Transcript Delårsrapport Q2 2014.pdf

Ett värdeskapande fastighetsbolag med fokus på norra Sverige.
 Hyresintäkterna uppgick till 93 770 TSEK (67 991) och för kvartalet 47 946 (35 748)
 Driftsöverskottet uppgick till 73 942 TSEK (51 636)
 Överskottsgraden uppgick till 79 procent (76)
 Förvaltningsresultatet uppgick till 33 157 TSEK (23 375)
 Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 17 458 TSEK (-27 187)
 Marknadsvärdet på fastighetsportföljen uppgick till 2 039 MSEK (1 737)
 Periodens resultat uppgick till 41 852 TSEK (-7 510) vilket motsvarar 111 kr/aktie
(-32) samt 41 kr/aktie efter utspädning (-3)
Resultatet för kvartalet uppgick till 24 772 (-13 450) vilket motsvarar 62 kr/aktie
(-52) samt 22 kr/aktie (-13) efter utspädning
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år vid resultatposter. Balansposterna jämförs med närmast föregående årsskifte.
Q2
DELÅRSRAPPORT
JANUARI - JUNI 2014
NP3 Fastigheter AB (publ) äger fastigheter i norra Sverige inom kategorierna handel, industri, logistik, kontor och övrigt. Fastighetsvärde per 2014-06-30 uppgick till drygt 2 miljarder kronor. Bolaget är idag representerat i Sundsvall, Timrå, Härnösand, Örnsköldsvik,
Östersund, Luleå, Gävle, Umeå, Skellefteå, Falun, Leksand och Borlänge. Läs gärna mer om NP3 på hemsidan, www.np3fastigheter.se

VISION
Genom gott affärsmannaskap och
med nöjda hyresgäster, investerare
och intressenter, skapa Sveriges
långsiktigt mest lönsamma fastighetsbolag.

mm Bolagets årsstämma hölls i Sundsvall den 3 april
AFFÄRSIDÉ
FINANSIELLA MÅL
NP3s mål är att över tid ha en god
avkastning på eget kapital. Det ska
ske genom att hålla en överskottsgrad som överstiger 75 procent och
en direktavkastning på fastighetsportföljen som överstiger 7,5. Räntetäckningsgraden ska som lägst vara
2 gånger.
mm Bolaget har hållit en extra bolagsstämma den 19 juni där
Med hyresgäster i fokus förvärva,
äga och förvalta högavkastande
kommersiella fastigheter i norra
Sverige.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ANDRA KVARTALET
stämman beslutade att göra bolaget publikt
mm Förvärvsavtal har tecknats om förvärv av fastigheter till ett
underliggande fastighetsvärde om cirka 540 MSEK
mm Bolagets konvertibla skulder har konverterats till nya aktier
till ett totalt belopp om 482 MSEK
mm En emission har genomförts till kursen 580 kr/aktie och en total emissionslikvid om 410 MSEK före emissionskostnader
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
VD kommenterar
3
Rapport över totalresultat
Fastigheter
4
Rapport över finansiell ställning
10
Segmentsrapportering
5
Rapport över förändring eget kapital
10
Hyresgäster
6
Rapport över kassaflöde
11
Finansiering
7
Moderbolagets rapporter
12
NP3 aktien
8
Definitioner
12
Händelser efter rapportperiodens utgång
8
Kontaktuppgifter och kalendarium
13
Redovisningsprinciper
8
NP3 FASTIGHETER AB (PUBL) | DELÅRSRAPPORT - Q2 2014
2
9
VD KOMMENTERAR
Ett kvartal med stora
förvärv, nyanställningar
och övertecknad emission
Årets andra kvartal har varit mycket positivt för bolaget. Under kvartalet
har NP3 genomfört en övertecknad emission om totalt cirka 410 miljoner
kronor och NP3 har passerat 3 miljarder i fastighetsvärde med avtalade affärer
inräknade. Den lyckade emissionen visar att NP3 har ett starkt förtroende
hos sina ägare nya som gamla.
Kvartalets utveckling var som jag
nämnde positiv med bland annat en
rejält stärkt överskottsgrad som för
kvartalet uppgick till 83 procent, vilket
kan jämföras mot föregående år då den
uppgick till 79 procent. För halvåret
innebär det 79 procent i överskottsgrad
mot bolagets budgeterade mål om 78
procent och vi har goda förhoppningar
om att för helåret nå det budgeterade
målet. Att överskottsgraden slår igenom
på detta sätt beror delvis på den milda
vintern men till största delen på att vår
uthyrning stärkts. Att NP3s fastighetsbestånd rör sig i rätt riktning syns även på
värdeförändringen som är svagt positiv
för kvartalet.
Förvaltningsresultat exklusive konvertibelränta uppgår för kvartalet till 53
procent och för halvåret 47 procent av
omsättningen vilket är betydligt bättre
jämfört med föregående år. Det förklaras
främst av låga finansieringskostnader då
bolaget haft en låg skuldsättning samt av
den höga överskottsgraden.
NP3 har en väldigt låg andel vakanta
lokaler som exklusive hyresrabatter
uppgår till mindre än 4 procent. Efter
rapportdagen har uthyrningen stärkts
något ytterligare med en större uthyrning
i Borlänge som kommer få genomslag
under framförallt sista kvartalet. Vi har
å andra sidan några avflyttningar under
andra halvåret som balanserar. I de
senaste förvärven har vi en något högre
vakansgrad vilket kommer att påverka
men sett till marknadsläget och våra egna
förutsättningar ser jag optimistiskt på
vårt fortsatta arbete med att hålla en låg
vakans.
Under perioden och in i tredje kvartalet
har NP3 genomfört flera stora förvärv.
Bland annat en fastighetsportfölj om cirka 145 000 kvadratmeter. Totalt tillträder
vi fastigheter för cirka 1,1 miljarder under kvartal 3 vilket innebär att vi får stora
delar av vår kassa i arbete helt enligt vår
strategi. Förvärven stärker marknadspositionen och gör NP3 till ett tydligt norrländskt fastighetsbolag. I samband med
vår expansion så har ytterligare personal
rekryterats. Vi kommer under kvartal 3
att öppna kontor i både Luleå och Umeå
som en del i att skapa rätt förutsättningar
för att även fortsättningsvis hålla i våra
nyckeltal och vår lokala närvaro.
Vi kan med kvartalets goda resultat
och den lyckade emissionen gå stärkt
in i noteringsprocessen och kommande
utmaningar 2014.
Andreas Nelvig, VD
3
NP3 FASTIGHETER AB (PUBL) | DELÅRSRAPPORT - Q2 2014
FASTIGHETER
FASTIGHETSBESTÅND
AREA KVM PER REGION (%)
NP3 äger och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter i norra
Sverige. Totalt uthyrningsbar yta uppgick till cirka 270 tkvm fördelat på
73 fastigheter där Sundsvall representerar den största marknaden.
Marknadsvärdet på fastighetsportföljen uppgick till 2 039 MSEK.
Jämfört med halvårsskiftet år 2013 har NP3s fastighetsbestånd vuxit
med cirka 48 procent i värde och med cirka 39 procent i yta. Fastighetsbeståndets fördelning baserat på area, hyresvärde och fastighetsvärde
framgår av tabeller och diagram.
REGION
ANTAL
FASTIGHETER
AREA
HYRESVÄRDE
FASTIGHETSVÄRDE
TSEK
TSEK
Sundsvall
32
85 449
66 254
599 250
Gävle
17
55 620
50 117
453 700
Dalarna
10
64 202
42 129
374 300
Östersund
4
26 285
30 530
324 000
Umeå
6
15 269
12 800
104 900
Luleå
4
22 431
19 997
182 500
73
269 256
221 827
2 038 650
Totalt
Luleå 8,3
Sundsvall 
Gävle 
Östersund 9,8
Dalarna 
Dalarna 23,8
Östersund 
Gävle 20,7
Umeå 
Sundsvall 31,7
 Luleå Umeå 5,7
32
20
24
10
6
8
HYRESVÄRDE PER REGION (%)
Luleå 9
Sundsvall 30

Gävle 22

Östersund 13,8
Dalarna 19

Dalarna 19
Östersund14

Gävle 22,6
Umeå
6

Sundsvall
29,9 Luleå 9

Umeå 5,8
FASTIGHETSVÄRDE PER REGION (%)
Luleå 9,0
Sundsvall 
Gävle 
Östersund 15,9
Dalarna 
Dalarna 18,4
Östersund 
Gävle 22,3
 Umeå Sundsvall 29,4
Luleå 
Umeå 5,1
Genomsnittlig kontraktslängd 5,2 år
30
22
18
16
5
9
Fastighetsbeståndets förändring
Fastighetstransaktioner om cirka 540 MSEK har genomförts under
kvartalet. Tillsammans med cirka 160 MSEK i första kvartalet ger det
totalt cirka 700 MSEK för halvåret. Tillträdda fastigheter uppgår till
ett marknadsvärde om 273 MSEK och avser två handelsfastigheter
i Gävle, två handelsfastigheter i Luleå, en handelsfastighet och två
industrilokaler i Sundsvall. Bolaget har tecknat avtal om försäljning av
fastigheten Bindaren 20 som frånträds per 1 juli.
Under perioden har totalt 11 MSEK investerats i befintliga fastigheter.
Investeringar avser främst anpassningar och ombyggnader till befintliga och nya hyresgästers behov samt energibesparande åtgärder.
Fastighetsvärdering
Bolagets förvaltningsfastigheter värderas till ett bedömt verkligt
värde varje kvartal i enlighet med NP3s värderingspolicy och bolagets styrelse fastställer portföljens marknadsvärde. Värdering sker i
enlighet med IFRS 13 nivå 3.
Kalkylräntor och avkastningskrav, för beräkning av nuvärde av kassaflödet samt beräkning av fastighetens restvärde, ska återspegla
fastighetens läge och marknadsutveckling och stäms av med det/
de värderingsinstitut som används. Kalkylränta och avkastningskrav
är individuellt för varje fastighet och baseras på antaganden om
realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien varierar för varje
fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens
kategori, orten, fastighetens placering på orten samt fastighetens
beskaffenhet och standard. Hänsyn tas även till kontraktssammansättning, kontaktens längd och storlek.
Under en 24 månaders period externvärderas minst 90 procent av
totalt bestånd för att säkerställa de interna värderingarna. Externa
värderingar inhämtas från Forum Fastighetsekonomi AB samt Newsec Advice AB. Osäkerheten kring uppskattningar i marknadsvärde
brukar anges till +/- 5 procent.
Bedömning av verkligt värde görs antingen genom ortsprismetod
eller genom kassaflödesmodell. Vid ortsprismetoden görs en jämförelse mellan värderingsobjektet och genomförda fastighetstransaktioner med liknande egenskaper. Vid kassaflödesmodellen baseras
analysen på ett uppskattat driftsöverskott för respektive fastighet,
eller taxeringsenhet, för de kommande tio åren. År 1 baseras på
Det samlade värdet på NP3s fastighetsbestånd uppgick på rapportdagen till 2 039 MSEK. Värderingen för perioden visar en positiv
faktiska hyror och drifts- och underhållskostnader (normaliserade
NP3 FASTIGHETER AB (PUBL) | DELÅRSRAPPORT - Q2 2014
driftskostnader). För år 2 till 10 görs marknadsmässig bedömning av
hyresintäkter samt drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Driftnetto nuvärdesberäknas tillsammans med restvärdet för
att beräkna fastighetens marknadsvärde. Marknadsvärdet, som ska
spegla ett förväntat pris vid försäljning på den öppna fastighetsmarknaden, jämförs med priser vid kända likvärdiga transaktioner.
4
FASTIGHETER
orealiserad värdeförändring om cirka 17 MSEK. Den positiva
värdeförändringen är främst hänförlig till Dalarna och Sundsvall.
I övriga marknadsområden har enbart mindre förändringar
skett.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, VÄRDEFÖRÄNDRING TSEK
KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDERING PER
30 JUNI 2014
Förändring +/-
Ingående värde
Resultateffekt +/- före
skatt
Marknadsvärde fastighet
5%
102 MSEK
JAN-JUN
2014
JAN-JUN
2013
HELÅR
2013
1 736 960
1 250 173
1 250 173
Förvärv av fastigheter
273 336
146 000
514 094
Investeringar i
befintliga fastigheter
10 896
9 773
14 306
Försäljningar
-
-2 800
-5 280
0,25 %
63 MSEK
Omklassificeringar
-
-
-12 500
Hyresintäkter
80 SEK/kvm
21,5 MSEK
Realiserad värdeförändring
-
1 150
1 533
Fastighetskostnader
20 SEK/ kvm
5,4 MSEK
Orealiserad värdeförändring
17 458
-28 336
-25 366
2,2 MSEK
Utgående fastighetsvärde
2 038 650
1 375 960
1 736 960
Avkastningsgrad
Vakansgrad
1%
SEGMENTSRAPPORTERING
Koncernens verksamhet och interna rapportering sker enligt geografisk uppdelning i marknadsområden vilka också utgör
bolagets segment enligt redovisning IFRS 8
Rörelsesegment. Det är Sundsvall, Östersund, Gävle, Dalarna, Umeå och Luleå. Sammanställningen visar intäkter och kostnader
för de olika områdena i rapportperioden och
för samma period i jämförelseåret 2014. Ej
fördelade fastighetskostnader uppgår till -2
052 TSEK (-1 162) vilket ger koncernens totala
driftöverskott. Skillnaden mellan driftöver-
skott 73 942 TSEK (51 636) och resultat före
skatt 52 659 (-2 259) består i central administration, finansnetto, ränta konvertibla skulder
samt värdeförändringar fastigheter och
derivat som inte fördelas per segment.
Resultat per segment
Marknadsområde Sundsvall har efter omstruktureringar i portföljen tillsammans med
nyförvärv och nya uthyrningar sedan första
halvåret 2013 hämtats upp till en bra nivå
avseende överskottsgrad och går från 75
GÄVLE
DALARNA
ÖSTERSUND
procent till 80 procent. I Marknadsområde
Östersund påverkar ett förvärv och ny uthyrning till en högre hyresintäkt med bibehållen
hög överskottsgrad. I Gävle tillträddes ett
flertal nya förvärvade fastigheter under 2013
vilket har höjt hyresintäkterna och bidragit
till den ökade överskottsgraden. I Dalarna
har vi i perioden högre fastighetskostnader
än motsvarande period 2013 vilket ger en
lägre överskottsgrad. Umeå och Luleå är nya
marknadsområden från årsskiftet.
2014-06-30
(6 mån) TSEK
SUNDSVALL
UMEÅ
LULEÅ
TOTALT
KONCERN
Segmentsrapportering
i sammandrag
2014
jan-jun
2013
jan-jun
2014
jan-jun
2013
jan-jun
2014
jan-jun
2013
jan-jun
2014
jan-jun
2013
jan-jun
2014
jan-jun
2013
jan-jun
2014
jan-jun
2013
jan-jun
2014
jan-jun
2013
jan-jun
Hyresintäkter och
övriga intäkter
29 766
26 815
24 209
14 382
20 467
19 345
15 795
11 509
6 499
-
1 836
-
98 572
72 051
Vakans och
hyresrabatter
-1 405
-977
-915
-805
-1 221
-1 360
-841
-918
-420
-
-
-
-4 802
-4 060
Reparationer
och underhåll
-556
-839
-598
-795
-526
-556
-237
-114
-69
-
-13
-
-3 010
-2 305
Fastighetskostn.
-5 173
-5 585
-3 312
-2 870
-4 086
-3 047
-1 634
-1 386
-1 516
-
-56
-
-16 818
-14 050
Driftsöverskott
22 632
19 414
19 384
9 912
14 634
14 383
13 083
9 091
4 494
-
1 767
-
73 942
51 636
Överskottsgrad
80 %
75 %
83 %
73 %
76 %
80 %
87 %
86 %
74 %
-
96 %
-
-
76 %
Uthyrningsbar
area, kvm
85 449
71 120
55 620
40 091
64 202
64 098
26 285
18 664
15 269
-
22 431
-
269 256
193 973
Hyresvärde 12 mån
fr. rapportdag
66 254
53 617
50 117
34 035
42 129
40 433
30 530
23 096
12 800
-
19 997
-
221 827
151 181
Eko. vakans 12 mån
fr. rapportdag
6%
3%
4%
7%
6%
5%
0%
8%
7%
-
23 %
-
6%
6%
Ej fördelade fastighetskostnader är för jan-jun 2014 -2 052 TSEK och för jan-jun 2013 -1 162 TSEK
5
NP3 FASTIGHETER AB (PUBL) | DELÅRSRAPPORT - Q2 2014
HYRESGÄSTER
NP3 har på helårsbasis hyresintäkter om cirka 222 MSEK fördelat på över 330 hyresavtal. Största kategorin är handel som
omfattar 41 procent av hyresvärdet. Kategorin handel innefattar både konsumenthandel och B2B handel som till exempel
Ahlsell, där B2B står för cirka 20 procent inom den kategorin.
Andra stora kategorier är industri och logistik som står för cirka
20 procent av hyresvärdet vardera. Största hyresgästen till yta
är Tibnor som hyr drygt 11 000 kvadratmeter, de tio största
hyresgästerna omfattar cirka 30 procent av NP3s totala area.
Vid rapportdagen uppgår uthyrningsgraden till cirka 94 procent
och den ekonomiska uthyrningsgraden för perioden till drygt
96 procent. NP3 har som målsättning att den ekonomiska
uthyrningsgraden skall uppgå till 95 procent under året. Med
de genomförda förvärven beräknas vakansen öka något under
kommande delen av året. Avtalslängden på NP3s genomsnitts
avtal uppgår till 5,2 år vilket är i nivå med NP3s målsättning.
NP3s STÖRSTA HYRESGÄSTER
FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESKONTRAKT
HYRD AREA
ANDEL AV
TOTAL AREA (%)
Tibnor
11 223
4,2
Wipro
9 235
3,4
40
Svensk Cater
8 990
3,3
35
Systembolaget
8 405
3,1
30
Ramirent
8 135
3,0
25
Nordic Flanges
7 974
3,0
20
Migrationsverket
6 940
2,6
15
Bilbolaget
6 187
2,3
10
Swedol
5 017
1,9
5
PostNord Logistik
5 008
1,9
MSEK
5
10
15
20
25
30
35
40
45
45
0
0
HYRESGÄST
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023-
HYRESVÄRDE PER
FASTIGHETSKATEGORI, (%)
AREA PER FASTIGHETSKATEGORI, (%)
Kontor 8,9%
Kontor 8,6%
Handel 41

Övrigt 9,1%
Industri
24

Logistik 16,9%
Logistik
17

Industri
24,4%
Övrigt
9 %

Handel 40,7
Kontor 9

NP3 FASTIGHETER AB (PUBL) | DELÅRSRAPPORT - Q2 2014
Handel 36

Övrigt 6,2%
31
 Industri
Logistik 18,3%
Logistik 18

Industri 31,1%
Övrigt 6

Handel 35,9%
Kontor 9

6
UTHYRNINGSGRAD
PER KVADRATMETER, (%)
Outhyrt 6,1%
Uthyrt 94

Uthyrt 93,9%
Vakant6

FINANSIERING
NP3 har vid periodens utgång räntebärande skulder om 1 192
MSEK (1 448), varav långfristigt 1 171 MSEK (1 404) och kortfristigt 20 MSEK (44).
FINANSIERING
JUNI 2014-06-30
Antal lån
Räntebärande skulder till bank
Skulder till kreditinstitut uppgår vid periodens utgång till 1 190
MSEK (1 006) varav kortfristig del (15 MSEK). Förutom den
kortfristiga del avseende 12 mån amortering som förfaller till
betalning finns ytterligare 150 MSEK (83) avseende lån med
förfall inom 12 månader som kommer att omförhandlas och
förlängas, vilket ger totalt 0-1 år 169 MSEK (98).
52
Total låneskuld i bank, MSEK
1 189,6
Genomsnittlig ränta, låneskuld
3,31 %
Konvertibellån, MSEK
0
Likvida medel, MSEK
461
Belåningsgrad
57 %
Soliditet
48 %
Kreditportföljen är fördelad på 52 lån hos sju olika kreditgivare.
Outnyttjade kreditlöften uppgick till 26 MSEK.
Per 30 juni uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till
3,4 år (3,3).
LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR, MSEK
Långfristigt
2014-06-30
2013-12-31
1 - 2 år
148,9
186,1
2 - 3 år
369,5
383,1
3 - 4 år
116,8
172,6
Räntebindning och genomsnittlig låneränta
4 - 5 år
315,2
90,1
Av låneportföljen är totalt 74,3 procent motsvarande 883 MSEK
bunden till Stibor 3 månader. Resterande del av låneportföljen
är bundna via fasträntelån på löptider mellan 1 till 5 år enligt
tabell.
5 - 10 år
70,6
75,9
Summa
1 021,0
907,8
Belåningsgraden uppgick till 58,3 procent (58,0), vilket beror på
en för tillfället stark kassa som medfört att full upplåning inte
har behövt göras vid förvärv.
Det långsiktiga målet för belåningsgraden är 60 – 65 procent.
Kortfristigt
0 - 1 år
Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgår till 12 månader
(17) och genomsnittliga låneräntan, inklusive kostnader för
räntederivat, uppgick till 3,31 procent (3,91).
Totalt
168,6
97,8
1 189,6
1 005,6
Genomsnittlig löptid på låneavtalen är 3,4 år (3,3)
Derivat
NP3s derivatportfölj, huvudsakligen ränteswapavtal löper med
en årlig fast ränta på 4,60 – 4,92 procent före bankens marginalpåslag. Marknadsvärdet i räntederivatportföljen uppgick till totalt 756 TSEK varav 557 TSEK förfaller under 2014 och 199 TSEK
under 2015. Värdeförändringen i derivat uppgick för perioden
till 2 044 TSEK (853). Derivatportföljen har värderats externt.
RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR, MSEK
2014-06-30
2013-12-31
928,1
743,8
1 - 2 år
-
-
2 - 3 år
34,6
-
3 - 4 år
119,1
124,1
4 - 5 år
53,9
83,8
0 - 1 år
Eget kapital
NP3 har påkallat konvertering av samtliga utställda konvertibla
skuldebrev för konvertering under perioden 16 – 30 juni 2014.
Konvertering har inneburit att NP3 har tillförts eget kapital om
cirka 482 MSEK, varav aktiekapital 65 MSEK fördelat på 933 816
aktier.
Under kvartalet har det genomförts en emission av 707 020
aktier. Emissionen skedde till kursen 580 SEK per aktie, vilket
motsvarar en emissionslikvid om cirka 410 MSEK före avdrag
för emissionskostnader. Av totalt 410 MSEK var cirka 380 MSEK
kontant och cirka 30 MSEK via kvittning. Eget kapital per 201406-30 uppgår till 1 225 MSEK.
5 år -
53,9
53,9
Totalt
1 189,6
1 005,6
Snittränta 3,31 % (3,91)
Genomsnittlig räntebindning 12 månader (17)
Stiborbaserad upplåning 883 MSEK
FINANSIELLA NYCKELTAL
Överskottsgrad
Kassaflöde från löpande verksamhet, MSEK
Avkastning eget kapital
Räntetäckningsgrad, ggr
JAN-JUN 2014
JAN-JUN 2013
JAN-DEC 2013
79 %
76 %
78 %
71
34
49
7,0 %
neg
13,99 %
3,06
2,81
2,93
Soliditet
48,02 %
13,52 %
15,37 %
Belåningsgrad fastigheter
57,43 %
59,87 %
57,96 %
7
NP3 FASTIGHETER AB (PUBL) | DELÅRSRAPPORT - Q2 2014
NP3 AKTIEN
DE STÖRSTA AKTIEÄGARNA I NP3
AKTIEÄGARE
Lars-Göran Bäckvall genom bolag
GENOMFÖRD EMISSION
ANTAL
AKTIER
ÄGARANDEL
OCH RÖSTVÄRDE
I juni genomfördes bolagets femtonde och hittills största nyemission om 707 020 aktier till kursen 580 SEK/aktie vilket motsvarande en emissionslikvid om cirka 410 MSEK. Per den 30 juni 2014
hade NP3 190 st aktieägare i bolaget.
454 030
22,3 %
Östersjöstiftelsen
95 690
4,7 %
NP3 Vänner i Sundsvall AB
95 042
4,7 %
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Polarrenen AB
92 870
4,6 %
Erik Selin Fastigheter AB
84 290
4,1 %
Allba Holding AB
61 730
3,0 %
Bolaget har utfärdat syntetiska optioner till styrelse, vd och anställda. Vidare har transaktioner avseende teckning av aktier och
konvertibler gjorts med närstående.
Akilakonsulting AB
53 360
2,6 %
Endicott Sweden AB
52 000
2,5 %
Göthes Järn AB
51 080
2,5 %
NP3 Intressenter i Gävle AB
48 594
2,4 %
Banque Inter. á Luxembourg
45 500
2,2 %
Länsförsäkringar Norrbotten
44 010
2,2 %
Catella Bank S A
43 000
2,1 %
Fastighets AB Granen
43 000
2,1 %
Länsförsäkringar Västernorrland
35 210
1,7 %
Länsförsäkringar Kalmar
32 350
1,6 %
Fyra Linjer Teknik AB
31 580
1,6 %
Gålöstiftelsen
31 230
1,3 %
Fyrwill AB
26 360
1,3 %
1 420 926
69,5 %
618 314
30,5 %
Summa största aktieägare
Övriga aktieägare
Under andra kvartalet har NP3 förvärvat en fastighet via bolag
där säljaren var bolag som ägdes av NP3s vd samt av en styrelseledamot, tillika största aktieägare. Transaktionen har genomförts
till marknadsvärde med en externa oberoende värdering till
grund. Värdet på den förvärvade fastigheten uppgår till 21 MSEK.
HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODENS
UTGÅNG
Förvärv av en fastighetsportfölj om fyra fastigheter i Gällivare,
Kiruna, Luleå och Skellefteå med tillträde den 1 juli 2014. Värdet
på fastigheterna uppgår till cirka 160 MSEK och omfattar cirka
18 000 kvadratmeter.
Förvärv av fyra fastigheter i Borlänge per 1 juli till ett värde om
110 MSEK och omfattar cirka 15 000 kvadratmeter samt en fastighet i Sundsvall med tillträde per 30 september till ett värde om 67
MSEK som omfattar 6 000 kvadratmeter.
I juli slutförhandlades och tecknades bolaget hittills största affär
om förvärv av en fastighetsportfölj i norra Sverige. Tillträde den
1 september 2014. Värdet på fastigheterna uppgår till 760 MSEK
och omfattar cirka 145 000 kvadratmeter. I samband med förvärvet anställs personalen på lokalkontoret i Umeå.
ÖVRIGA AKTIEÄGARE
15 000 - 25 000 aktier
176 927
10 st
10 000 - 14 999 aktier
122 600
10 st
5 000 - 9 999 aktier
149 129
21 st
1 - 4 999 aktier
169 658
129 st
REDOVISNINGSPRINCIPER
Koncernredovisning för NP3 Fastigheter AB koncernen har upprättas i enlighet med International
Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar
som utfärdats av IFRS Interpretations Committee
(IFRIC) såsom de fastställts av Europeiska Unionen
(EU) tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen har tillämpats. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering.
Koncernens rapporteringsvaluta är svenska kronor,
vilket är moderföretagets funktionella valuta. Om
inget annat anges redovisas alla siffror i tusental
svenska kronor (TSEK).
Delårsrapporten för moderbolaget NP3 Fastigheter AB är utformad i enlighet med årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings
rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska
personer.
Förändringar i redovisningsprinciper
Enligt Årsredovisningslagen (1995:1554) 3 kap
4a § och 4 kap 14b § får företag som inte omfattas
NP3 FASTIGHETER AB (PUBL) | DELÅRSRAPPORT - Q2 2014
Händelserna efter perioden innebär att NP3s fastighetsbestånd
uppgår till drygt 453 000 kvadratmeter med ett fastighetsvärde
om 3 130 MSEK.
Under juli månad har bolaget anslutits till Euroclear för att bli
ett avstämningsbolag.
av EG:s förordning (1606/2002) om tillämpning
av internationella redovisningsstandards välja att
upprätta sin koncernredovisning enligt internationella redovisningsstandards (International Financial
Reporting Standards – IFRS) godkända av Europeiska Unionen (EU). NP3s styrelse har beslutat att
koncernredovisningen ska upprättas enligt dessa
regler. Detta innebär att delårsrapporten för första
kvartalet 2014 är den första finansiella rapporten
enligt IFRS.
Värdering av förvaltningsfastigheterna är i enlighet
med IFRS 13 nivå 3. Det redovisade värdet avseende finansiella instrument överensstämmer med
verkligt värde per 30 juni 2014. Derivatinstrument
ligger i nivå 2 enligt IFRS 13 vilket avses finansiella
instrument där verkligt värde fastställs utifrån värderingsmodeller som baseras på andra observerbara data för tillgången eller skulden.
En översikt av effekterna per övergångsdatum den
1 januari 2012 samt resultat och eget kapital för
jämförelseåret framgår av kvartalsrapporten för
kvartal-1 2014. Fullständiga redovisningsprinciper
enligt IFRS publiceras i separat dokument.
Bolagets finansiella ställning och resultat kan komma att förändras, såväl positivt som negativt, på
grund av risker och osäkerhetsfaktorer vilket finns
beskrivet i 2013 års årsredovisning på sida 40. De
finansiella risker som bolaget omfattas av är främst
påverkan av förändrade räntenivåer på marknaden
för de lån som löper med rörlig ränta samt risk
att finansiering inte kan erhållas, eller endast till
kraftigt ökade kostnader. Riskhantering sköts av
ekonomifunktionen enligt finanspolicy fastställd
av styrelsen.
Inga väsentliga förändringar i riskbedömning har
skett sedan årsredovisningens publicerande.
Poster värderade till verkligt värde
Fastighetsportföljen värderas i enlighet med
NP3s värderingspolicy. Det innebär att samtliga
fastigheter skall värderas varje kvartal såväl genom
intern värderingsmodell som externa värderingsinstitut och marknadsvärdet fastställs av styrelsen.
Under en 24 månaders period externvärderas cirka
90 procent av totalt bestånd.
8
Risker och osäkerhetsfaktorer
RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
BELOPP I TSEK
APR-JUN 2014
APR-JUN 2013
JAN-JUN 2014
JAN-JUN 2013
HELÅR 2013
Intäkter
47 946
35 748
93 770
67 991
148 563
Fastighetskostnader
-6 825
-6 780
-17 020
-14 772
-27 978
Fastighetsskatt
-1 390
-848
-2 802
-1 583
-4 837
Driftsöverskott
39 731
28 120
73 942
51 636
115 748
Central administration
Finansnetto
Ränta konvertibler
Förvaltningsresultat
-3 648
-2 742
-8 422
-5 372
-11 015
-10 613
-8 495
-21 473
-16 474
-36 239
-5 592
-2 945
-10 926
-6 415
-15 956
19 878
13 938
33 157
23 375
52 538
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
8 705
-23 247
17 458
-27 187
-23 833
Värdeförändringar derivat
1 343
700
2 044
1 553
2 769
31 474
Resultat före skatt
29 926
-8 609
52 659
-2 259
Skatt årets resultat
-2 569
-1 637
-3 950
-2 633
-830
Uppskjuten skatt
-2 585
-3 204
-6 857
-2 618
1 040
24 772
-13 450
41 852
-7 510
31 684
-
-
-
-
-
24 772
-13 450
41 852
-7 510
31 684
Årets resultat
Övrigt totalresultat
Summa periodens totalresultat
Hela resultatet är hänförligt till moderbolaget aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger.
Resultat per aktie före utspädning
62,32
-52,09
111,03
-31,98
116,89
Resultat per aktie efter efter utspädning
22,22
-12,62
40,56
-2,62
49,88
397 525
258 195
376 957
234 833
271 053
1 328 755
864 322
1 260 892
786 447
907 180
Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning
Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning*
* Utspädningseffekt består i konvertibla skulder samt ränta på dessa som utgår med 5 %. Per 2014-06-30 har samtliga konvertibler konverterats till aktier.
INTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT JANUARI-JUNI 2014
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år vid resultatposter. Balansposterna jämförs med närmast föregående årsskifte.
Resultat
Förvaltningsresultatet för första halvåret, d.v.s resultat exklusive värdeförändringar och skatt uppgick till 33 MSEK (23) vilket motsvarar
en förbättring med 44 procent. Resultatförbättringen beror främst
på bolagets tillväxt och ett större fastighetsbestånd. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till 17 MSEK (-27).
mycket positivt ut och vi räknar med en ekonomisk vakans för året
kring 5 procent.
Driftsöverskott avseende fastigheterna exklusive central administration uppgick till 74 MSEK (52) vilket motsvarar en överskottsgrad
om 79 procent av intäkterna (76) och är enligt plan för bolaget.
Bidragande orsaker till den högre överskottsgraden är bland annat
en mild vinter och en lägre finansieringskostnad till följd av det låga
ränteläget på marknaden.
Centrala administrationskostnader uppgick till 8 MSEK (5). Centrala
administrationskostnader består i huvudsak av personalkostnader,
koncerngemensamma kostnader, marknads-, och försäljningskostnader. En ökning av administrationskostnader är kopplat till de förvärv
som har gjorts vilket bland annat har medfört mer administrativ
personal och ekonomitjänster.
Intäkter och kostnader
Externt finansnetto för perioden uppgick till 21 MSEK (16) och ränta
på konvertibla skulder uppgick till 11 MSEK (6). Snitträntan på låneportföljen har fortsatt att sjunka och är vid rapportdagen 3,3 procent
(4,0). Ränta på konvertibla skulder löper med 5 procent fast ränta.
Koncernens hyresintäkter uppgick till 94 MSEK (68) där den stora
förändringen är förvärvade fastigheters bidrag men även nettouthyrning ger effekt av ökade intäkter. Vi ser att vakansläget ser fortsatt
Fastighetskostnaderna uppgick till 17 MSEK (15), kostnaderna fördelas mellan fastighetsskötsel och drift 14 MSEK samt reparationer och
underhåll 3 MSEK. Fastighetsskatt uppgick till 2,8 MSEK (1,6).
9
NP3 FASTIGHETER AB (PUBL) | DELÅRSRAPPORT - Q2 2014
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG, TSEK
Förvaltningsfastigheter
JUNI-14
JUNI-13
2013-12-31
2 038 650
1 375 960
1 736 960
Övriga anläggningstillgångar
41 106
33 425
14 811
Summa anläggningstillgångar
2 079 756
1 409 385
1 751 771
11 081
26 280
13 000
Omsättningstillgångar
Likvida medel
460 979
67 184
57 216
Summa omsättningstillgångar
472 060
93 464
70 216
2 551 816
1 502 849
1 821 987
1 225 318
203 136
279 949
44 579
24 549
31 288
-
4 016
288
1 170 308
823 764
992 280
-
346 207
408 494
1 132
7 381
3 304
1 171 440
1 181 568
1 404 366
20 253
15 700
43 761
756
-
2 512
Totala tillgångar
Eget kapital
Uppskjuten skatt
Derivat
Långfristiga skulder till kreditinstitut
Konvertibla skulder
Övriga långfristiga skulder
Summa långfristiga skulder och derivat
Räntebärande kortfristiga skulder
Derivat
Övriga kortfristiga skulder
Summa kortfristiga skulder och derivat
Totalt eget kapital och skulder
89 470
77 895
60 111
110 479
93 595
106 384
2 551 816
1 502 849
1 821 987
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING EGET KAPITAL
BELOPP I TSEK
Eget kapital 2012-12-31
ANTAL UTESTÅENDE AKTIER
(STYCKEN)
210 298
AKTIEKAPITAL
ÖVRIGT
TILLSKJUTET
KAPITAL
BALANSERAD
VINST
TOTALT EGET
KAPITAL
14 720
82 808
68 333
165 861
-7 510
-7 510
Periodens resultat jan-jun 2013
Övrigt totalresultat jan-jun 2013
Nyemission
Eget kapital 2013-06-30
85 512
5 987
38 797
295 810
20 707
121 605
Periodens resultat jul-dec 2013
44 784
60 823
203 136
39 272
39 272
Övrigt totalresultat jul-dec 2013
Nyemission
48 321
3 382
34 998
344 131
24 089
155 765
Justering lånekostnader konvertering
Eget kapital 2013-12-31
38 380
-838
Periodens resultat jan-jun 2014
-838
100 095
279 949
41 852
41 852
Övrigt totalresultat jul-jun 2014
-
Konvertering av utestående konvertibla skulder
933 816
65 367
417 010
482 377
Nyemission
761 293
53 291
377 187
430 478
Emissionskostnader
-8 500
Övriga förändringar
-333
-505
-838
941 129
141 442
1 225 318
Eget kapital 2014-06-30
NP3 FASTIGHETER AB (PUBL) | DELÅRSRAPPORT - Q2 2014
2 039 240
142 747
10
-8 500
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE
BELOPP I TSEK
JAN-JUN 2014
JAN-JUN 2013
JAN-DEC 2013
33 157
23 375
52 538
2 247
-
-1 713
-6 560
-1 054
-387
28 844
22 321
50 138
Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar
22 753
-10 100
348
Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder
19 514
21 824
-1 353
Kassaflöde från den löpande verksamheten
71 111
34 045
49 133
-92 269
-26 918
-136 482
-
2 261
3 944
-10 896
-9 773
-61 666
-474
-31 107
-122
-93 009
-65 537
-194 326
399 171
25 772
45 375
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter
Sålda förvaltningsfastigheter
Investeringar i befintliga fastigheter
Investeringar i finansiella tillgångar
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten
Nyemission
Upptagna lån
418 592
342 440
591 900
Amortering av låneskulder
-392 101
-304 200
-469 531
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
425 662
64 012
167 744
Årets kassaflöde
403 764
32 520
22 551
57 216
34 664
34 664
460 979
67 184
57 216
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
KASSAFLÖDET
Kassaflödet för perioden före förändring av rörelsekapital uppgick till 29 MSEK (22). Rörelsefordringar har minskat samtidigt
som rörelseskulderna har minskat vilket medför att kassaflödet
från den löpande verksamheten är positivt, 71 MSEK (34).
Förvärv av fastigheter direkt eller via dotterbolag uppgår till 92
(27) MSEK och investeringar i befintliga fastigheter uppgår till
11 MSEK (10) främst avseende anpassningar och ombyggnader
enligt befintliga och nya hyresgästers behov samt energibesparande åtgärder .
Finansieringsverksamhetens bidrag för perioden uppgick till 426
MSEK (64) till följd av nyemissioner 399 MSEK (26) och amortering samt omläggning av lån till netto 26 (38).
Totalt kassaflöde för perioden uppgick till 404 MSEK (33).
11
NP3 FASTIGHETER AB (PUBL) | DELÅRSRAPPORT - Q2 2014
MODERBOLAGETS RAPPORTER
RESULTATRÄKNING
TSEK
DEFINITIONER
2014
apr-jun
Intäkter
2013
apr-jun
2014
jan-jun
2013
jan-jun
2013
jan - dec
2 290
105
2 326
105
5 310
Rörelsekostnader
-5 248
-3 764
-8 980
-6 603
-13 496
Rörelseresultat
-2 958
-3 659
-6 654
-6 498
-8 186
Finansnetto
-670
-634
-2 441
-1 036
9 771
Ränta konvertibler
-5 592
-3 445
-10 926
-6 915
-15 956
Resultat efter finansiella poster
-9 220
-7 738
-20 021
-14 449
-14 371
Resultat före skatt
-9 220
-7 738
-20 021
-14 449
-14 371
-
-
-
-
5 600
-9 220
-7 738
-20 021
-14 449
-8 771
Skatt på årets resultat
Periodens resultat
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital
Resultat före skatt i procent av genomsnittligt
eget kapital.
Soliditet
Eget kapital i procent av balansomslutningen.
Räntetäckningsgrad
Resultat före finansiella poster med ränteintäkter dividerat med räntekostnader exklusive
konvertibelräntor.
Belåningsgrad fastigheter
Låneskulder i procent av fastigheternas
bokförda värde.
BALANSRÄKNING
TSEK
Andelar i koncernbolag
Andra anläggningstillgångar
2014-06
2013-06
2013-12
253 028
237 473
244 573
970
521
329
Summa anläggningstillgångar
253 998
237 994
244 902
Fordringar koncernbolag
485 527
240 003
399 968
2 329
1 055
5 069
Likvida medel
374 236
34 098
18 244
Summa omsättningstillgångar
862 092
275 156
423 281
1 116 090
513 150
668 183
Eget kapital
142 747
20 707
24 089
Fritt eget kapital
941 987
116 293
165 890
1 084 734
137 000
189 979
194
194
194
0
346 407
410 449
Andra långfristiga skulder
927
6 367
6 367
Summa långfristiga skulder
927
352 774
416 816
3 694
10 086
7 994
Övriga skulder
26 542
13 094
53 200
Summa kortfristiga skulder
30 236
23 180
61 194
1 116 090
513 150
668 183
Övriga kortfristiga fordringar
Totala tillgångar
Summa eget kapital
Obeskattade reserver
Konvertibler
Skulder koncernbolag
Totalt eget kapital och skulder
MODERBOLAGET
Moderbolagets intäkter består i huvudsak av vidarefakturerade kostnader
till dotterbolaget. Ingen sådan har gjorts i perioden varför intäkterna är låga.
Moderbolagets kostnader har ökat vilket beror på ökade personalkostnader
samt administrativa kostnader. Moderbolagets finansiella kostnader har ökat
mot motsvarande period föregående år till följd av högre konvertibla skulder
som medför en högre räntekostnad.
Moderbolagets balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag samt eget kapital och konvertibla skuldebrev. Per 2014-06-30 är samtliga
bolagets konvertibla skuldebrev konverterade till aktiekapital.
Risker och osäkerhetsfaktorer för moderbolaget är samma som för koncernen.
NP3 FASTIGHETER AB (PUBL) | DELÅRSRAPPORT - Q2 2014
12
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde
Hyresintäkter på aktuella kontrakt plus
bedömt marknadsvärde på outhyrda ytor 12
månader framåt vid rapporttillfället
Uthyrningsgrad
Uthyrd yta i förhållande till uthyrbar yta.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Vakansvärde i procent av hyresvärdet.
Överskottsgrad
Driftöverskott i procent av hyresintäkter.
Direktavkastning
Driftöverskott i procent av fastighetsportföljens marknadsvärde, omräknat till helårsvärde
för delårsperiod.
KONTAKT OCH KALENDARIUM
Kalendarium
DELÅRSRAPPORT
januari - september
7 november 2014
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 16 februari 2015
Pressmeddelanden under kvartal 2
2014-04-01
Galären och NP3 gör nya fastighetsaffärer i Luleå
Lars-Erik Larsson Frengen, Linda Ekman och Andreas Nelvig
2014-04-29
NP3 Fastigheter går mot en börsnotering
Ledning och stabsfunktion
2014-06-24
NP3 Fastigheter förvärvar i Sundsvall
ANDREAS NELVIG VD
2014-06-27
NP3 Fastigheter förvärvar av Borlänge kommun
Tfn +46 60 777 03 01 | Mobil +46 70 31 31 798
[email protected]
LINDA EKMAN EKONOMICHEF
2014-06-27
Övertecknad emission i NP3 Fastigheter
Tfn +46 60 777 03 10 | Mobil +46 70 391 06 54
[email protected]
2014-06-30
NP3 Fastigheter förvärvar för 160 miljoner kronor
LARS-ERIK LARSSON FRENGEN FINANSANSVARIG
Tfn +46 60 777 03 02 | Mobil +46 70 565 05 31
[email protected]
Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av bolagets
revisorer. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och
de företag som ingår i koncernen står inför.
Sundsvall den 6 augusti 2014
ANDREAS NELVIG VD
ORDFÖRANDE
RICKARD BACKLUND
Mobil +46 70 655 99 60 | [email protected]
STYRELSELEDAMÖTER
LARS GÖRAN BÄCKVALL
LISA FLODIN
CHRISTIAN HAHNE
Adress
PER-OLOF JÄMTBERG
NP3 FASTIGHETER AB (PUBL)
Tfn växel +46 60 777 03 00
Besöksadress: Esplanaden 16, Sundsvall
Postadress: Box 12, 851 02 Sundsvall
STURE KULLMAN
ANDERS NILSSON
HÅKAN ÖSTLUND
ANDERS ÖQUIST
13
NP3 FASTIGHETER AB (PUBL) | DELÅRSRAPPORT - Q2 2014
s
ra idé är t
En b
ill
t vidareutv
ec
kla
at
för
www.np3fastigheter.se