Transcript Document

貸款規劃
蕭世斌
Oct 19, 2010
課程規劃
2
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
通用貸款公式
本金均分法
本息均分法
多段式貸款
寬限期
提早還款
雙週繳
抵利型房貸
理財型房貸
指數型房貸
信用卡貸款
如何計算年利率
總費用年百分率
多段式貸款之等值利率
轉貸比較
零利率分期付款
案例分析
通用貸款公式
3
每期現金流量之現值總和 = 貸款金額
pmt3
pmt1
1
pmt2
pmt6
pmt4
3
2
P=
P
pmt5
4
5
6
每一期之現值
代表該期還款
金額
pmt1
pmt2
pmt3
pmt4
pmt5
pmt6
+
+
+
+
+
(1+r)1
(1+r)2
(1+r)3
(1+r)4
(1+r)5
(1+r)6
第三期還
款金額
實際範例
4
https://www.cathaybk.com.tw/cathaybk/trust_evamth01.asp
國泰世華
試算網站
現值就是還本金的金額
現值的加總就是貸款金額
本金平均攤還
5
利息
利息
1
2
3
4
5
6
貸款本金
每期償還本金固定，利息變動
償還本金 = 貸款金額 / 期數
利息 = 貸款餘額 * 每期利率
償還本金
本金
本金平均攤還Excel範例
6
月繳款
貸款100萬、24期、利率6%
48000
47000
46000
45000
44000
利息
43000
本金
42000
41000
40000
39000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
期別
本金平均攤還優缺點
7
• 優點
– 每月繳款金額逐漸減少，感覺負擔較少
– 開始本金繳較多，總利息數較少
• 缺點
– 每月繳款不固定，不符合一般收入習慣
本息平均攤還
8
利息逐期減低
利息
每期繳款固定
1
2
3
4
5
本金
6
貸款本金
每期繳款金額固定，本金、利息均變動
償還本金 = 每期繳款 – 當期利息
利息 = 貸款餘額 * 每期利率
固定利率：月繳款公式
9
pmt
2
1
3
4
5
6
PV
PV = pmt*(
1
1
1
1
1
1
+
+
+
+
+
)
1
2
3
4
5
(1+r)
(1+r)
(1+r)
(1+r)
(1+r)
(1+r)6
=PMT(rate, nper, PV)
本息平均攤還Excel範例
10
月繳款
貸款100萬、24期、利率6%
45,000
44,000
43,000
42,000
41,000
利息
本金
40,000
39,000
38,000
37,000
36,000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
期別
本息平均攤還優缺點
11
• 優點
– 每月繳款金額固定，預算控制
– 隨著本金愈還愈多，利息逐期減少
• 缺點
– 利息較本金平均攤還多一點
利率調整如何處理
12
若下個月調整利率
1) 結算當月貸款餘額及未繳期數
2) 重新計算每月繳款金額
=PMT(新利率, 剩餘期數, 貸款餘額)
13
貸款100萬，利率6%，期限20年，到了
60期時，貸款餘額為848,996，若第61
期開始調整利率為5%，61期以後每期之
本息金額為多少？
61期~240期，還有180期未繳，貸款餘
額為848,996。所以新的月付款：
=PMT(5%/12,180,848996)
=6,714
利率調整：扣款日和利率生效日不同
14
前月扣款日
(6/20)
新利率
生效日
(7/14)
扣款日
(7/20)
7月
6月
舊利率 6%
(24日)
新利率 5%
(6日)
總日數
(30日)
6月份利息
= (848996)*((6%/12)*24/30+(5%/12)*6/30)
= 4,103.5
8月
提早還款如何處理
15
• 當月結算貸款餘額及未繳期數
• 重新計算未來本息金額
– 每期本息金額不變，但是縮短期數
– 期數不變，減少每期本息金額
=NPER(月利率, -月付款, 貸款餘額)
=PMT(月利率, 剩餘期數, 貸款餘額)
提早還款範例一
16
貸款100萬，利率6%，期限20年，到了60期時，
貸款餘額為848,996，60期提早還款20萬元，
若期數不變，61期以後每期之本息金額為多少？
61期~240期，還有180期未繳，貸款餘額為
(848,996 -200,000)。所以新的月付款：
=PMT(6%/12, 180, 648996)
=-5,477
提早還款範例二
17
貸款100萬、利率6% 、期限20年，到了60期時，
貸款餘額為848,996，60期提早還款20萬元，
若每期本息不變7,164.3，多久可以還清貸款？
60期末貸款餘額為648,996 ，還清期數：
= NPER(6%/12, 7164.3, -648996)
=120.9
指數型房貸
18
• 每季或每月調整一次利率
– 利率通常以『定存指數(I)』加碼
– 利率隨著定存指數而變動
• 定存指數通常是前十大銀行之一年期定存利率
– 例如(I+0.75%)
• 若定存指數為0.88%，利率 = 0.88%+0.75% = 1.63%
• 銀行及消費者自行承擔利率風險
– 現在利率往下，消費者喜歡指數房貸
– 當利率反轉時，銀行就很喜歡指數型房貸
• 看起來公平之交易
– 銀行功能不是應該解決利率風險嗎
多段式利率
19
適用期間
利率
1~6月
固定 1.68%
7~24月
I+1.10 % (目前 1.9 %)
25~240月
I+1.20 % (目前 2.0 %)
2%
通常這是銀行行銷手法，讓你誤以
為利率很低，其實只優惠一點點
1%
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
如何製作多段式利率攤還表
20
本息合計(月繳款)
500,000
240
225
210
195
180
165
150
135
120
105
90
75
60
45
30
15
0
-500,000
-1,000,000
-1,500,000
本息合計
-2,000,000
-2,500,000
-3,000,000
-3,500,000
期別
抵利型貸款
21
• 活儲可以抵用貸款利息
–
–
–
–
開立房貸抵利活儲帳戶
實質貸款金額 =上月貸款餘額 – 活儲金額
每日計息：實質貸款金額*(年利率/365)
當月利息= 每日利息之加總
• 每月結算一次
– 當月利息愈少，本金還愈多(提前還款效果)
– 每月結算『貸款餘額』及下月『本息合計』金額
• 利率會比一般房貸高
– 享有資金彈性，就得付出較高代價
• 活儲金額相當於還貸款
抵利型房貸試算表
22
貸款金額
貸款利率
期限(年)
活儲金額
每月新增活儲
期別
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
3,000,000
3%
20
400,000
-
貸款餘額 活儲餘額
3,000,000
400,000
2,989,862
400,000
2,979,704
400,000
2,969,527
400,000
2,959,329
400,000
2,949,112
400,000
2,938,875
400,000
2,928,618
400,000
2,918,341
400,000
2,908,044
400,000
2,897,727
400,000
參考試算
利息
6,500
6,475
6,449
6,424
6,398
6,373
6,347
6,322
6,296
6,270
償還本金 本息合計
10,138
10,158
10,178
10,197
10,217
10,237
10,257
10,277
10,297
10,317
16,638
16,632
16,627
16,621
16,616
16,610
16,604
16,599
16,593
16,587
抵利型房貸之所得稅考量
23
實際繳交利息 = 應繳利息 – 抵利利息
貸款利息支出
(可扣除額)
利息收入
(27萬以內免稅)
貸款利息扣除額不會因為『抵利』而
消失，但是會多出利息收入
理財型房貸
24
已還本金部分轉成透支額度，隨時可動用
3,500,000
3,000,000
2,500,000
2,000,000
已還本金
貸款餘額
1,500,000
1,000,000
500,000
0
-500,000
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 年
寬限期
25
寬限期間內：只繳利息，不繳本金
總繳利息較無寬限期多
100萬、20年貸款之總繳利息
1,200,000
1,000,000
800,000
無寬限期
600,000
5年寬限期
400,000
200,000
1%
2.00%
3.00%
4.00%
5.00%
利率
6.00%
7.00%
8.00%
雙週繳款
26
• 每兩週繳一次錢
– 把原來一個月要繳的金額分成兩份
• 提前繳清貸款是因為一年繳13個月
– 一年有52週，繳了26次，相當於繳了13個月
– 這也合理，如果加上年終獎金一個月
• 有效利率會略高於月繳
– 月繳：年複利12次
– 雙週繳：年複利26次
雙週繳總利息比較省
27
雙週繳利息較少是因為繳的時間變短了
貸款300萬、利率2.5%之總利息
840,000
820,000
815,301
800,000
780,000
760,000
728,705
740,000
720,000
700,000
680,000
月繳
雙週繳
貸款期數考慮
28
• 貸款期限愈長，利息繳納愈多
• 貸款期限愈長 ，每月繳款金額愈低
– 財務負擔輕
• 其他投資報酬率大於利率
– 貸款期間應該選擇愈長愈好
• 只會投資定存
– 貸款愈早還清愈有利
月繳金額與貸款期限
29
貸款100萬、利率6%
月繳金額及總繳利息
月繳款
利息總額
100,000
1,400,000
90,000
1,200,000
80,000
1,000,000
70,000
60,000
800,000
月繳款
50,000
600,000
40,000
30,000
400,000
20,000
200,000
10,000
-
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
年數
總繳利息
30
如何比較房屋貸款
如何反推年利率
31
如果只知道貸款金額20萬、24期，
每月繳款9,046元，這樣年利率是多
少？
一個Excel式子就解決了：
=RATE(24, -9046, 200000)*12
= 8.0%
利用目標搜尋及公式來找利率
32
貸款金額
利率
期數
月繳款
200,000
7.00%
24
-8,955
利用現金流量之現值找利率
33
9500
9000
8500
現金流量
現值
8000
7500
7000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
如何評估是否值得轉貸
34
每期繳款
1
2
3
A
利率 5.0%
貸款餘額
B–C>A
每期繳款
1
C
轉貸新增費用
n
2
3
n
B
新貸款金額
利率 4.5%
評估轉貸範例
35
甲銀行之貸款還有120期繳清，目前貸款餘額
1,244,430，利率5%，每期繳款(月)13,199
乙銀行願意以4.5%利率承貸甲銀行之貸款，但
是開辦費總共3萬元整，請問轉貸划算嗎？
相同現金流量，乙銀行4.5%可貸款金額
=PV(4.5%/12,120,-13199)
=1,273,563
扣除開辦費後 =1273563-30000 = 1,243,562
不夠拿去還甲銀行，所以不值得轉貸
信用卡貸款
36
電話專員說：
我們借錢不用利息喔，本金每月平均攤還，每月只加
收貸款金額0.25%的手續費，也就是一年才3%。還
有撥款前會先扣除3%的帳務服務費，總共一年6%。
例如借10萬元，分兩年償還，每月須繳4,417元：
本金 =100000/24 = 4,167
手續費=100000*0.25% = 250
撥款時又被扣了3%服務費，實拿97,000。
請問~~~這樣利率真的是6%嗎？
信用卡貸款答案
37
這相當於借97,000，分24期，每期償還4,417元
=RATE(24, -4417, 97000)*12
=8.68%
貸款餘額
120,000
100,000
80,000
貸款餘額
60,000
40,000
20,000
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25
費用與實際利率
38
銀行別 借款金額
利率
期數
其他費用
A 銀行
100,000
2.5%
12
3,000
B 銀行
100,000
3.5%
12
0
要跟哪家銀行借錢較划算？
總費用年百分率
39
扣除費用後之實際利率
9.00%
標示利率
8.2%
8.00%
總費用率
7.00%
6.00%
5.00%
3.5% 3.5%
4.00%
3.00%
2.5%
2.00%
1.00%
0.00%
A銀行
B銀行
如何驗證
40
比較兩
邊條件
每月繳款相等
國泰世華銀行試算
期化利率
41
期別
1
2
3
4
5
利率
3.0%
2.5%
4.8%
1.6%
2.5%
相當於每期多少利率？
期化利率公式
42
FV = PV*(1 + r)n
r = (FV/PV)1/n – 1 或 RATE(n, 0, -PV, FV)
FV = PV*(1+r1)*(1+r2)*(1+r3)*(1+r4)*(1+r5)
r = ((1+r1)*(1+r2)*(1+r3)*(1+r4)*(1+r5))1/5 – 1
=((1+3.0%)*(1+2.5%)*(1+4.8%)*(1+1.6%)*(1+2.5%))^(1/5)-1
=RATE(5,0,-1,(1+3%)*(1+2.5%)*(1+4.8%)*(1+1.6%)*(1+2.5%))
= 2.87%
又稱為幾何平均利率
以Excel計算
43
利率
本利和
6.0%
120.0
4.80%
5.0%
115.0
4.0%
110.0
利率
3.00%
3.0%
2.50%
2.50%
2.0%
1.60%
105.0
本利和
100.0
驗算
1.0%
95.0
0.0%
90.0
0
1
2
3
期別
4
5
銀行三段式貸款
44
等值一段式利
率：1.984%
2.1%
2.0%
1.7%
1.6%
238
221
204
187
170
153
136
1.5%
119
2.0 %
102
25~240月
85
1.9 %
一段式利率
68
7~24月
年利率
1.8%
51
1.68%
34
1~6月
1.9%
17
利率
0
適用期間
天下沒有零利率這回事
45
一台車子可以貸款50萬元，分36期
零利率。假若用現金買，可以殺多
少錢下來？
1) 貸款申請
車商
2) 依約定利率，以
分期付款貼現
專業融資
公司
4) 交車
3) 拿到整筆貼
現金額
消費者
這筆金額決
定了現金價
5) 繳交分
期付款
車子現金價視利率而定
46
50萬36期，每期繳13,889
現值
600,000
456,546
500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
0
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10% 11% 12% 13% 14% 15%
真是互助會嗎
47
這是甚麼，真是互助會嗎，利率有多高？
案例分析
48
目前在甲銀行有兩個部份的貸款(如果要轉貸, 無違約金的問題):
200萬：尚欠餘額$1,581,753，未繳期數176， 目前月繳本息之
金額$10,236。
100萬：尚欠餘額$839,513，未繳期數144，目前月繳本息之金
額$6,408。
目前有資金需求，想再增貸，甲銀行回覆可另再增貸$130萬(20
年本利還款)， 第一年固定利率2.2%，第二年起為機動2.3%， 帳
管費$3,000，代書可自己跑，但另要加保房貸壽險，第一年
$4,780(甲銀行說最起碼要保一年).
另向乙銀行問轉貸的問題，乙銀行回覆貸$350萬:
第1~6個月機動利率為1.84%，第7~12個月機動利率為2.15%，
第13個月起機動利率為2.35%。另收手續及徵信費$3,330，規費
$4,200，其餘代書可自己跑。