ha
Hoofddorp
Hoofddorp
De President
55-75
50-70
45-60
j
A4-zone West
De Hoek
45-65
40-55
40-55
j
De Hoek Noord
11 ha
Graan voor Visch
50-70
50-70
45-60
j
De President
59 ha
Noord
40-55
35-55
30-50
j
Schiphol
100 ha
Schiphol
Schiphol Logistic Park
44 ha
HoogTij
60 ha
j
Bedrijvenpark Twente-Noord
38 ha
Schiphol-Oost
45-85
45-85
45-80
j
Schiphol-Rijk
50-80
50-80
45-75
j
Schiphol-Zuid
55-85
55-85
45-75
j
Achtersluispolder
35-55
35-55
30-45
j
Hoogtij / Westzanerpolder
35-55
35-55
35-50
j
Bedrijvenpark Twente
25-45
20-45
20-45
Dollegoor / Turfkade
25-40
20-40
20-40
j
Rijksweg 36 N04
Twentepoort
35-45
30-40
30-40
j
XL Businesspark Twente
27 ha
Bergweide
25-50
25-50
25-50
j
A1 Bedrijvenpark Deventer
49 ha
10 ha
110 ha
Kloosterlanden
20-50
20-50
20-50
j
Business & Science Park
35-50
35-50
35-50
j
Euregio Bedrijvenpark
De Haven
35-45
30-45
30-45
j
Josink Es
7 ha
De Marssteden
40-50
35-50
35-50
j
Usseler Es
58 ha
Euregio Bedrijvenpark I
25-40
25-45
25-45
j
Twentekanaal Zuid
30-50
25-50
25-50
j
’t Oosterveld
13 ha
Westermaat
35-55
35-55
30-55
j
Westermaat Noord
12 ha
De Marslanden
30-55
30-55
30-55
j
Hessenpoort I
50 ha
Hessenpoort
45-60
40-55
40-55
j
Hessenpoort Zuid
12 ha
Voorst
30-55
30-55
30-55
j
Calveen
40-55
40-55
35-50
j
De Wieken
18 ha
De Hoef
40-50
35-50
35-50
p
Vathorst
15 ha
De Isselt
25-40
25-40
20-40
j
De Wieken
50-65
50-60
50-60
j
Vathorst
50-60
45-55
45-55
j
De Wiers
30-45
25-45
25-45
p
Het Klooster
68 ha
Laagraven / Liesbosch
40-60
40-55
35-50
j
Plettenburg
40-50
35-50
30-45
j
Het Klooster
55-65
55-65
50-65
j
FGH Real Estate Report 2014
factsheet industrial real estate market
Source: take-up and supply PropertyNL
183
FACTSHEET industrial real estate market
province/cities
market structure
Supply 2013 in m²
Take-up compared
2008-2012 in %
Take-up 2013 in m²
Average take-up2008-2012
in m²
Total still issuable 2013 in
netto ha
Stock of bussiness
parks 2013 in net ha
Number of residents 2013
Province Utrecht
Utrecht
327,200
442
61
104,400
71,400
-32%
247,000
50,500
184
8
4,200
7,300
74%
15,500
Goes
37,000
231
10
10,100
5,300
-48%
31,500
Middelburg
47,700
175
10
800
2,300
188%
33,500
Capelle aan den IJssel
66,200
133
5
9,200
24,100
162%
54,500
Delft
99,900
252
57
7,400
0
Den Haag
509,300
335
15
24,200
42,100
74%
102,500
Dordrecht
118,700
517
57
21,700
8,900
-59%
134,000
56,900
360
152
15,000
27,000
80%
17,000
Leiden
121,200
136
32
8,700
14,900
71%
22,000
Rotterdam
617,300
6,504
958
181,000
103,700
-43%
278,500
Westland
103,300
482
25
18,300
13,000
-29%
51,000
Zoetermeer
123,600
205
28
19,500
44,100
126%
66,500
Woerden
Province Zeeland
Province Zuid-Holland
Lansingerland
184
19,000
rents
development prospects
Still issuable business parks
2013 in net ha.
Most prominent new
building locations/
extensions
Expectation 2014
Range for rents
2013 in €/m²
Range for rents
2012 in €/m²
Range for rents
2011 in €/m²
Most prominent
business parks
Cartesiusweg
30-50
30-50
25-45
j
De Wetering
12 ha
De Wetering
50-65
50-65
45-60
j
Haarrijn (De Meern)
11 ha
Lage Weide
25-60
25-60
25-60
p
Strijkviertel (De Meern)
30 ha
Oudenrijn (De Meern)
30-55
30-50
25-45
j
Overvecht
30-50
30-50
25-45
j
Barwoutswaarder
30-60
30-60
30-60
j
Breeveld
4 ha
Middelland / Polanen
35-60
30-60
30-60
j
Polanen
4 ha
De Poel
30-55
30-55
25-50
j
De Poel II & III
Arnestein
30-45
30-45
25-45
j
Mortiere
Mortiere
35-55
35-55
30-55
j
Hoofdweggebied
40-60
40-60
35-55
j
Fascinatio
Schieoevers Noord en Zuid
30-50
30-50
30-50
j
Technopolis Innovation Park
Technopolis Innovation Park
55-75
50-75
30-50
j
Bedrijvenpark Ypenburg
45-65
40-65
50-75
j
De Binckhorst
35-65
30-60
40-65
j
Forepark
45-70
45-70
30-60
j
Kerketuinen / Zichtenburg /
Dekkershoek
35-60
30-60
40-70
j
Nieuw Laakhaven
40-60
35-60
30-60
j
Amstelwijck
55-60
50-60
35-60
Dordtse Kil I + II
40-60
40-60
Dordtse Kil III
50-60
50-60
-
Roomburg
10 ha
9 ha
5 ha
57 ha
Ypenburg (Total)
8 ha
j
Amstelwijck
9 ha
35-55
j
Dordtse Kil III
45-55
j
Krabbepolder
-
50-65
j
Prisma
45 ha
40-60
35-60
35-60
j
Rooseveltstraat / Cronestein
30-55
30-55
30-55
j
Bedrijvenpark Noordwest
50-60
50-60
45-55
j
Nesselande
11 ha
Charlois / Groene Kruisweg
50-60
50-60
45-55
j
Rotterdam Airport Business
Park
20 ha
Distripark Eemhaven
35-60
35-60
30-55
j
Spaanse polder
35-55
j
Zeehaventerrein Rotterdam,
Maasvlakte II
Prisma
Gadering (Hoogvliet)
45-60
40-60
22 ha
8 ha
7 ha
910 ha
Spaanse Polder
35-60
35-60
30-55
j
Zuidelijk Havengebied
35-60
35-60
30-55
j
Honderdland
60-85
60-85
55-80
j
ABC Westland
Wateringse Veld / Zwethove
40-70
35-65
35-65
j
Trade Park Westland Mars
Lansinghage / Rokkeveen-Oost
35-60
35-60
30-60
j
Dwarstocht
7 ha
Zoeterhage
30-55
30-55
30-55
j
Oosterhage
12 ha
FGH Real Estate Report 2014
factsheet industrial real estate market
3 ha
17 ha
Source: take-up and supply PropertyNL
185
FACTSHEET housing market
province/cities
market structure
forecast
2025
2020
Housing stock/
population/
households
% / National average
71% SF / 29% MF
Single family /
Multiple family
% / National average
60% Social / 40% Private
Buy/rent
Number of dwellings
2013
Number of residents 2013
Province Drenthe
Assen
67,200
29,800
Buy
60%
Sf
Rent
40%
Mf
Buy
65%
Sf
79% Housing Stock
Households
Emmen
108,100
46,700
35%
Mf
Buy
66%
Sf
32,600
31,500
32,900
21% Residents
69,100
71,200
86% Housing Stock
47,500
48,000
48,800
48,900
106,900
105,500
Households
Rent
31,400
14% Residents
Province Flevoland
Almere
195,800
76,300
77% Housing Stock
Households
Rent
34%
Mf
Buy
55%
Sf
Rent
45%
Mf
Buy
62%
Sf
Rent
38%
Mf
Buy
48%
Sf
23% Residents
86,300
95,100
93,600
102,900
214,100
230,600
49,400
51,000
Province Friesland
Leeuwarden
96,300
46,900
64% Housing Stock
52,000
52,900
36% Residents
Households
99,000
100,300
74% Housing Stock
70,000
71,500
Province Gelderland
Apeldoorn
157,600
66,700
Households
Arnhem
150,600
68,800
26% Residents
57% Housing Stock
Households
Ede
110,600
42,800
Rent
52%
Mf
Buy
70%
Sf
43% Residents
78% Housing Stock
Households
Rent
186
30%
Mf
22% Residents
70,800
71,800
158,100
158,100
73,800
78,200
81,400
85,100
159,000
165,500
45,200
47,300
48,700
50,700
113,400
116,600
Prices and transactions
Range of rents p/m² per
month in €
Term median 2013
Price per m² GBO in €
median 2013
Transaction prices of
owner-occupier housing
in € median 2013
Increase/decrease
compared to 2012 in %
Number of dwellings sold
2013
Owner-occupier
housing
Total
422
-7%
€ 166,368
1,411
199
Mid-terrace house
113
-23%
€ 132,994
1,247
149
End-of-terrace house
87
0%
€ 144,944
1,369
166
Semi-detached house
106
2%
€ 199,500
1,487
201
46
-13%
€ 302,225
1,785
306
Detached house
Apartment
70
1%
€ 107,423
1,371
246
Total
541
-2%
€ 152,727
1,253
168
Mid-terrace house
132
-2%
€ 111,550
1,049
98
End-of-terrace house
103
-9%
€ 117,889
1,068
107
Semi-detached house
111
-20%
€ 161,833
1,303
162
Detached house
134
4%
€ 221,700
1,473
246
61
26%
€ 132,574
1,437
257
Apartment
Total
1,046
-12%
€ 168,348
1,539
136
Mid-terrace house
480
-14%
€ 155,000
1,420
117
End-of-terrace house
200
-5%
€ 172,500
1,518
149
Semi-detached house
86
-1%
€ 238,400
1,740
176
Detached house
46
-17%
€ 362,100
1,985
318
Apartment
234
-15%
€ 128,345
1,645
116
Total
533
-0%
€ 134,161
1,289
142
Mid-terrace house
238
4%
€ 121,050
1,183
125
End-of-terrace house
97
-20%
€ 132,722
1,290
143
Semi-detached house
57
-14%
€ 176,667
1,423
179
Detached house
40
5%
€ 255,200
1,686
168
Apartment
101
14%
€ 94,511
1,311
150
Total
933
-5%
€ 201,958
1,724
180
Mid-terrace house
225
-11%
€ 165,111
1,421
120
End-of-terrace house
133
2%
€ 175,917
1,524
195
Semi-detached house
163
-10%
€ 226,389
1,892
166
Detached house
209
-1%
€ 313,194
2,195
213
Apartment
203
1%
€ 125,720
1,575
213
Total
907
-8%
€ 172,741
1,577
141
Mid-terrace house
292
-3%
€ 155,350
1,424
99
End-of-terrace house
133
-4%
€ 172,000
1,483
130
Semi-detached house
85
-10%
€ 271,944
1,956
141
Detached house
34
-6%
€ 437,325
2,401
273
Apartment
363
-12%
€ 138,991
1,578
167
Total
636
8%
€ 216,014
1,904
180
Mid-terrace house
162
-8%
€ 180,350
1,652
125
End-of-terrace house
113
28%
€ 187,111
1,800
176
Semi-detached house
104
11%
€ 258,950
2,078
179
Detached house
107
19%
€ 373,222
2,499
182
Apartment
150
1%
€ 134,393
1,725
243
FGH Real Estate Report 2014
factsheet housing market
€5-8
€5-7
€6-9
€5-8
€5-9
€ 6 - 10
€5-9
Source: housing prices NVM
187
FACTSHEET housing market
province/cities
market structure
forecast
2025
2020
Housing stock/
population/
households
% / National average
71% SF / 29% MF
Single family /
Multiple family
% / National average
60% Social / 40% Private
Buy/rent
Number of dwellings
2013
Number of residents 2013
Province Gelderland
Nijmegen
167,900
71,700
Buy
46%
Sf
Rent
54%
Mf
Buy
45%
Sf
Rent
55%
Mf
Buy
44%
Sf
Rent
56%
Mf
Buy
61%
Sf
Rent
39%
Mf
Buy
59%
Sf
Rent
41%
Mf
Buy
54%
Sf
61% Housing Stock
Households
39% Residents
78,300
80,400
95,100
97,200
173,000
176,300
91,800
95,400
Province Groningen
Groningen
198,200
86,400
43% Housing Stock
Households
57% Residents
126,000
130,800
210,800
218,800
56,300
55,900
Province Limburg
Maastricht
122,900
57,000
63% Housing Stock
Households
Sittard-Geleen
93,700
45,200
38% Residents
77% Housing Stock
Households
66,700
65,700
119,000
116,900
45,100
45,300
44,400
44,100
23% Residents
91,200
89,000
67% Housing Stock
82,400
85,800
Province Noord-Brabant
Breda
180,000
77,800
Households
Den Bosch
143,600
64,000
90,100
93,600
184,100
188,400
67,800
70,500
70,600
73,000
35% Residents
148,600
152,900
69% Housing Stock
104,400
108,300
33% Residents
65% Housing Stock
Households
Eindhoven
221,000
98,600
Rent
47%
Mf
Buy
49%
Sf
Households
Rent
188
51%
Mf
31% Residents
116,700
119,900
225,400
230,300
Prices and transactions
Range of rents p/m² per
month in €
Mid-terrace house
329
-0%
€ 162,056
1,562
90
End-of-terrace house
142
-15%
€ 179,100
1,675
98
Semi-detached house
67
-31%
€ 318,000
2,177
125
Detached house
38
5%
€ 454,950
2,401
205
367
-10%
€ 154,122
1,962
170
1,566
-3%
€ 153,282
1,665
91
Total
€ 184,417
Term median 2013
943
Apartment
-8%
Price per m² GBO in €
median 2013
Transaction prices of
owner-occupier housing
in € median 2013
Increase/decrease
compared to 2012 in %
Number of dwellings sold
2013
Owner-occupier
housing
Total
1,809
130
Mid-terrace house
438
0%
€ 161,803
1,629
74
End-of-terrace house
126
-24%
€ 165,700
1,627
89
Semi-detached house
103
-5%
€ 251,444
1,854
122
Detached house
52
17%
€ 307,800
2,130
170
Apartment
847
-3%
€ 125,606
1,639
92
Total
327
-1%
€ 205,465
1,797
140
Mid-terrace house
90
6%
€ 213,950
1,586
162
End-of-terrace house
38
-11%
€ 221,950
1,561
154
Semi-detached house
57
-7%
€ 210,361
1,587
125
Detached house
19
16%
€ 352,000
2,194
123
Apartment
123
-2%
€ 169,259
2,065
128
Total
168
5%
€ 164,216
1,317
134
Mid-terrace house
25
-16%
€ 120,667
964
127
End-of-terrace house
16
-6%
€ 139,813
1,232
123
Semi-detached house
61
-13%
€ 164,889
1,308
112
Detached house
29
34%
€ 249,944
1,544
106
Apartment
37
32%
€ 135,892
1,441
204
1,152
6%
€ 237,701
1,961
155
Mid-terrace house
370
-1%
€ 202,150
1,797
125
End-of-terrace house
176
-3%
€ 231,400
1,872
110
Semi-detached house
156
8%
€ 292,650
2,048
160
Detached house
118
25%
€ 488,750
2,610
163
Apartment
332
11%
€ 165,613
1,930
208
Total
918
14%
€ 209,391
1,887
167
Mid-terrace house
274
15%
€ 194,900
1,665
106
End-of-terrace house
168
15%
€ 212,800
1,800
116
Semi-detached house
106
1%
€ 273,400
2,034
164
67
22%
€ 364,167
2,263
293
Total
Detached house
Apartment
303
17%
€ 163,987
2,005
222
1,392
0%
€ 179,490
1,624
117
Mid-terrace house
528
-3%
€ 175,000
1,499
94
End-of-terrace house
194
-8%
€ 216,185
1,690
142
Semi-detached house
111
5%
€ 297,556
1,966
224
53
-9%
€ 449,167
2,491
311
506
7%
€ 115,959
1,566
88
Total
Detached house
Apartment
FGH Real Estate Report 2014
factsheet housing market
€ 6 - 10
€ 5 - 10
€ 6 - 12
€4-8
€ 6 - 10
€ 6 -12
€ 5 - 12
Source: housing prices NVM
189
FACTSHEET housing market
province/cities
market structure
forecast
2025
2020
Housing stock/
population/
households
% / National average
71% SF / 29% MF
Single family /
Multiple family
% / National average
60% Social / 40% Private
Buy/rent
Number of dwellings
2013
Number of residents 2013
Province Noord-Brabant
Tilburg
210,000
90,400
Buy
59%
Sf
Rent
41%
Mf
Buy
27%
Sf
Rent
73%
Mf
Buy
55%
Sf
70% Housing Stock
Households
96,600
100,500
108,000
111,500
30% Residents
215,100
219,700
16% Housing Stock
421,200
440,700
Province Noord-Holland
Amsterdam
809,200
399,900
Households
Haarlem
154,800
71,700
84% Residents
58% Housing Stock
Households
Zaanstad
150,600
64,900
Rent
45%
Mf
Buy
51%
Sf
42% Residents
67% Housing Stock
Households
Rent
49%
Mf
Buy
54%
Sf
33% Residents
475,200
502,000
864,500
914,200
75,800
79,100
79,700
83,100
160,200
165,900
69,500
72,200
71,900
75,100
156,300
160,900
68,500
70,500
78,100
79,200
157,100
157,300
56,600
59,800
Province Overijssel
Enschede
158,800
68,800
72% Housing Stock
Households
Zwolle
123,000
52,700
Rent
46%
Mf
Buy
56%
Sf
28% Residents
70% Housing Stock
Households
Rent
44%
Mf
Buy
60%
Sf
30% Residents
60,000
63,100
130,500
136,200
65,800
68,900
Province Utrecht
Amersfoort
150,700
61,800
69% Housing Stock
Households
Rent
190
40%
Mf
31% Residents
69,500
73,300
156,900
162,600
Prices and transactions
Range of rents p/m² per
month in €
Term median 2013
Price per m² GBO in €
median 2013
Transaction prices of
owner-occupier housing
in € median 2013
Increase/decrease
compared to 2012 in %
Number of dwellings sold
2013
Owner-occupier
housing
Total
1,024
-6%
€ 181,078
1,635
148
Mid-terrace house
477
-12%
€ 160,500
1,523
107
End-of-terrace house
183
-4%
€ 191,333
1,601
134
Semi-detached house
113
-4%
€ 262,167
1,851
207
39
-31%
€ 421,000
2,232
321
212
7%
€ 131,169
1,691
189
6,001
1%
€ 218,586
3,099
88
Detached house
Apartment
Total
Mid-terrace house
421
-8%
€ 297,861
2,391
119
End-of-terrace house
128
10%
€ 257,500
2,396
136
Semi-detached house
40
25%
€ 372,420
3,059
151
247
Detached house
41
20%
€ 526,389
3,583
Apartment
5,371
1%
€ 207,949
3,166
83
Total
1,189
3%
€ 224,736
2,359
152
Mid-terrace house
538
4%
€ 250,200
2,409
141
End-of-terrace house
128
12%
€ 277,312
2,435
149
Semi-detached house
28
0%
€ 436,000
3,004
221
Detached house
11
45%
€ 503,000
2,949
68
Apartment
484
-1%
€ 163,980
2,234
163
Total
815
-9%
€ 165,068
1,702
132
Mid-terrace house
319
-13%
€ 169,044
1,657
79
End-of-terrace house
137
-26%
€ 175,722
1,747
152
Semi-detached house
86
-5%
€ 171,625
1,748
228
Detached house
76
11%
€ 229,450
1,910
143
Apartment
197
-2%
€ 123,521
1,645
159
Total
727
3%
€ 152,727
1,253
168
Mid-terrace house
179
0%
€ 111,550
1,049
98
End-of-terrace house
134
-12%
€ 117,889
1,068
107
Semi-detached house
208
13%
€ 161,833
1,303
162
72
-8%
€ 221,700
1,473
246
Apartment
134
16%
€ 132,574
1,437
257
Total
759
-5%
€ 206,051
1,881
167
Mid-terrace house
329
-6%
€ 178,083
1,774
129
End-of-terrace house
147
-13%
€ 207,417
1,780
134
Semi-detached house
76
-5%
€ 280,550
2,057
221
Detached house
56
13%
€ 432,750
2,611
213
151
-1%
€ 144,086
1,860
236
Detached house
Apartment
Total
1,063
-2%
€ 218,029
2,024
137
Mid-terrace house
363
-13%
€ 203,722
1,911
85
End-of-terrace house
179
2%
€ 232,917
2,050
121
Semi-detached house
107
-12%
€ 353,833
2,420
202
45
33%
€ 536,806
2,704
317
369
7%
€ 146,628
1,928
156
Detached house
Apartment
FGH Real Estate Report 2014
factsheet housing market
€ 5 - 10
€ 7 - 18
€ 6 - 13
€5-9
€ 5 - 10
€ 6 - 10
€ 6 - 11
Source: housing prices NVM
191
FACTSHEET housing market
province/cities
market structure
forecast
2025
2020
Housing stock/
population/
households
% / National average
71% SF / 29% MF
Single family /
Multiple family
% / National average
60% Social / 40% Private
Buy/rent
Number of dwellings
2013
Number of residents 2013
Province Utrecht
Utrecht
327,200
135,400
Buy
51%
Sf
Rent
49%
Mf
Buy
63%
Sf
Rent
37%
Mf
Buy
48%
Sf
Rent
52%
Mf
Buy
59%
Sf
Rent
41%
Mf
Buy
50%
Sf
50% Housing Stock
Households
50% Residents
146,000
155,000
182,800
195,700
353,600
378,100
23,400
23,900
Province Zeeland
Middelburg
47,700
22,100
79% Housing Stock
Households
21% Residents
23,300
23,600
48,300
48,500
251,800
261,600
Province Zuid-Holland
Den Haag
509,300
240,600
27% Housing Stock
Households
Dordrecht
118,700
53,500
73% Residents
57% Housing Stock
Households
Leiden
121,200
52,700
Rotterdam
617,300
297,500
50%
Mf
Buy
36%
Sf
Zoetermeer
123,600
53,200
64%
Mf
Buy
55%
Sf
192
45%
Mf
56,800
58,300
121,300
54,600
55,700
66,500
67,800
50% Residents
122,500
124,400
29% Housing Stock
306,900
315,800
50% Housing Stock
71% Residents
60% Housing Stock
Households
Rent
55,600
56,900
Households
Rent
277,200
557,300
119,900
43% Residents
Households
Rent
265,800
534,600
41% Residents
331,000
339,900
640,700
655,400
56,900
58,500
58,200
60,100
128,900
132,000
Prices and transactions
Range of rents p/m² per
month in €
Term median 2013
Price per m² GBO in €
median 2013
Transaction prices of
owner-occupier housing
in € median 2013
Increase/decrease
compared to 2012 in %
Number of dwellings sold
2013
Owner-occupier
housing
Total
2,430
-1%
€ 214,438
2,255
148
Mid-terrace house
934
-4%
€ 238,233
2,267
111
End-of-terrace house
239
0%
€ 252,500
2,189
117
Semi-detached house
77
31%
€ 347,056
2,356
251
Detached house
38
24%
€ 553,850
3,115
238
1,142
-2%
€ 166,775
2,224
174
Total
275
-1%
€ 182,276
1,638
166
Mid-terrace house
Apartment
114
-7%
€ 146,300
1,455
84
End-of-terrace house
51
6%
€ 162,167
1,504
171
Semi-detached house
40
5%
€ 220,650
1,849
121
Detached house
26
8%
€ 349,700
2,069
249
Apartment
44
-2%
€ 164,975
1,820
365
2,763
-3%
€ 200,089
1,842
148
Mid-terrace house
495
9%
€ 290,500
2,035
163
End-of-terrace house
161
4%
€ 309,389
2,093
155
Semi-detached house
74
15%
€ 475,600
2,823
266
298
Total
Detached house
33
30%
€ 617,111
2,809
2,000
-8%
€ 151,839
1,724
138
Total
614
-12%
€ 166,923
1,598
142
Mid-terrace house
Apartment
256
-14%
€ 161,350
1,522
97
End-of-terrace house
96
-13%
€ 180,325
1,582
125
Semi-detached house
40
-53%
€ 275,806
2,213
193
Detached house
22
32%
€ 395,150
2,302
451
Apartment
200
-6%
€ 120,740
1,506
164
Total
562
-5%
€ 202,246
2,085
122
Mid-terrace house
220
5%
€ 226,400
2,179
86
End-of-terrace house
54
-24%
€ 256,400
2,214
89
Semi-detached house
13
46%
€ 538,560
2,763
128
Detached house
Apartment
Total
9
56%
€ 575,000
2,855
127
266
-14%
€ 142,228
1,920
158
2,447
-7%
€ 164,734
1,672
137
Mid-terrace house
502
0%
€ 184,000
1,625
121
End-of-terrace house
204
-5%
€ 208,550
1,673
116
Semi-detached house
47
-62%
€ 419,556
2,293
208
Detached house
35
11%
€ 704,625
2,888
341
1,659
-8%
€ 134,907
1,643
138
Apartment
Total
692
8%
€ 183,979
1,751
163
Mid-terrace house
293
21%
€ 191,111
1,688
141
End-of-terrace house
133
19%
€ 200,500
1,781
144
Semi-detached house
26
19%
€ 344,625
2,199
259
Detached house
Apartment
10
20%
€ 501,875
2,590
162
230
-16%
€ 133,358
1,731
190
FGH Real Estate Report 2014
factsheet housing market
€ 6 - 14
€5-9
€ 6 - 16
€5-9
€ 5 - 12
€ 6 - 14
€5-9
Source: housing prices NVM
193
about FGH Bank/addresses
about
FGH Bank
FGH Bank is the bank for financing commercial real
estate. Our strength is focus. We have a large number of
specialists working in various areas. Think of real estate
analysts, valuers, architects and risk analysts, then think
of experts in the legal and fiscal fields as well. We not
only possess a broad vision of commercial real estate,
but an in-depth knowledge of the sector too. This
combination allows us to make the correct financing
proposal for you, no matter what the nature of the real
estate transaction.
FGH Bank works from eight offices in the Netherlands:
Amsterdam, Arnhem, The Hague, Eindhoven, Groningen,
Maastricht, Rotterdam and Utrecht. FGH Bank also has a
branch in Frankfurt. Every office is strongly anchored within the
economic region in which it is active. Our people in the field
cherish their networks and maintain long-term client relations.
In addition, FGH Bank also focuses on the real estate middle
market, via both intermediaries and direct channels, under the
name of RNHB Hypotheekbank.
FGH Bank is able to analyse social and economic developments
and assess their impact on the market for commercial real
estate. Moreover, we like to share our findings with the
market, not least via our annual FGH Real Estate Report.
Would you like to know more about FGH Bank?
Please contact us.
www.fghbank.nl
[email protected]
194
HEADOFFICE FGH Bank N.V.
Leidseveer 50
3511 SB Utrecht
Postbus 2244
3500 GE Utrecht
The Netherlands
T +31 30 232 39 11
F +31 30 233 45 72
[email protected]
www.fghbank.nl
Offices FGH Bank N.V.
Amsterdam
Koningslaan 33
1075 AB Amsterdam
The Netherlands
T +31 20 664 41 41
F +31 20 662 03 06
[email protected]
Eindhoven
Parklaan 62
5613 BH Eindhoven
The Netherlands
T +31 40 296 08 11
F +31 40 245 18 20
[email protected]
Rotterdam
Blaak 333
3011 GB Rotterdam
The Netherlands
T +31 10 242 01 50
F +31 10 212 14 55
[email protected]
Arnhem
Cronjéstraat 10
6814 AH Arnhem
The Netherlands
T +31 26 442 77 10
F +31 26 442 94 48
[email protected]
Groningen
Verlengde Hereweg 173
9721 AP Groningen
The Netherlands
T +31 50 311 45 82
F +31 50 311 45 63
[email protected]
Utrecht
Museumlaan 7
3581 HK Utrecht
The Netherlands
T +31 30 232 35 50
F +31 30 232 38 06
[email protected]
Den Haag
Nieuwe Uitleg 15
2514 BP Den Haag
The Netherlands
T +31 70 304 01 38
F +31 70 385 38 34
[email protected]
Maastricht
Aldenhofpark 30
6211 LV Maastricht
The Netherlands
T +31 43 350 08 85
F +31 43 325 87 23
[email protected]
Frankfurt
Beethovenstrasse 4
D-60325 Frankfurt am Main
Germany
T +49 69 767 579 50
F +49 69 767 579 513
[email protected]
FGH Real Estate Report 2014
About FGH/Addresses
rnhb Hypotheekbank
Leidseveer 50
3511 SB Utrecht
Postbus 2244
3500 GE Utrecht
The Netherlands
T +31 30 755 20 00
F +31 30 755 20 20
[email protected]
www.rnhb.nl
195
Maarten Donkers is als Hoofd Research verantwoordelijk voor de onderzoeks­
activiteiten van FGH Bank. Daarnaast is hij als docent verbonden aan de
MRE-opleiding van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), aan de
post-HBO-opleiding Vastgoedmanagement van de Haagse Hogeschool en aan de
post-HBO-opleiding Vastgoedontwikkeling van de Hogeschool Arnhem-Nijmegen.
Daarnaast schreef hij het boek Vastgoed, markt en ruimte: de logica van de plek,
uitgegeven door Sdu Uitgevers.
Maarten Donkers is responsible for FGH Bank’s research activities in his role as Head of
Research. He is also a lecturer for the MRE programme at the Amsterdam School of Real
Estate (ASRE), the postgraduate Real Estate Management programme at The Hague
University of Applied Sciences and the postgraduate Real Estate Development programme at
the Arnhem-Nijmegen University of Applied Sciences. Maarten is also the author of the book
entitled Vastgoed, markt en ruimte: de logica van de plek (Real estate, market and space:
the logic of the location) published by Sdu Uitgevers.
FGH Bank N.V. heeft de in dit rapport
FGH Bank N.V. has compiled the information
Tekst | text
weergegeven informatie met de
shown in this report with the greatest care.
FGH Bank N.V. Valuation and Research
grootste zorg samengesteld, doch staat
However, we cannot be held responsible
department drs. Maarten Donkers, drs. Jacob
niet in voor de juistheid of volledigheid
for the accuracy or completeness of the
Velleman, Geert Willem van der Horst MSc
van de verstrekte informatie. Hieraan
information provided, nor can any rights
kan dan ook geen enkel recht worden
be derived from the information provided.
Fotografie | photography
ontleend. FGH Bank N.V. aanvaardt
Users of this report are not permitted to use
Portraits: Lex Draijer
geen enkele aansprakelijkheid voor
its content for commercial purposes and/or
Other images: Rob ter Bekke, Edwin Walvisch,
eventuele onjuistheden of onvolkomen­
are not permitted to duplicate, send,
Hollandse Hoogte
heden in de informatie in dit rapport.
distribute, spread or make said content
Het is de gebruiker van dit rapport
available to third parties for money
Eindredactie | editing
niet toegestaan de inhoud te gebruiken
without the explicit written permission
Eric Harms Communicatie, Utrecht
voor commerciële doeleinden en/of
of FGH Bank N.V.
FGH Bank N.V. Marketing &
te vermenigvuldigen, door te sturen,
Communications department
distribueren, verspreiden of tegen
The prices, (stock) figures and supply and
vergoeding beschikbaar te stellen aan
take-up figures for office, industrial and
derden, zonder de uitdrukkelijke schrif­
retail space contained in this report are
telijke toestemming van FGH Bank N.V.
partly obtained from ABF Research,
Vormgeving en productie |
Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak,
design and production
De in deze uitgave genoemde Rent­
Blauw Research, CBRE, CBS, CPB, Cushman
Minke Jonker
prijzen, (voorraad)cijfers en de
& Wakefield, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis,
Coördinatie | coordination
aanbod- en opnamecijfers van kantoor-,
EIB, EIM, HBD, IPD Nederland, INREV, IVBN,
FGH Bank N.V. Marketing &
winkel- en bedrijfsruimten zijn deels
Jones Lang LaSalle, Locatus, NEPROM,
Communications department
ontleend aan: ABF Research, Almanak
NRW, NVB, NVM, Platform 31, PropertyNL,
Monique Derksen
Winkelvastgoed, Bak, Blauw Research,
Rabobank, Retailnews, Strabo,
CBRE, CBS, CPB, Cushman & Wakefield,
Vastgoedmarkt and Thuiswinkel.org.
DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis, EIB,
Vertaling | translation
Walker Language Consultancy
EIM, HBD, IPD Nederland, INREV,
For a copy of this publication contact the
IVBN, Jones Lang LaSalle, Locatus,
Marketing & Communications Department
ontwerp | design
NEPROM, NRW, NVB, NVM,
of FGH Bank in Utrecht, [email protected].
Volta_thinks_visual, Utrecht
Platform 31, PropertyNL, Rabobank,
Retailnews, Strabo, Vastgoedmarkt
en Thuiswinkel.org.
Deze publicatie is verkrijgbaar bij de
afdeling Marketing & Communicatie van
FGH Bank in Utrecht, [email protected].
196
© FGH Bank N.V. 2014
Bekijk de digitale versie van het
FGH Vastgoedbericht 2014.
View the digital version of the
FGH Real Estate Report 2014.
Hoofdkantoor | HEADOFFICE
Leidseveer 50
3511 SB Utrecht
Postbus 2244
3500 GE Utrecht
T +31 30 232 39 11
F +31 30 233 45 72
info @fgh.nl
www.fghbank.nl