Transcript Download hier - AVL woningbouw

Lenen binnen de familie
maakt iedereen winnaar!
De intrafamiliale lening met hypotheek
Je wil graag bouwen, maar geld lenen is duur. Of de bank weigert je die schijf boven de 70% van de waarde van het project
te ontlenen. Geef je droom niet op!
Al eens gedacht aan een intrafamiliale lening? Lenen bij je familie dus. Het lijkt een concept uit het verleden maar het is actueler
dan ooit. Want lenen bij familie is fiscaal voordelig voor jou én je familielid. Jullie bepalen gezamenlijk de rentevoet, je behoudt
als bouwer je fiscaal voordeel, en je familielid heeft dankzij jou een hogere opbrengst op zijn spaargeld.
De intrafamiliale lening met hypotheek biedt
De kandidaat-bouwer:
de mogelijkheid om te investeren in een eigen huis;
tegen een lagere rentevoet;
met behoud van het fiscale voordeel.
Het familielid:
een hogere vergoeding voor belegd kapitaal;
met zekerheid dankzij een notariële akte.
Historiek
Van bed naar bank
De intrafamiliale lening met hypotheek is niet nieuw. Tot een halve eeuw geleden kon
je alleen maar geld lenen van andere mensen. De banken zoals wij die nu kennen,
bestonden immers nog niet. Had je geld? Dan bewaarde je dat onder de matras of
op een meer vindingrijke plaats.
Stilaan ontstonden er meer mogelijkheden: je geld onderbrengen bij de Boerenbond,
de post, diverse spaarkassen ... Nog later zagen ook de banken het potentieel van
de kleine spaarders in. Gevolg? De spaarformules zoals wij die nu kennen. Daaruit
vloeiden ook diverse leenmogelijkheden voort. De banken gebruikten het geld van
hun spaarders om uit te lenen aan anderen die geld nodig hadden - maar dan wel
tegen een hoge intrestvoet.
Bankencrisis
Maar … een aantal banken nam te grote risico’s met ‘ons’ geld. Ze leenden het ook liever uit
aan buitenlandse banken, regeringen en projecten. Daar viel meer mee te verdienen. Resultaat?
De bankencrisis. Sindsdien zijn de banken terughoudend om geld uit te lenen aan jonge
mensen. Tenzij … je er een veel te hoge vergoeding voor betaalt.
Vertrouwde omgeving
Waarom niet die tussenschakel uitschakelen? Je ouders, tante of grootouders beleggen hun spaargeld vandaag bij
de bank. Ze krijgen daarvoor maar een kleine vergoeding. Met andere woorden: de bank ‘leent’ goedkoop van hen.
Tegelijkertijd ontlenen bouwers datzelfde geld bij diezelfde bank tegen een vergoeding die makkelijk vele malen hoger
ligt… Kortom: laten we de familiale lening terug van onder het stof halen. Maar nu inclusief fiscale voordelen voor
de kandidaat-bouwer én een notariële akte die beide partijen zekerheden biedt.
Maatwerk
Voordelen voor de spaarder
Jouw belegging brengt meer op dan de bank je kan bieden. Bovendien kun je de voorwaarden van je lening onderling
afstemmen met je familie. Met meer flexibiliteit dus. En met zekerheden: je sluit een hypotheekakte bij de notaris af.
Dat kost je niet meer dan bij de bank. En misschien wel het allerbelangrijkste: je nakomelingen genieten rechtstreeks van
het kapitaal dat jij hebt opgebouwd.
Voordelen voor de ontlener
Het spreekt voor zich: je hebt meer kapitaal in handen en moet er minder voor betalen.
Je familielid doet ook een goede zaak. Die zekerheid geeft je vertrouwen om dit voorstel
bij hem of haar aan te kaarten. De lening wordt door een notaris ingeschreven in het
hypotheekregister en is dus officieel. Met andere woorden: je behoudt het fiscale voordeel!
Hoe werkt het?
Wellicht heeft je familielid niet het volledige benodigde kapitaal klaarliggen. Dat hoeft ook niet. De bank maakt een enorm
onderscheid tussen iemand die 70% van de waarde van een huis leent, en iemand die bijvoorbeeld 85% leent. Je kan dus
perfect een bepaald bedrag bij je familie lenen, zodat je bij de bank die 70% niet moet overschrijden. En er is meer: het is
best mogelijk dat zowel je opa als je tante bereid is om jou een som geld te lenen. Dat kan.
Een voorbeeld
Emma leent bij de bank 70% van de waarde van haar bouw. Daarnaast leent ze 15% bij papa en 10% bij tante Ann.
5% van het benodigde kapitaal haalt ze van haar spaarrekening. Papa en tante Ann beleggen zo een som in het huis van
Emma. Een som die zij normaal bij de bank hadden belegd.
Emma krijgt een hypotheek van tweede rang. Zowel papa als tante Ann hebben zo de zekerheid dat het onderliggend huis
nooit kan ontvreemd worden zonder dat zij hun geld terugkrijgen. Dezelfde notaris kan de notariële akte én de akte van
de banklening beschrijven. Dit kost Emma nooit meer dan als zij de volledige som bij de bank ontleent.
Extra voordeel voor Emma: zij kan afspraken maken met haar vader en tante Ann over het tijdstip van terugbetaling en
andere modaliteiten. Bijvoorbeeld: de eerste drie jaar betaalt ze alleen de rente. Ook de partner van Emma kan worden
opgenomen in de notariële akte. Alles is mogelijk naargelang de situatie en de wensen van beide partijen. Maatwerk dus.
Kapitaal blijft in de familie
Deze vergeten vorm van lenen verdient echt wel onze aandacht.
Spaarboekjes breken tegenwoordig records in negatieve zin, terwijl deze
formule het mogelijk maakt om onze eigen kroost te laten genieten van
het familievermogen. Je benadeelt ook andere erfgenamen niet.
Dankzij de hypothecaire inschrijving is het kapitaal
immers verzekerd.
Notaris Bert Valkeniers
licht toe
In tijden waarin de kredietcrisis nog volop om zich heen woedt, en er nog geen zicht op beterschap is,
hebben veel spaar- en beleggingsinstrumenten hun glans verloren. Tegelijkertijd draaien de banken sneller
de geldkraan dicht, waardoor het voor veel mensen niet langer vanzelfsprekend is om een krediet te krijgen.
Intrafamiliale belegging
Een mogelijk alternatief is de intrafamiliale belegging. Zo kunnen ouders hun kinderen een financieel duwtje
in de rug geven. Bijvoorbeeld bij de bouw van een eigen huis. De investering in de vorm van een lening aan
je kinderen staat garant voor een veilig en vertrouwde beleggings-haven. Ook de kinderen hebben er baat
bij. Zij kunnen namelijk het benodigde kapitaal verzamelen zonder hun financiële draagkracht al te zeer
te verzwaren.
De nodige zekerheid
Met deze formule zijn de klassieke zekerheidsinstrumenten eveneens ingebouwd. Net zoals bij een kredietovereenkomst bij de bank kan je ook hier - in samenspraak met de kinderen - overgaan tot de hypothecaire
inschrijving van de schuldvordering.
Ook kan je, door de opname van eventuele partners en echtgenoten in de overeenkomst, ervoor zorgen
dat het leningscontract los komt te staan van de familiale situatie van je kinderen.
Samengevat komt het hierop neer: via een lening aan je kinderen kun je je eigen fondsen laten aangroeien
op een veilige manier. Bovendien zorg je ervoor dat je kinderen vlotter toegang krijgen tot grotere kredieten
zonder dat ze daarvoor zware financiële inspanningen moeten leveren.
Fiscaal voordelig
Je wordt gewoon belast op de ontvangst van de interesten. Logisch: dit zijn roerende inkomsten die - zoals
alle spaartegoeden - onderworpen worden aan de bevrijdende roerende voorheffing (25% vanaf aanslagjaar
2013). Gebruiken je kinderen de lening voor een niet-professionele aankoop (zoals een privéwoning)?
Dan kunnen zij de aan jou betaalde interesten (voor zover de betaling van interesten werd overeengekomen)
aftrekken van hun onroerende inkomsten. Werd er een geldsom ontleend om beroepskosten te financieren
(zoals de aankoop van een handelspand)? Dan kunnen zij de interestkost aftrekken van hun beroepsinkomsten.
Van lening naar schenking
Een bijkomend pluspunt: je beschikt over de mogelijkheid om de lening op een eenvoudige manier om te
zetten naar een (onrechtstreekse) schenking. Hiervoor scheld je gewoon het openstaand saldo van de lening
kwijt. Gebeurt dit meer dan drie jaar voor je overlijden (een gebeurtenis die wij natuurlijk niemand toewensen)? Dan is deze vermogensoverdracht vrij van heffing van registratie- en successierechten omdat zij niet
louter fiscaal is ingegeven.
Je kan zo - bij de verdeling van je vermogen - ook de gelijkheid tussen je kinderen bewaren. Aan een lening
kunnen immers verschillende modaliteiten worden toegevoegd. Wil je een onroerend goed schenken aan
het ene kind en een gelijkwaardige som geld uitlenen aan het andere? Dan kan je bepalen dat de geleende
som de eventuele waardestijgingen van het geschonken onroerend goed mee ondergaat. Gevolg?
Als jij overlijdt - en er vonden tussentijds geen afbetalingen plaats - heeft het kind dat de lening
bij jou aanging evenveel gekregen als het kind dat het onroerend goed kreeg.
Wens je meer informatie over de voordelen van de intrafamiliale belegging?
Dan kan je altijd contact opnemen met je notaris.
Notaris Bert Valkeniers, Tienen
Lochtemanweg 6 3580 Beringen
Tel. 011 450 280 Fax 011 450 299
[email protected]
www.avlwoningbouw.be